Предложение в коттеджных поселках в 2020 году пополнялось медленнее, чем раскупались объекты. Планы по выводу новых поселков есть. Но возможности роста предложения упираются в завышенные запросы землевладельцев: не имеющие профессионального девелоперского опыта лендлорды на волне спроса оценивают свои сельзохмассивы по цене размежеванных, готовых к строительству домов участков.
Город vs загород
По данным опросов 2020 года, в России желающих купить или построить собственный дом оказалось больше, чем тех, кто рассматривает покупку в мноквартирном доме. Опрос охватывал 53 региона и затрагивал планы на ближайшие пять лет. 58% респондентов предпочитают дом с участком: 42% хотели бы жить в индивидуальном доме, 12% — в доме, расположенном в коттеджном поселке, и еще 4% — в таунхаусе.
Спрос на квартиры и дома испытывает действие общих факторов: снижения ставок по банковским депозитам, изменения курсов валют, желания сохранить сбережения вложением в недвижимость. Дальше различия: для квартирных новостроек была запущена льготная ипотека (выгоду покупателей от снижения ставки до 6,5%, правда, очень быстро съело повышение застройщиками цен на 30–50%). На строительство домов льгота предоставляется семьям с детьми, и действует она в одном банке. Вирусные ограничения заставили пересмотреть отношение к проживанию в многонаселенных районах и перенесли фокус интереса на более комфортный, безопасный и, главное, здоровый загород. Безусловно, были эмоциональные покупки, однако, по мнению большинства, стремление к загородной жизни как более здоровой станет долгосрочным трендом. Наталья Осетрова, генеральный директор проекта города-курорта Gatchina Gardens, уверена, что коронакризис изменил наше отношение к природе, дал мощный импульс децентрализации городов-«миллионников». Клиент стремится к жизни на природе, он готов к социальной дистанции и выбирает застройку с малой плотность и этажностью, мультикомплексными функциями и рекреационными возможностями жилой среды.
«Тенденция переезда за город уже признана общемировой. В этом году это стало особенно заметно в Великобритании. Продажи квартир в новостройках Лондона резко упали, при этом выросли продажи частных домов в ближайших пригородах. Пригороды Петербурга оказались в общемировом тренде», — говорит Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери».
Председатель правления банка «Дом.РФ» Артём Федорко на конференции РБК заверил, что массовый переход на «удаленку», несомненно, «подталкивает людей к покупке или строительству собственного дома — сейчас это тренд номер один».
В тренде номер один
Продажи в коттеджных поселках в 2020 году выросли весьма существенно. По итогам трех кварталов уже превышены показатели всего 2019 года (7200 против 5300 единиц), притом что еще не учтены данные весьма «обильных» октября и ноября. Загородные девелоперы отмечали увеличение продаж от 40 до 200% в разных проектах, причем это относится ко всем ценовым сегментам рынка коттеджных поселков. По участкам без подряда, как рассказала директор по маркетингу компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева на онлайновой Циан.Конференции, рост спроса затронул наделы стоимостью от 500 тыс. до 50 млн руб. Год назад спрос был сосредоточен в диапазоне 0,6–1,2 млн руб. за участок, в этом году «средний чек» вырос и составил около 2 млн руб., в основном за счет вымывания недорогого предложения — 500–600 тыс. руб. за участок, конкурирующего со старыми садоводствами, и повышения цен в популярных проектах. У тех, кто на волне ажиотажа «задрал» цены слишком высоко, продажи встали.
Средние по рынку цены почти не изменились, но их серьезно подталкивает вверх растущая стоимость инженерной подготовки, стройматериалов, услуг строительных бригад.
Эскроу и другие
Среди итогов года надо отметить, что впервые за долгое время на сегмент ИЖС обратили внимание чиновники. Были даны указания разработать к лету льготную программу и концепцию развития индивидуального строительства жилья. Идеи множились: «накрыть ИЖС шапкой эскроу», сделать «коробочные продукты», разработать стандарт для частных домов в целях облегчения их оценки банками. Сообщалось, что Минстрой и правительство разрабатывают дорожную карту развития рынка ИЖС.
Приняты и реальные меры. На пять лет продлили «дачную амнистию». Сбер получил лимиты на возобновление выдачи «сельской ипотеки». Для строительства дома появилась льготная программа для молодых семей с детьми, ставка по которой у «Дом.рф» начинается с 6,1% (при условии, что кредит будет выдан до конца июня 2021 года и дом будет строить аккредитованная строительная компания). Но их действия на рынок жилья в целом и рынок загородной недвижимости не видно. Аккредитацию в «Дом.рф» получил, например, единственный в Ленобласти и первый в стране жилой комплекс «Омакульма–Аннино» (Omakulma–Annino) в Ломоносовском районе — по программе ипотеки на строительство дома.
«Просто уже необходимо переходить от слов к делу. Программа действительно есть, ничего сегодня не мешает, земельные участки есть, но когда доходит до дела, у нас не получается», — обрисовал общую ситуацию с кредитами на строительство индивидуальных домов замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Взгляд в 2021-й
В прогнозах преобладает осторожность. На рынке загорода есть дефицит предложения, и оно пополняется медленно, вдвое отставая от продаж. С другой стороны, открытие границ, отказ от вынужденного затворничества подсократят спрос. Общая экономическая ситуация тоже не обещает роста покупательной способности.
Марина Агеева считает, что после 2020 года рынок загорода столкнется с рисками, отчасти повторяющими «синдром 2008 года», когда в загородный девелопмент вышли компании из смежных отраслей, привлеченных высокими продажами. Впоследствии вероятно завышение цен на некачественный продукт, заморозка проектов и определенное недоверие покупателей к рынку в целом, в том числе к надежным компаниям. По данным Марины Агеевой, опытные загородные девелоперы готовят к выходу на рынок новые проекты и весьма консервативны в оценке динамики продаж.
А Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», полагает, что покупатели, рассчитывавшие на скидки до половины цены еще весной, к осени оценили динамику продаж и изменили стратегию. Они настаивают на подписании договора до согласования окончательных условий подряда (компания реализует поселки с обязательным подрядом), с тем чтобы внести деньги и «застолбить» выбранный участок сейчас, а все изменения в проект дома прописать в дополнительном соглашении. Это правильная стратегия, уверен Дмитрий Майоров.
К концу осени у строительных компаний увеличилось число заказов на проектирование и строительство домов, а производственные мощности уже загружены по максимуму. Ощущается также дефицит рабочих из-за закрытых границ. К весне системные компании полностью сформируют пул заказов — и в марте начинать поиск участка и подрядчика будет поздновато.
Часть покупателей или не успели реализовать свои планы обзавестись загородным домом (например, выбранный объект купили, пока они обсуждали скидки), или опоздали, поскольку рассчитывали, что все наладится с открытием границ. Они обеспечат платежеспособный спрос на рынке загорода весной-летом 2021 года.
