Все больше востребованы земельные массивы под поселки, а их собственники поднимают цены. Размежевать массив и выставить в продажу можно быстро, но это чревато рисками для девелоперов. И для покупателей.
В новой истории рынка загородной недвижимости был период, когда бум спроса привел к массовому выводу новых коттеджных поселков разной степени готовности и продуманности, заметная часть которых затем попала в список «замороженных».
С тех пор законодательство не упростило жизнь загородных девелоперов. Чтобы подготовить к старту продаж новый поселок, предложить прозрачный и качественный продукт, требуется время (иногда до пяти лет), навыки общения с властями и монополистами и серьезные финансовые вложения.
Кроме того, на этапе приобретения земли девелопер должен выяснить возможности строительства и обеспечения коммунальной инфраструктурой домов будущих клиентов.
Меньше оптимизма?
Сегодняшние покупатели участков, по данным участников рынка, заинтересованы в домах не для сезонного, а для круглогодичного проживания (или отдыха), поэтому у них высокие требования к дорожной и инженерной инфраструктуре. Больше 50% сделок за 2020 год — это участки с готовыми (или активно строящимися) сетями по 100–300 тыс. руб. за сотку. При этом на долю опытных девелоперских компаний с немалым активом реализованных проектов приходится почти половина (47%) продаж.
«Для покупателей загородных объектов заметная часть рисков минимизируется выбором надежной девелоперской компании. Таким образом можно снизить опасность непрокладки коммуникаций, затягивания сроков получения документов по планировке территории, заявления претензий третьих лиц на участок», — уверен Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости».
Даже у опытных девелоперов случаются задержки и сбои при согласовании проектов и подключении сетей. Причина — неверная или чересчур оптимистичная трактовка застройщиком процедур и сроков согласований, считает Александр Демин, руководитель экспертного центра по девелопменту при «Деловой России», первый заместитель генерального директора проекта регионального курорта Gatchina Gardens. «Для купленных земельных массивов может потребоваться изменение категории земли или зонирования в генеральном плане и ПЗЗ, получение условно разрешенного вида использования. Придется разработать документацию по планировке и межеванию территории, провести фактическое межевание и прочее, — говорит эксперт. — Для пригородов Петербурга актуальна проблема действующей, утвержденной ранее документации по планировке территории. Для Ленобласти больная тема — двойной учет и отнесение участков к землям лесфонда, и в зоне риска наиболее привлекательные участки с лесной растительностью».
Дмитрий Новосельцев обращает внимание и на риски, связанные с наличием на участке охранных зон ЛЭП, водоема, газопровода, нефтепровода или скотомогильника, залежей полезных ископаемых (песка), ограничениями, наложенными из-за близости исторических или природных объектов, и другими проблемами. Первая мера безопасности — проверка по кадастровой карте, с включением слоя «зоны с особыми условиями использования», рекомендует глава «1-й Академии недвижимости». Однако известны примеры, когда силовые кабели или трубы проложены по участку, а в кадастре (и на публичной карте) не отображены. По мнению Дмитрий Новосельцева, утвержденный региональным правительством проект планировки территории гарантирует легитимность будущей застройки.
Внешний локус
Обеспечить домовладения водой может поселковая скважина. Вопросы электро- и газоснабжения решаются в сетевых компаниях. Для проектов класса «бизнес» и выше повышается риск несоответствия заявленных показателей реальности. «Здесь причиной может быть целая гамма внешних факторов, не зависящих от застройщика. К примеру, сдвигаются сроки реконструкции ГРС, из-за чего невозможен пуск газа, а девелопер за свой счет уже построил распределительные сети в поселке. В целом на южном направлении сложностей с подключением меньше: есть свободные мощности, сроки подключения короче», — поясняет Александр Демин.
Взаимодействие с властью и сетевыми организациями остается одной из наиболее тяжелых проблем. «Объем общения с местными органами власти и сетевыми организациями зависит от требуемого уровня инженерной и градостроительной подготовки участка, — отмечает Александр Демин. — И здесь важно представить прагматичную оценку (с точки зрения органов власти) последствий реализации проекта. Это рост нагрузки на транспортную и социальную инфраструктуру, который способен создать потенциальный очаг социальной напряженности.
