У правление поселком можно разделить на несколько секторов: управление инженерными сетями, улично-дорожной сетью, территориями и общественными пространствами. Ремонт и обслуживание сетей и внутридомового оборудования, охрана и видеонаблюдение, уборка снега или стрижка газонов — все, что относится к индивидуальному жилью и участку в перечне услуг управляющей компании опционально, по отдельным договорам.
Участники бизнес-встречи «Загородного обозрения», выступая и дискутируя, поделились опытом создания, содержания и управления дорожной сетью и общественными пространствами, в том числе парковыми зонами.
Прогулочным шагом
Места для прогулок, довольно длинные дорожки для пешеходов и прогулок на летних «малых транспортных средствах» — велосипедах, роликах, скейтбордах и самокатах, по мнению Марины Коок, руководителя компании «Мастер-план» и члена Градсовета Ленобласти, стали обязательным элементом загородных проектов всех классов: «Лес на границе поселка — не выход. Для прогулки с детской коляской нужны довольно широкие и ровные тропинки, иначе родители будут гулять вдоль дорог, а дети — дышать пылью. К счастью, даже в коттеджных поселках экономкласса ответственные девелоперы предусматривают благоустройство прогулочных маршрутов».
Для поселков класса комфорт и выше это must have.
Девелопер по максимуму старается использовать природный потенциал участка, будь то зеленый массив или водоем рядом с зоной застройки. Но если приходится выбирать между транспортной доступностью и отдаленными участками, нередко разумнее предпочесть удобный маршрут до поселка, а ландшафтный парк и водоем создать с помощью и геопластики и посадок. Таким путем пошли, например, в «Ламбери», «Юкковском», «Онегин Парке».
Инвестиции в рукотворные ландшафты девелопер включает в стоимость домовладений, но на начальном этапе реализации такие проекты требуют серьезных вложений с длительным сроком окупаемости.
На обустройство обычных спортивной и детской площадок в проекте комфорт-класса необходимы 3 млн руб. Покупатель участка оплачивает стоимость земли и взносы на инженерную, дорожную и досуговую инфраструктуру.
И, по подсчетам Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости», расходы покупателей на обустройство площадок в «инфраструктурном» взносе для жителей поселков «Солнечное», «Дружное» и «Коркинские просторы» не превышали 2–3%.
Челночная дипломатия
Задачи обустройства общественных территорий к моменту сдачи поселка не всегда решены окончательно: у жителей и после заселения возникают идеи и пожелания. Расхождение во взглядах на развитие общей территории — это одна из проблем, с которыми сталкиваются управляющие компании в обжитых поселках. Есть и другие: распределение расходов и неплательщики.
Практика показывает, что жителям поселка больше чем на 20 домовладений сложно договориться по многим вопросам. Размещение дополнительной детской площадки сначала приветствуется, а затем договоренность тонет в спорах о месте ее размещения: все хотят, чтобы объект был как можно дальше от их дома. Также непросто собрать деньги на новые объекты. В итоге чаще всего поселок живет с той инфраструктурой отдыха, которую заявил в момент продаж и реализовал застройщик, включив ее стоимость в цену продажи участка или домовладения.
Еще одним ноу-хау управляющих в попытке избежать споров стал отказ от сбора целевых взносов в пользу включения в ежемесячную квитанцию небольшой суммы на формирование фонда развития поселка.
Ограничительные меры
Девелоперы не любят вспоминать свои КП, жители которых заменили аффилированную с застройщиком управляющую компанию председателем ТСЖ или правления ДНП, после чего поселки пришли в упадок. А такие случаи известны: домовладельцы, пытаясь сократить завышенные, по их оценке, платежи УК, перестали оплачивать профилактику сетей или подстанции, очистку заиленной скважины, а после выхода коммуникаций из строя стали решать проблемы жизнеобеспечения индивидуально — бурить скважины на своих участках. Экономия на обслуживании ливневой канализации, например, привела к разрушению дорог.
Компании, дорожащие репутацией, говорят о том, что на управлении поселком они не зарабатывают. По таким статьям, как охрана, уход за посадками, водоемами, спортивными и детскими площадками, закрытыми спорткомплексами с бассейном, нет стандартных тарифов, размер платы устанавливается исходя из фактических расходов — лишь с расчетом на безубыточность.
Управление поселком невозможно без конфликтов. Во-первых, в любом поселке есть неплательщики, и управляющим приходится придумывать и реализовывать как досудебные меры воздействия на должников, так и вести судебные споры. Дмитрий Новосельцев рассказал о системе напоминания о задолженности: при въезде в поселок автоматически считывается номер автомобиля и на табло высвечивается сообщение о недоплате.
Во-вторых, в поселке, как и в любом сообществе, всегда находятся люди, пренебрегающие соблюдением правил проживания. Например, ограничения скорости автомобилей на территории. В ДНП «Солнечное» установили камеры, фиксирующие номера нарушителей (при разрешенной скорости 20 км/ч за 30 км/ч не наказывают). Перед превысившими и этот порог на въезде в поселок на пять минут блокируется шлагбаум.
Что делать тем, кто из-за этой блокировки стоит в очереди за нарушителем? — Проезжать через другие ворота, поясняет глава «1-й Академии недвижимости». Если и их заблокируют, тем более на десять минут, как заведено для лихачей-рецидивистов, тогда, очевидно, не избежать межличностного конфликта с застрявшими из-за них на въезде соседями.
