Выборгский район Ленобласти, расположенный к северо-западу от Петербурга, уникален прежде всего природными ландшафтами: озера, леса, перепады высот и огромные камни — наследие древнего ледника.
Площадь района — 7,4 тыс. км2, то есть он второй по территории в области. Значительная часть коттеджных поселков сконцентрированы в ближайшей к городу части, но там широко представлен и формат «дальних дач» на берегах озер. Хотя благодаря Западному скоростному диаметру транспортная ситуация на въездах в район улучшилась, покупатели не готовы сегодня ехать до коттеджа больше 100 км. Важным фактором формирования спроса на загородную недвижимость служит реконструкция трассы «Скандинавия» с расширением.
Ближе к городу
«У покупателей в Выборгском районе наиболее востребованы земли не дальше 50–60 км от КАД, — говорит Светлана Невелева, эксперт компании «Русь: НТ». — А наиболее ликвидны участки, приближенные к Курортному району».
Фактически, по словам эксперта, можно говорить о единой курортно-выборгской локации. Например, в рекламе многие годы фигурирует локация Репино-Ленинское, хотя такого населенного пункта не существует! Репино формально относится к Курортному району Петербурга, а Ленинское — к Выборгскому району Ленобласти. Таким образом, маркетологи повышают ценность продукта, и покупатели готовы играть по этим правилам. Все Репино-Ленинское действительно имеет подтвержденный статус элитной территории.
Добавим, что с Выборгским районом иногда путают северо-западную часть Всеволожского района, по которой проходит Выборгское шоссе (к Всеволожскому району относится участок протяженностью около 23 км — от КАД почти до пересечения автомагистрали с трассой «Скандинавия»). Там, например, расположен город Сертолово, вокруг которого разворачивается малоэтажное строительство квартирного типа.
Те, кто нацелен на круглогодичное проживание за городом, обычно выбирают коттеджные поселки Выборгского района в Ленинском, Рощино и близ Ильичево.
Загородные проекты тяготеют к двум ключевым магистралям района: Выборгскому шоссе и трассе «Скандинавия». При этом вдоль «Скандинавии» почти нет озер. А вот вдоль Выборгского шоссе озер много: Симагинское и Волочаевское поближе к городу, и в доме на берегу вполне можно жить круглый год.
Озера Правдинское, Красное и Глубокое — удалены, поэтому там покупатели загородного рынка все-таки приобретают дома для круглогодичного отдыха, как и у самых крупных озер западной части Карельского перешейка: Нахимовского, Пионерского и Красногвардейского.
Ограничения
«В Выборгском районе не так много поселков со сложившейся инфраструктурой. Во всяком случае семье с детьми жить там постоянно проблематично. Придется возить детей в школу довольно далеко. Это удерживает многих от постоянного проживания. Зато для круглогодичных и сезонных дач район подходит: относительно недалеко до города, много красивых природных локаций с озерами. Транспортная доступность не идеальная, но не хуже, чем на других направлениях», — говорит Алексей Соколов, директор по развитию СК «Мера».
В плане развития социальной инфраструктуры Выборгский, безусловно, проигрывает тому же Всеволожскому. Школы есть в Рощино, Ильичево, Первомайском, Цвелодубово, Пушном, Кирпичном, Полянах. Но далеко не факт, что их уровень устроит жителей современных коттеджных поселков. Не очень хорошо обстоит дело и с медобслуживанием. В некоторых населенных пунктах (Победа, Поляны, Семиозерье) есть амбулатории, оказывающие небольшой перечень медицинских услуг. Полноценные взрослая и детская поликлиники только в Рощино (Советская ул., 37). Так что чаще приходится обращаться за медицинской помощью в Петербурге.
Крупных торговых центров в Выборгском районе тоже не много. Отовариваются жители коттеджных поселков обычно на подъездах к району, в комплексе «МЕГА-Парнас», магазинах PRISMA, «Максидом» и других. Неудивительно, что люди предпочитают выбирать пмж в населенных пунктах поближе к Петербургу.
Лес, озеро и другие критерии
Соседство с водоемом в Выборгском районе важно для многих покупателей участков и домов, а лесное окружение — для всех. Почти каждого привлекает хорошая транспортная доступность. В этом отношении могут быть интересны поселки вдоль «Скандинавии», на которую можно выехать прямо с ЗСД. Удобен выезд через Курортный район. Да и его близость — безусловный плюс. Для недвижимости категории «комфорт» многие выбирают участки вдоль шоссе с выездами на «Скандинавию».
Что касается железнодорожного сообщения Выборгского направления, то, по словам Алексея Соколова, оно имеет значение для покупателей недвижимости в садоводствах. В коттеджных поселках важнее общее время, затрачиваемое на дорогу из города на автомобиле.
Интересно также сравнить Выборгский район с Приозерским. Оба всегда конкурировали как дачные «озерные» территории. Но Приозерский, пожалуй, сегодня обходит Выборгский прежде всего за счет широкополосного Новоприозерского шоссе, на котором пробки — редкость. Кроме того, там богаче развлекательная инфраструктура. У отдыхающих пользуются спросом курорт «Игора», горнолыжные курорты в Коробицыно и другие. Поэтому Выборгский и Приозерский районы остаются зоной отдыха, то есть по большей части дачными.
Алексей Соколов, директор по развитию СК «Мера»
Наличие газа — приятная и полезная опция, но обычно она есть либо в дорогих коттеджных поселках Выборгского района, либо в старых поселениях, где нет однородной среды и единой концепции застройки. В ряде поселков вдоль залива газ позволил повысить темпы продаж участков. При строительстве дома больше 200 кв. м покупатели уже критически подходят к участкам без подключения к магистральному газу. Но если планируется дом поменьше, затраты на подведение, согласование и установку газового оборудования могут сильно ударить по бюджету домохозяйства, поэтому многие согласны на альтернативные системы отопления дома.
Красивое озеро как место отдыха, безусловно, добавляет прелести проживанию в загородном доме.
В нашем поселке «Береговая горка», расположенном в Выборгском районе, на большом Красногвардейском озере, жители не упускают возможности отдохнуть у воды. Это помогает восстановить силы.
Важно, что в Выборгском районе, в 40 км от города, берега озер еще мало застроены. В Рощино же, например, сложнее отдохнуть с комфортом у воды.
Выборгский район не уступает другим по природным характеристикам, там много мест неизмененной природы. С расширением трассы пропускная способность повысится, и транспортная доступность надолго сохранит преимущества этого района при выборе дачи или участка для сезонного проживания в часе езды от города.
Светлана Невелева, эксперт компании «Русь: НТ»
В последние годы наиболее востребованным предложением загородной недвижимости в Выборгском районе были обеспеченные инженерной инфраструктурой участки без подряда стоимостью более 100 тыс. руб. за сотку.
Однако сегодня, в связи с новым витком кризиса и пандемией, на рынке резко вырос спрос на недорогие готовые дома. Хотя объем такого предложения в Выборгском районе, да и на загородном рынке Ленобласти, вообще небольшой.
У покупателей явные проблемы с платежеспособностью. Многие переориентировались на аренду. Замечаю, что за городом сегодня очень высокий спрос на услуги гостиничных комплексов, даже в будни их заполняемость доходит до 80%. То есть у людей высокий интерес к загороду, просто сейчас мало кто может позволить себе приобрести загородные объекты.
В целом в Выборгском районе предложение участков сегодня превышает спрос. В большинстве коттеджных поселков есть товарные остатки, которые уже несколько лет не удается продать. Но постепенно качественные ликвидные объекты все равно найдут своего покупателя.
