Спрос на дома и участки с подрядом в классах «бизнес» и «премиум» в I квартале 2021 года продемонстрировал высокий уровень. Ольга Трошева, руководитель консалтингового цент-ра «Петербургская недвижимость», отмечает, что это самое активное начало года за всю историю наблюдений. Покупатели сегодня предпочитают дом, готовый для заселения, но у застройщиков есть препятствия для удовлетворения их запросов.
Цифры и факты
По данным «Петербургской недвижимости», в январе — марте в коттеджных поселках продано 69 коттеджей высокой ценовой категории: 50 бизнес-класса и 19 класса «премиум». В 3,6 раза больше, чем за I квартал 2020 года (скромный по спросу, обеспечивший эффект «низкой базы»). Результат почти такой же, как в первом полугодии прошлого года, когда продали 76 домовладений в премиум- и бизнес-классе. И это традиционно не самый активный для загорода квартал.
Бизнес-класс показал такие же результаты, какие в прошлом году достигнуты за полугодие (каждое), правда, прирост за 2020 год числа сделок в этом сегменте составил всего 15%, тогда как в элитном 100%.
Цены выросли, особенно заметно в бизнес-классе: с 20,8 млн до 22,2 млн руб. за домовладение (+18% за год и +6,5% за квартал). В элитном сегменте удорожание на 3,2% год к году, до 61,8 млн руб. за домовладение. При этом средняя стоимость квадратного метра коттеджа заметно ниже, чем в городских новостройках: 101,9 тыс. руб. в бизнес-классе и 162,5 тыс. руб. в классе «элит».
Если доля бизнес-класса в общем объеме продаж домов и участков с подрядом выросла с 23 до 26%, то доля премиум-класса, напротив, сократилась с 16 до 10%.
В сегменте дорогих участков без подряда, стоимостью 300–500 тыс. руб. за сотку (средний бюджет сделки 5,8 млн руб. за участок) и свыше 500 тыс. руб. (в среднем 11,8 млн руб. за участок), продано больше 160 лотов. Ольга Трошева отмечает, что покупатели нередко выбирали наделы поменьше, чтобы сократить общий бюджет покупки. Так, по данным «Петербургской недвижимости», в сегменте участков по 300–500 тыс. руб. за сотку увеличилось количество сделок на сумму 3–4 млн руб.
Тренды и прогнозы
Одной из главных причин высокого спроса Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», называет кардинальное изменение отношения к зарубежной недвижимости как к дому для отдыха: «Понятно, что рано или поздно границы откроют. Но теперь всем очевидно, что их можно закрыть в один день».
Владислав Вирин, руководитель проекта коттеджного комплекса «Юкковское», гендиректор «Агентства МВ», тоже отмечает перемены в настроении покупателей: «За прошлый год люди поняли, насколько важна степень свободы по месту постоянного проживания. Именно поэтому платежеспособная аудитория стала значительно лояльнее к загородным проектам».
По мнению эксперта, новый взгляд на загород обусловил рост спроса и цен на загородные участки для коммерческого использования — под развитие инфраструктуры. «Нехватка качественной инфраструктуры — самая острая проблема загородного сегмента, и она не может быть решена только силами застройщиков, необходима поддержка государства. За пределами больших городов нужны дошкольные учреждения, школы, спортивные и торговые объекты, хорошая дорожная сеть. Чтобы из-за любой ерунды не приходилось ехать в город. Если эта проблема будет решена, люди с удовольствием окунутся в загородную жизнь, а затраты на созидание окупятся с лихвой», — уверен Владислав Вирин.
Алексей Сабанцев, генеральный директор компании Nord Plan, обращает внимание на давно известные, но все еще не решенные проб-лемы: во-первых, отсутствие градпланирования и архитектурного регламента территорий дачной застройки — по-прежнему хаотичных и зачастую неприглядных. А во-вторых, непредсказуемость сроков подключения электричества, что осложняет начало строительства.
Цена и площадь
Все эксперты говорят о росте стоимости строительства загородных домов — дорожает сырье, импорт, повышается оплата труда рабочих, производства стройматериалов полностью загружены. Впервые за долгое время рынок в сегменте бизнес- и премиум-класса стал рынком продавца, отмечает Дмитрий Майоров.
Клиенты же в высоком ценовом сегменте хотят получить максимально готовый продукт: не участок под свободную застройку, а дом; не только теплый контур, но и внутреннюю отделку и ландшафт — считает Алексей Сабанцев. И если девелопер может предложить все это высокого качества и в одном окне, его предложение востребовано.
Средняя площадь дома в экспозиции за год снова незначительно уменьшилась: в бизнес-классе с 221 до 217 кв. м, а классе «премиум» с 380 до 367 кв. м. В линейках проектов для коттеджных комплексов появились более компактные варианты: 250, 200 и 175 кв. метров.
Алексей Сабанцев считает, что в бизнес-классе востребованы дома от 200 до 350 кв. м. В клубных поселках Lake View и «Первая линия» часть коттеджей возводятся на средства застройщика, и для них выбран наиболее популярный размер 220 кв. м — оптимальный по затратам на уборку, отопление и обслуживание.
По словам Дмитрия Майорова, в поселке «Высокий стиль» есть примеры пересмотра первоначально согласованных размеров строящегося дома в сторону увеличения.