С серьезными коммунальными или социальными проблемами граждане все равно обращаются к органам власти, а не к застройщику или ТСН. Многие трудности разрешаются при открытой работе застройщика с местными органами власти».
Для проектов, предусматривающих продажи готовых домовладений, а не участков с подрядом, важно на этапе приобретения земли проанализировать возможность получения проектного финансирования.
Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при «Деловой России», первый заместитель генерального директора проекта регионального курорта Gatchina Gardens
Рецепты минимизации рисков известны. На этапе приобретения участка — качественный и всесторонний анализ объекта: юридические, градострои-тельные и инженерные риски, предметное соотнесение планов инвестора, концепции поселка и реалий сегодняшнего дня — от статуса объекта, текущего отношения к идее органов власти всех уровней до истории владения прежним собственником и фактических проблем в проектах соседей-конкурентов. Как показывает наш опыт, затраты на подобный анализ кратно окупаются за счет аргументированного торга с продавцом или разумного отказа от приобретения проблемного объекта.
Ввиду развития проектного финансирования для загородных проектов мы рекомендуем также изучить возможности привлечения банковского финансирования под проект на приобретаемом участке. Такой опыт есть, это позволяет очень трезво оценить ценность участка для покупателя и продавца.
На этапе реализации проекта необходима разработка и согласование документации по планировке территории в соответствии с реальной концепцией поселка, а также с учетом задела на будущее. Мы видим, что в некоторых проектах застройщики, к примеру, предусматривают не только мощности для зарядки электрокаров, но и задумываются о возможности использования беспилотного транспорта.
Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья
Рынок ИЖС нуждается даже не в изменениях, а в законодательстве как таковом. И мы надеемся, что в ближайшее время появится законопроект, регламентирующий малоэтажное строительство.
Необходимо как можно скорее ввести в законодательные рамки строительство малоэтажных жилых комплексов: индивидуальные жилые дома, сблокированные и, возможно, четырех- и пятиэтажную застройку. Мы рассчитываем на упрощение процедур на рынке ИЖС, согласования ППТ или отмена его вообще. Достаточно генплана с намеченными дорогами, обозначенными участками и общей территории.
Процесс передачи общих пространств на баланс местных администраций тоже следует закрепить законодательно. Само понятие «малоэтажный жилой комплекс» должно быть описано в законе, чтобы банки поняли, как его рассматривать при проектном финансировании. А главное, это позволит разработать типовой договор купли-продажи жилья с покупателями, потому что сейчас, реализуя пилотный проект ИЖС с привлечением ипотеки и проектного финансирования, мы вынуждены работать с договором купли-продажи будущей недвижимости, который наверняка не станет массовым инструментом, поскольку мало понятен банкам.
Эти и другие проблемы и есть главные факторы риска для занятых развитием территорий застройщиков. А следовательно, и для их покупателей.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Приобретение земельного участка у надежного девелопера, со стажем не менее пяти лет и не менее чем с тремя полностью завершенными проектами, позволяет покупателю снизить возможные риски.
Важно, чтобы застройку регламентировал утвержденный проект планировки территории. Все подводные камни: охранные зоны ЛЭП, водоемов газопроводов или нефтепроводов, залежей полезных ископаемых, ограничения, связанные с близостью исторических или природных объектов, — обнаруживаются при согласовании градостроительной документации, проекта планировки территории. Здесь всегда есть вероятность затягивания сроков согласования и утверждения. Например, меняется регламент работы согласующих органов, меняются чиновники, по-разному расставляющие приоритеты региональных и местных нормативов градпроектирования. Или меняется нормативная база. Полностью защититься от этого невозможно, но желательно иметь дело с опытным девелопером, в штате которого квалифицированные юристы, выигравшие не один суд, в том числе с госструктурами.
