В загородном премиум-классе (классе А) за полугодие продано 49 коттеджей, сообщает Knight Frank SPb Recearch. Это на 69% больше, чем за первое полугодие 2020 года, которое, в свою очередь, было отмечено взлетевшими в 5,8 раза продажами самых дорогих домов. Бизнес-класс (класс В) тоже прибавил в продажах 19% к I полугодию 2020 года. Продано 68 домовладений. Итого в поселках высокого класса объем продаж составил 117 домов и участков с подрядом, прирост 36%.
Эксперты называют целый комплекс причин сохраняющегося высокого спроса: все еще закрытые для россиян границы большинства стран, изменение отношения к владению зарубежной недвижимостью, санкционное давление на определенные круги крупного бизнеса. Сыграл также рост цен на квартиры в жилых комплексах премиум-класса: в одном бюджете оказываются квартира и дом под ключ как минимум вдвое большей площади в хорошем месте. По данным Knight Frank SPb, за 65,8 млн руб. (это средняя цена предложения коттеджа класса А) можно приобрести 85 кв. м элитного жилья на Крестовском острове, например, или 140 кв. м по средней по Петербургу цене элитной новостройки.
В географии спроса в премиум-классе преобладали Курортный и северная часть Всеволожского района, в бизнес-классе были популярны как ближние к городу местности северной части Всеволожского района, так и отдаленные локации на Вуоксе.
Обновления и цены
Средние цены предложения, по данным Knight Frank SPb, увеличились на 12% в премиум-классе (на рост повлиял выход нового поселка в Курортном районе) и на 8% в классе «бизнес». При этом по заключенным сделкам средний бюджет вырос существенно. Так, в классе А на 10 млн руб. (или на 21%), до 57 млн руб., а в бизнес-классе — на 2,6 млн руб. (или на 13%), до 22,7 млн рублей.
За полгода на рынок вышел единственный поселок класса А — проект в Солнечном на восемь домовладений. В 2019 и 2020 годах в продажу поступало по одному проекту в год. «Есть основания ожидать выхода на рынок до
конца года новых поселков класса А, что позволит предложить взыскательному покупателю качественные современные проекты», — считает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb.
В классе В три новых проекта, в одном продажи пока не открыты, возможно лишь бронирование, еще один выведен после реконцепции.
«Высокий рынок, период гиперактивного спроса и пиковых цен на загородную недвижимость, наблюдаемый сейчас, — удачное время для продажи готового продукта и крайне неудачное для инвестиций. Введение пошлин на древесину никак не сказалось на стоимости сырья для домокомплектов из дерева. Продолжают дорожать металлоизделия, утеплители. При непредсказуемости цен на материалы и оплаты труда рабочих вкладываться в дорогую и долгую историю с покупкой земли, строительством дорог и сетей в новых поселках сейчас мало кто рискует. Даже подготовленные, рассчитанные финансовые модели приходится пересматривать и корректировать.
Тем более что спрос невозможно точно спрогнозировать. Большинство участников рынка говорят о приближающемся спаде. Мой прогноз такой же, — говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории». — В этой ситуации велика вероятность вывода в продажу сырого продукта. Большинство же девелоперов, работающих в высоком ценовом сегменте, думаю, постараются отложить новые старты до стабилизации рынка. Небольшой объем нового предложения высокого класса в этом году — подтверждение этой стратегии».
К тому же в условиях роста цен на материалы ранее рассчитанные финансовые модели «не сходятся» и нуждаются в корректировке.
Светлана Московченко прогнозирует, что 2021 год в сравнении с 2020-м покажет более высокие продажи при сохранении темпов. Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери» считает, что спрос в верхнем ценовом сегменте сохранится и будет сконцентрирован в обжитых поселках.
У высокого сегмента загородной недвижимости остается резерв отложенного спроса. Часть заказчиков, видя увеличение сроков строительства и повышение его себестоимости из-за непредсказуемого подорожания стройматериалов, невозможность прописать в договорах окончательную смету дома под ключ, переносят заключение договоров.
Однако многие участники рынка говорят о подступающем снижении спроса.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
«Идеальный шторм» на рынке загородной недвижимости продолжается. Значительно вырос спрос, есть дефицит сырья (древесины), поэтому растут цены. Чиновники предлагают запустить массовые ипотечные программы для индивидуальных домов, то есть влить дополнительные деньги на рынок. Это приведет к новому витку подорожания.
Сейчас цены на домовладения (участок с домом или подрядом на строительство) примерно на 40% выше, чем в начале года: себестоимость строительства дома выросла на 50%, земля подорожала меньше. Думаю, цены на стройматериалы в основном достигли пиковых значений, в августе поставщики могут поднять цены на окна и кровельные материалы, осенью — на лаки, пропитки, все, связанное с малярными работами. Но больше чем на 10% себестоимость не увеличится. Что дальше — плато или небольшой откат? Это будет зависеть от многих факторов: мировой конъюнктуры в сфере строительства, действий наших чиновников, ситуации с вирусом…
Спрос на землю уже ограничивается сложностями со стройкой.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований компании Knight Frank SPb
Новая реальность возродила интерес покупателей к загородной недвижимости. Эта тенденция сохранится в долгосрочной перспективе, что позволит обновить премиальный рынок и трансформировать его под современные запросы покупателей. Будет актуально увеличение площади домов — для формирования внутри зон не только для отдыха, но и для работы. Будет развиваться и тренд увеличения зон рекреации внутри поселка. Он отвечает запросу на высокое качество благоустройства, уровня обслуживания и безопасности на территории поселков.
Отдельным трендом станет рост запросов на коттеджи сезонного проживания, расположенные на удалении от крупных населенных пунктов, вблизи водоемов и лесных массивов.
Повышение себестоимости строительства повлечет рост цен на новые загородные коттеджи. Кроме того, в элитном сегменте зачастую используются импортные материалы, которым сложно найти аналоги на местном рынке, это также повлияет на изменение средних показателей коммерческих условий по итогам 2021 года.
Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери»
В первом полугодии мы продали шесть домов — три готовых дома и три контракта с подрядом на строительство. Учитывая, что в прошлом году мы продали девять домов, можно считать темп приличным. Полощадь готовых домов 470–720 кв. м, строящихся — 320–260 кв. м. Горожане проводят это лето дома, поэтому просмотры проходят ежедневно. Наш новый офис продаж, профессиональные консультации и прохладительные напитки всегда к вашим услугам.
Летом 2021 года в «Ламбери» полным ходом идет отделка четырех апартаментов в административном здании, мы их будем продавать нa стадии white box. Формат апартаментов для нас необычен, но, думаю, он заинтересует клиентов: купить одно- или двухспальную квартиру в такой развитой локации заманчиво. Заканчивается оформление въездной группы в поселок, приступаем к обустройству большого пруда. А также продолжаем строительство шести новых домов.
Прогноз оптимистичный: цены стабилизируются, объемы продаж в премиум-сегменте продолжат расти, но только в обустроенных поселках.
