В рамках Ярмарки недвижимости журнал «Загородное обозрение» провел семинар, на котором эксперты рассказали о мерах безопасности при покупке земли под строительство жилого или дачного дома.
Только за IV квартал в коттеджных поселках раскуплено более 3 тыс. лотов — и это тоже исторический рекорд для последнего квартала года, отмечают в «Петербургской недвижимости». Как уже много лет, в основном покупали участки без подряда.
Проверка перед сделкой
Риски на первичном рынке загородной недвижимости выясняются при градостроительном анализе: проверяются категория земли, виды ее разрешенного использования, внесенные в кадастр границы, ограничения, связанные с зонами особого использования (природных, исторических, инфраструктурных и других объектов).
«Проверить градостроительный регламент участка проще, если он расположен на территории Петербурга: есть сайт РГИС, надо выбрать слои «генплан» и «ПЗЗ», исторических зон. В Ленобласти нет единой геоинформационной системы, и придется смотреть генплан и ПЗЗ на сайтах муниципальных районов или в федеральной ГИС. Плюс этой системы в том, что на ней доступны проекты изменений в генплан и ПЗЗ, если они запущены на согласование. Однако недостаточно только ознакомиться с документами о зонировании и выяснить вид разрешенного использования земли, необходимо убедиться, что документы по планировке территории утверждены (ППТ утверждает администрация области) и ваши планы освоения участка им соответствуют», — преду-преждает Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при «Деловой России», первый заместитель генерального директора проекта регионального курорта Gatchina Gardens. Если участок относится к сельхозземлям и указаны ВРИ для дачного строительства или для садоводства, оформление прав на построенный дом возможно по дачной амнистии.
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», чем привлекательнее участок в природном и видовом плане, тем больше рисков. Лесные участки — это риск наложения границ с участками лесфонда. Надел на берегу водоема — требования беспрепятственного допуска к воде всех желающих и соблюдения водоохранного законодательства с запретом строительства ближе определенного расстояния от кромки воды.
Электричество плюс
Говоря об участках ИЖС, Александр Демин отмечает необоснованную самонадеянность покупателей, уверенных в гарантированном подключении будущих домов к инженерным сетям. «Даже если рядом с участком есть столбы линии электропередачи и газораспределительная сеть, это не означает, что сетевая организация выдаст техусловия на подключение с нужной точкой врезки в устраивающий заявителя срок. В отсутствие необходимых мощностей в техусловиях будет прописано, что подключение возможно после реконструкции подстанции, очистных сооружений и т. п. Кроме того, техусловия имеют срок действия. В моей практике был случай, когда человек купил дом, получил от продавца пакет документов на подключение газа, но до покупки их не проверил. Оказалось, техусловия, выданные в 2016 году, уже не действуют, да и требуемой мощности (5 м3/ч для дома ИЖС) не было из-за перегруженности ГРС», — рассказал эксперт.
Получить техусловия может только собственник участка, но в сетевой организации можно справиться о возможности подключения электричества или газа.
В коттеджном поселке за энергообеспечение отвечает девелоперская компания. Дмитрий Майоров предупреждает, что при покупке участка или дома следует выяснить, выкупил ли девелопер электромощность, достаточную для электроснабжения всех планируемых домов: у него должен быть договор на энергоснабжение с сетевой компанией. Если на момент покупки такого договора нет, участок лучше не приобретать.
Минимум, без которого покупка участка под строительство дома теряет смысл, это электричество и дороги. Но, по мнению Дмитрия Майорова, в этот перечень необходимо включить и водоснабжение. Для покупателя лучший вариант — подключение к «городским», централизованным сетям «Водоканала». Такие участки на рынке есть, но они не дешевые.
В остальных случаях девелопер бурит в поселке скважину. По закону без лицензии на индивидуальном участке можно пробурить скважину не глубже 15–30 м, в зависимости от района: в личных целях можно использовать только воду из первого водоносного песчаного пласта, непригодную ни для питья, ни для сантехники. Скважина глубиной свыше 30 м обойдется примерно в 300 тыс. руб., кроме того, придется получить лицензию. Многие нарушают закон, но рано или поздно государство наложит штраф или забетонирует нелицензированную скважину. Поскольку скважину надо чистить, а оборудование обслуживать и ремонтировать, эти траты разумно разделить с соседями, а обслуживание поручить управляющей компании, считает Дмитрий Майоров.
Оформление лицензии на добычу воды требует от девелопера финансовых и временных затрат. По словам Александра Демина, в городе-курорте Gatchina Gardens на это ушло шесть лет работы и десятки миллионов рублей.
