Сам факт взрывного роста спроса на участки многих удивил, поскольку такое приобретение никак не решало проблему организации летнего отдыха в этом году и не могло быть расценено как эмоциональная покупка людей, испугавшихся изоляции в стенах квартиры.
По мнению Филиппа Рохлина, генерального директора управляющей компании «Согласие», 2020 год запомнится как год уверенных решений покупателей и быстрых сделок с загородной недвижимостью. «В современной России, как только начинается кризис, вкладывать накопления — обычное дело. В этом году потрясение затронуло не только экономическую часть жизни. Мировой масштаб происходящего, закрытие внешних и даже городских границ, пугающие новости и статистика, вынужденная самоизоляция — все это вызвало обострение чувства самосохранения, желание быть независимее от окружающих и иметь глоток собственного чистого воздуха. В таких условиях, своя земля, огороженная забором, с собственным домом, а то и хозяйственным строением на первое время, представляется уже не как покупка, обычно следующая за приобретением квартиры в городе, а как предпочтительная недвижимость, необходимая для сохранения себя и своей семьи. Формула «Мой дом — моя крепость» в 2020 году стала не просто поговоркой, а основным фактором покупки загородной недвижимости, который после пандемии приобрел осознанный смысл», — считает Филипп Рохлин.
Цены, сети и расстояния
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», недорогие наделы, до 100 тыс. руб. за сотку, или в среднем 700 тыс. руб. за участок, составили 40% сделок, на 6 п. п. меньше, чем в прошлом году. Более дорогие — от 100 до 300 тыс. руб. за сотку, или 2,2 млн руб. за участок, наоборот, стали покупать чаще, на них пришлись 52% сделок.
По мнению гендиректора компании NORD PLAN Алексея Сабанцева, 700 тыс. руб. за участок означают или немалую удаленность от города, или отсутствие сетей и дорог. В поселках с недорогими участками строительство дома очень часто растягивается на 5–10 лет. Если участки дороже, строительство более активное, чаще устанавливается регламент застройки. Имя застройщика лишь частично компенсирует отсутствие коммуникаций — все же людям понятнее и спокойнее, когда стоит столб и висит счетчик.
По мнению Артема Чеснокова, руководителя проекта КП «Сувантоярви», рост продаж участков средней ценовой категории связан с тем, что покупатели выбирают поселки с готовыми (или близкими к готовности) коммуникациями. Нельзя не отметить и преимущества коттеджных поселков перед предложениями в соседних садоводствах, где собственники оценивают землю так же, как в поселках.
Наталья Сангинова, руководитель отдела продаж поселка «Нурмиярви», считает, что в Приозерском районе за 2,2 млн руб. предлагается участок с видовыми характеристиками (на границе леса или рядом с озером, в живописном месте) и с коммуникациями (свет, вода, газ). А цена 700 тыс. руб. означает, что участок меньшей площади, расположен вдали от удобных транспортных магистралей, без видовых преимуществ и без обслуживания, только с подведенным электричеством. «Поселки без освещения, без дорог, без ограждения практически не пользуются спросом — покупатели опасаются, что все застрянет на том же уровне, что на старте продаж. Правда, есть исключения: примерно 30% участков в нашем клубном поселке Nurmi Hills были забронированы «на стадии поля». Но у поселка есть огромный плюс: он расположен рядом с загородным клубом «Давинчи Парк», — поясняет Наталья Сангинова.
По мнению эксперта, по удаленности от КАД есть четкая градация предпочтений клиентов: участки близко к городу приобретают для постоянного проживания, тогда как для дачного строительства выбирают подальше, поближе к свежему воздуху, лесам и озерам. Клиенты «Нурмиярви» в основном относятся ко второй категории.
Артем Чесноков, отмечает, что отношение к расстоянию от города заметно изменилось: еще в 2017–2018 годах считалось, что 40 км от города — предел, а сейчас 40–80 км уже норма. Современные трассы приблизили удаленные от города живописные места, а рядом, в пределах 50 км, привлекательных локаций не осталось. Поэтому 40–50 мин езды до загородного дома больше никого не пугают.
Филипп Рохлин отмечает изменения в отношении покупателей к наличию газовой магистрали: раньше это нередко был определяющий фактор для покупки, а сейчас многие готовы рассматривать альтернативные способы обогрева дома. «Отчасти это связано с тем, что период от покупки участка до строительства дома сократился, необходимость единовременных вложений стала актуальнее, а подведение газа к дому по-прежнему обходится дорого. Покупатели сегодня стали требовательнее к удобству подъезда к поселку и качеству внутрипоселковых проездов, зачастую предпочитая эти преимущества наличию магистрального газопровода», — объясняет руководитель УК «Согласие».