Кредитные инструменты в высоких ценовых сегментах используют ограниченно. Иногда готовые дома приобретают в ипотеку под 8–9%, сообщает Алексей Сабанцев. Под договор подряда Сбербанк предоставляет кредиты на строительство, причем, в отличие от сельской ипотеки, застройщику не нужно получать аккредитацию по программе. Но в целом роль кредитных средств в развитии загородных проектов класса «бизнес» и выше сейчас минимальная.
Владислав Вирин, руководитель проекта коттеджного комплекса «Юкковское», гендиректор «Агентства МВ»
В I квартале в «Юкковском» полностью выполнен план продаж. В новой, третьей, очереди, где продаются готовые дома, идет активное строительство. Дома подведены под кровлю, начинаются работы на новых участках.
В ближайшее время мы выведем в продажу с обновленной концепцией наш зеленогорский проект «Терийоки Клуб» — закрытый клубный поселок на первой линии Финского залива.
Параметры домов в проектах бизнес-класса, немного изменились. Покупатели предпочитают дом площадью 160–180 кв. м. Некоторые хотят пристроить закрытую террасу, гараж или хозяйственную постройку — добавить 20–30 кв. м. Для такого дома достаточно участка 6–7 соток. Но если покупатель планирует много дополнительных построек или намерен разбить сад, требуется участок 12–15 соток.
Стоимость строительства растет, поскольку сильно дорожают строительные материалы, большая часть инженерного оборудования и качественных отделочных материалов — из-за снижения курса рубля. Предполагаю, что за 2021 год цены в качественных загородных проектах могут повыситься на 15–20%.
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь»
Спрос, безусловно, намного выше, чем в I квартале 2020 года, но ниже, чем во второй половине прошлого года. В начале апреля, когда сошел снег, покупатели перешли от общего мониторинга к целевым переговорам. Мы видим, как меняются планы клиентов: зафиксировав в договоре 2020 года право на участок и минимальный объем строительства, в этом году многие решили приобрести еще и соседний участок и увеличить площадь дома.
Цены на строительство домов растут экспоненциально. Во-первых, дорожает доска для домокомплектов из клееного бруса. Во-вторых, из-за снижения курса рубля повысилась цена на импортные составляющие: краски, кровельные покрытия, инженерные системы. В-третьих, ситуация со строителями, увы, не улучшилась.
Кроме того, взрывной рост спроса привел к полной загрузке производств, и предприятия, которые несколько лет были загружены на 50%, увеличить выпуск до 200% за полгода просто не могут. Проблема со сроком выполнения заказа касается и заказчиков, и подрядчиков. Наверное, впервые за новую историю рынок загородной недвижимости бизнес- и премиум-класса стал рынком продавца.
Мы вынуждены отказываться от некоторых заказов, «неудобных» в производстве или откладывать выполнение надолго. В поселке «Солнечный орнамент» в I квартале мы предложили участки без обязательного подряда на строительство, но весной 2021 года покупатели стремились приобрести дом и считали, что в своих поселках «Русь: НТ» постарается выполнить заказ.
Алексей Сабанцев, генеральный директор компании Nord Plan (КП Lake Villa, Lake View и «Первая линия»)
Январь 2021 года для нас был довольно спокойным, в феврале началось оживление спроса на недвижимость. По звонкам, просмотрам и заключенным сделкам март выдался таким же активным, как пиковые месяцы 2020 года. В настоящее время число обращений снизилось, но оно по-прежнему выше, чем в 2019 году и предыдущие годы.
Все сделки этого года заключены в кратчайшие сроки. Большая часть покупателей следовала рекомендациям друзей и знакомых, живущих в наших поселках, например, в коттеджном посёлке Lake Villa. Некоторые из покупателей рассматривали варианты приобретения домов неподалеку, но заинтересовались нашим проектом и купили дома на берегу озер.
Территория на 30-м км Новоприозерского шоссе, где мы работаем, очень активно развивается как локация для постоянного проживания. Скоростная трасса, леса, красивые берега озер, 15 минут до «Игоры», участок с каменным домом 220 кв. м за 20 млн рублей — такие предложения всегда востребованы. В наших новых поселках Lake View и «Первая линия» продуманные, красивые проекты домов, выверенные планировки, высококачественные панорамные окна, при этом затраты на отопление ниже, чем в городской квартире, несмотря на большую площадь. Пока мы держим первоначальные цены. Часть домовладений строятся под заказчиков, часть на наши деньги, и уже в августе, согласно плану, мы выставим на продажу готовые дома. Мы делаем внутреннюю отделку по авторским дизайн-проектам и ландшафтный дизайн участка.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований компании Knight Frank SPb
Первый квартал 2021 года можно охарактеризовать как затишье перед бурей. Рынок готовится к росту спроса. На первичном рынке с конца прош-лого года отмечается активизация девелоперов по подготовке проектов и выводу их на рынок к летнему сезону. На вторичном рынке уже заметно пополняется предложение, особенно сезонного формата проживания, в продажу поступают домовладения в привлекательных удаленных локациях. После закрытия сообщения с Турцией в первом полугодии вероятен высокий спрос. Покупатели уже стали проявлять интерес и ввиду ограниченного предложения готовы рассматривать объекты, которые раньше было трудно реализовать на вторичном рынке, например новые коттеджи без отделки.