Вопросы водоотведения можно решить в индивидуальном порядке, считает Дмитрий Майоров. Коллективные (поселковые) очистные сооружения нуждаются в контроле объема сброса, при невозможности выяснить, кто из соседей превысил допустимый объем, слил в общие стоки вредоносную химию, возникают проблемы штрафов.
Газовая экономика
Если дом используется для постоянного проживания, без подключения к магистральному газопроводу не обойтись. Загородный коттедж, в который семья приезжает на выходные, можно отапливать в экономичном режиме, например, поддерживая в отсутствие хозяев температуру +5 °С. Стоит ли в таком случае тратить немалые средства на подключение газа, решают в зависимости от площади и энергоэффективности дома. Срок окупаемости подключения может быть и 10, и 50 лет.
Еще одна статья расходов, которую часто не учитывают домовладельцы, это проектирование и выполнение работ по газификации дома, от границы участка до стены и внутри. По данным Александра Демина, подключение (проект и исполнение, без учета оборудования) дома ИЖС в Зеленогорске обош-лось в 280 тыс. руб. Комплект оборудования: котел, трубы, радиаторы — еще не менее 250 тыс. рублей.
Электрическое отопление экономичнее за счет стоимости оборудования, но необходима высокая мощность: примерно 80 Вт на один квадратный метр дома. Чтобы отапливать дом площадью 200 кв. м, понадобится свыше 15 кВт, приводит пример Дмитрий Майоров. Возможность выкупа бóльшей мощности тоже лучше выяснить до покупки участка.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
Правовая экспертиза — самая сложная процедура для загородной недвижимости. Чем привлекательнее участок, тем выше риск, что кто-то воспользуется его невнятным правовым статусом. К сожалению, и чиновник, и регистратор могут ошибиться, но, если все сделано по закону, права на дом будут защищены лучше. Поэтому на этапе покупки стоит привлечь специалиста по земельному праву.
Достойный девелопер обеспечивает и надежный статус участка, и инженерные сети, и дороги. Не советовал бы рассчитывать, что в будущем вы сможете договориться с соседями и решить проблемы сообща: построить общую скважину или подвести газ. Самый надежный вариант — покупать то, что уже существует.
В середине прошлого года резко вырос спрос на загородную недвижимость, и оказалось, что девелоперские, строительные компании, производители материалов и комплектующих для стройки не готовы к такому всплеску и уже больше полугода работают с перегрузом.
Закрытие границ со странами ближнего зарубежья из-за пандемии способствовало росту стоимости строительства. Строителей не хватает, цены на их услуги выросли кратно. В этой крайне сложной ситуации рекомендую заключать контракты на строительство, принимая предлагаемые сегодня условия.
Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при «Деловой России», первый заместитель генерального директора проекта регионального курорта Gatchina Gardens
У специалистов Экспертного центра по девелопменту качественный практический опыт анализа и развития территорий, в частности, в прошлом году разработано шесть проектов планировки территории, в этом году в работе более 600 га для собственников и инвесторов, планирующих реализовать девелоперские проекты в Петербурге и Ленобласти.
Мы проводим всесторонний анализ земельных массивов, зданий, в том числеобъектов культурного наследия, по заказу как инвесторов и потенциальных покупателей — как юрлиц, так и частных клиентов.
Включаемся на разных этапах — от поиска объекта и его анализа, разработки документации по планировке территории, проектирования и согласований до ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права в Росреестре. Анализ объекта перед покупкой состоит из четырех этапов: градостроительный анализ, изучение построек на участке, инженерное обеспечение и имущественно-правовые вопросы. Базовый блок — градостроительный анализ, который включает проверку зонирования территории, соблюдение актуального генерального плана и правил землепользования и застройки, оценку обременений и ограничений.
Проблемы пригородных зон Петербурга иногда кроются в рекреационном назначении территории. Так, один наш клиент приобрел пул участков в Курортном районе и столкнулся с отказом сетевой компании выдать техусловия для газоснабжения будущих домов, поскольку вид разрешенного использования не позволял строить жилье. Мы подготовили обоснование изменения зонирования — это возможно в ходе проходящей сейчас корректировки генплана города. Но клиенту пришлось приостановить проект на полтора года.
К сожалению, подвохов значительно больше, и одним градостроительным анализом в общедоступной геоинформационной системе не обойтись. Лучше обратиться к профессионалам, их услуги кратно окупаются уже на этапе аргументированного торга с продавцом.