Статус: все сложно?
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», среди проданных участков преобладали садовые и приравненные к ним участки для дачного строительства. Это 59% сделок, тогда как участки ИЖС составили 40%.
Наталья Сангинова уверена, что бóльшим спросом пользуются земли ИЖС: «Думаю, что участки для дачного хозяйства и садоводства гораздо дешевле, но наша аудитория привыкла, что ИЖС надежнее, хотя и дороже».
По оценке Алексея Сабанцева, статус земли покупателям не так важен: регистрация жилого дома возможна в СНТ или ДНП, там можно оформить и прописку. Для покупки дома на садовом участке можно получить ипотеку по выгодной ставке.
По статистике Росреестра, в Ленобласти за семь месяцев года оформлены права на 5,5 тыс. индивидуальных жилых домов: 3,3 тыс. домов на земле для ИЖС и еще 2,2 тыс. на садовых участках.
Артем Чесноков считает, что вид разрешенного использования «для ИЖС» проигрывает участкам на сельхозземлях по кадастровой стоимости, принимаемой за базу для начисления земельного налога, и по ставке налога. А регистрация права на жилой дом возможна и на сельхозучастках, равно как использование покупателем земельного сертификата и материнского капитала. «Что касается регистрации по дачной амнистии, то она в силе и облегчает жизнь собственникам, более того, я уверен, что срок ее действия продлят», — говорит эксперт.
Наталья Сангинова, руководитель отдела продаж поселка «Нурмиярви»
Этим летом покупка земельных участков была скорее вложением денег, ведь люди понимают, что лучше иметь свой дом, в который можно переехать из городской квартиры. Но из купивших у нас участок весной или летом строиться начали только 20%, потому что все накопления были вложены в приобретение земли. Для поселков комфорт-класса цены в Приозерском районе, примерно в 65 км от КАД, начинаются от 900 тыс. руб. за участок ИЖС 8–10 соток с коммуникациями (хотя бы 15 кВт электричества) и доходят до 6,5 млн руб. в зависимости от расположения и статуса поселка.
Спрос на рассрочки вырос незначительно, больше на ипотеку, которая стала доступнее для земельных участков. Сказывается и политика девелоперов: наша компания в прошлом году шла на продажи в рассрочку, а в этом году ориентирована на ипотечные сделки.
Риски для покупателей все те же: махинации с недвижимостью, которые на фоне ситуации в стране выросли в разы. Главный совет — юридическая проверка чистоты сделки (документы, история, заказ выписки и пр.). Во многих случаях полезно провести инженерно-геологическое исследование, поскольку нередко продают болотистые участки, которые отсыпаны, но со временем отсыпка проваливается и на участке снова появляется вода. Следует также быть внимательнее с предложениями, в которых указывается: «электричество по границе поселка». Фактически его нет. Словом, проверяйте все: документы, коммуникации, качество участка.
Алексей Сабанцев, директор компании NORD PLAN
При выборе участка расстояние от КАД не имело решающего значения, поскольку кто-то ищет место для постоянного проживания, и в этом случае важна близость к городу (не дальше 30 км), к местам обучения детей и к работе. Кому-то загородный дом нужен для отдыха в уединенном месте, на озере, для рыбалки, например. Основными факторами были цена и наличие коммуникаций. Причем особо стоит отметить оптоволоконный интернет, который важен для тех, кто работает из дома. Участки без электричества и водоснабжения не интересны никому. Наличие газа является большим плюсом, но не определяющим фактором.
Современные дома обычно энергоэффективные. Затраты на содержание дома обратно пропорциональны вложениям на стадии строительства: чем больше потратите, тем меньше будете платить за эксплуатацию. Безусловно, содержание дома, оборудованного системой газоснабжения, в разы выгоднее, но я бы не ставил это во главу угла. При выборе участка важнее все-таки другие характеристики: месторасположение, наличие рядом леса, озера и т. д.
Землю в основном приобретают для того, чтобы сразу начать строительство, — если достаточно ресурсов. В этом году участки «про запас» практически не покупали, сейчас трудно назвать выгодной инвестицией покупку земли для перепродажи. Больше всего были востребованы готовые к заселению дома: покупатели хотели провести сделку и через неделю переехать.
В нашем поселке есть готовые дома, и половина сделок проходят с ипотекой: кредиты популярны, и получить их стало достаточно просто. Для покупателя ипотека еще и дополнительная проверка банком надежности сделки. Рассрочками в этом году наши клиенты не пользовались.
Филипп Рохлин, генеральный директор управляющей компании «Согласие»
Среди клиентов нашей компании можно выделить две основные категории: те, кто продает квартиру в городе с целью покупки земельного участка и незамедлительного строительства дома, и те, кто давно примеривался к покупке загородной недвижимости и решил, что именно сейчас пришло время. Что касается факторов выбора поселка и/или участка, я бы не сказал, что предпочтения покупателей сильно изменились в этом году, скорее, стали ярче прослеживаться тенденции, возникшие пару-тройку лет назад. Земли садоводств становятся все более востребованы для ПМЖ, как и земли поселений, прописка и регистрация домов на них стали понятнее и проще. Те, кто собирается быстро строиться, первым делом отдают предпочтение поселкам с уже подключенным электричеством и понятной ситуацией с водой: центральным водоснабжением или близостью водоносного слоя для экономичного бурения индивидуальной скважины.
В условиях уникального ажиотажного спроса при огромном количестве предложений хочу дать несколько рекомендаций покупателям. Во-первых, не ищите прямую связь между комфортом поселка и стоимостью земельного участка в нем. Особенно это касается участков средней ценовой категории (от 70 тыс. до 150 тыс. руб. за сотку), в которой часто в стоимость входит схожий набор коммуникаций, а имеющиеся различия могут быть несущественными. Во-вторых, не бойтесь экономить, приобретая участки в поселках, где еще не полностью готова инфраструктура: при высокой конкуренции девелоперы, как правило, своевременно выполняют строительные обязательства. В-третьих, не забывайте, что участок — это в первую очередь его площадь. Сейчас нередко можно встретить предложения о продаже участка 4 сотки или даже три: полная стоимость такого участка, на первый взгляд, не кусается, но, если разобраться, цена одной сотки этого надела может быть в 2–3 раза выше, чем в соседнем поселке, где нарезка не меньше 7 соток. Желаю всем не болеть и смело переезжать за город!
Артем Чесноков, руководитель проекта «Сувантоярви»
На выбор участка покупателями сегодня влияют следующие факторы: наличие коммуникаций и стадия их готовности, размер коммунальных платежей, инфраструктура, наличие поблизости водоема или леса, качество подъездной дороги, социальная среда поселка.
Рост продаж участков средней ценовой категории связан с тем, что покупатели выбирают коттеджные поселки с готовыми (или близкими к готовности) коммуникациями. На вторичном рынке часто выставляют на продажу участки в старых садоводствах, ориентируясь на цену земли в соседнем коттеджном поселке — с готовыми коммуникациями, инфраструктурой и однородным социумом. Конечно, покупатели выбирают коттеджный поселок!
Сегодня строительство начинают чуть ли не сразу после приобретения участка, принялись строиться и те, кто чего-то ждал: стало очевидно, как хорошо иметь дом, в который всегда можно приехать из города. Землю «про запас» берут не больше 15% покупателей. Купившие участки в апреле, уже поставили «теплый контур» дома. Рассрочка помогает и участок купить, и начать строить дом. В апреле было оформлено 80% рассрочек, в мае и июне — по 10%, в июле 90%, в августе около 15%.
В спросе на участки в поселках, где еще нет дорог и электричества, играет роль бренд и имя компании. Новым игрокам рынка выход в бизнес- или премиум-сегмент не осилить, тем более что это конкурентная среда. Думаю, что с 2023 года мы увидим новый рынок загородного жилья, с дефицитом земли в первую очередь. Будет очень мало готовых объектов, поскольку в этом и следующем году предложения в строящихся поселках иссякнут.
Среди рисков для покупателей в 2020 году актуальна продажа права аренды: часто еще пытаются убедить, что его можно будет оформить в собственность позднее. Много предложений с плохими грунтами (торф, песок, болото, лес и валуны на участке), есть риск больших платежей по «коммуналке». Чтобы избежать ошибок, надо приехать, и не один раз, и сравнить, что заявлено на сайте и что на самом деле есть в поселке, проверить документы, погулять по территории. Только так. И, как я уже неоднократно говорил, выбор участка — это выбор души и сердца: если екнуло — ваше!
