В 2020 году в Петербурге и Ленобласти было продано около 90 коттеджей премиум-класса, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», это составило 16% продаж готовых домов и участков с подрядом. В 2021-м объем продаж увеличился на 54%, до 138 коттеджей, их доля в общей структуре выросла до 18%. По сравнению с допандемийным 2019 годом, когда было продано 35 домов, рост четырехкратный. В бизнес-классе, по данным «Петербургской недвижимости», за год реализовано 115 домовладений.
Цены предложения по сравнению с 2020 повысились на 25% в бизнес-классе и почти не изменились в классе «элит» (здесь сыграло сокращение в предложении средней площади коттеджа с 380 до 340 кв. м за год).
Если коттедж премиум-класса предлагался за 61,7 млн руб., а бюджет средней сделки был ниже — 55,1 млн руб., то в бизнес-классе ситуация обратная: цена предложения оказалась ниже бюджета реальных сделок — 26 млн руб. в лис-тинге и 26,8 млн руб. на деле.
В контексте выросших цен на квартиры в городе, где к декабрю средняя цена «квадрата» в пре-миум-сегменте доросла почти 530 тыс. руб. интересны данные, что в домовладениях загородного премиум-класса метр предлагается за 180 тыс. руб. с включением стоимости земли. Средний метр городских квартир бизнес-класса стоит около 300 тыс. руб., а домов в коттеджных поселках бизнес-класса — 113 тыс. руб. Несмотря на сопоставимые показатели годового роста, разрыв в цене городского и загородного метра увеличился.
Динамика стройки
Рост цен на стройматериалы стал главным событием 2021 года в жилищной сфере для жителей обеих столиц, свидетельствуют результаты опроса ВЦИОМ и Дом.РФ. Многие позиции в сметах на строительство подорожали в разы.
Как отмечает генеральный директор компании «Русь: НТ», член совета директоров корпорации «Русь»
Дмитрий Майоров, за 2021 год большинству компаний, производящих домокомплекты из клееного бруса или каркасные, удалось справиться с проблемой дефицита сырья. «Корпорация «Русь», например, кратно увеличила лесозаготовки. Коллеги, у которых небольшие объемы закупок до 2021 года не требовали постоянных контрактов, выстроили цепочки поставок. Все максимально нарастили мощность производства. Графики поставок и ситуация в целом нормализовались — на уровне текущего спроса. Что будет в мае, на пике сезона и новых заказов, неясно», — комментирует эксперт. С января на древесину хвойных пород установлена пошлина 200 евро за кубометр, а ценных лиственных пород (дуба, бука, ясеня) — от 275 до 370 евро.
«Новые правила экспорта древесины пока не повлияли на цены в России», — говорит Дмитрий Майоров. Чиновники Рослесхоза стабилизацию цен прогнозируют к середине лета и уточняют, что до этого динамика замедлится до 10–15%.
На рост цен также влияло изменение курсов валют: по данным Габриэле Валентинуцци, руководителя Studio Inventum, доля импортных материалов в самом высоком ценовом сегменте загородного домостроения, в котором работает компания, достигает 90%.
Дорогая земля
В ситуации, когда готовых домов для продажи в коттеджных поселках элитного и бизнес-класса не осталось, а новое строительство законтрактовано на сезон или даже два, девелоперы некоторых проектов предложили в концептуальных поселках покупку участка под самостоятельное строительство, но с соблюдением заданного регламента застройки. Так, например, в известном проекте «Онегин Парк» покупателям участков со всеми подведенными коммуникациями передают один из 17 разработанных для поселка проектов домов.
В коттеджном поселке «Солнечный орнамент» рядом с п. Сосново компания «Русь: НТ» тоже реализует участки без подряда, но при согласовании проекта домов с архитектурным бюро застройщика.
В КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали, что сегмент самых дорогих участков — свыше 500 тыс. руб.
за сотку — не только увеличил долю в объемах продаж в два раза, но и нарастил средний бюджет сделки. В других сегментах из-за подорожания участков покупатели выбирали наделы минимально возможной площади. Среди дорогих участков таких не было, поэтому средний бюджет покупки дорос до 11,4 млн руб. за лот, прибавив 11% к прошлогоднему.
Курс на стабилизацию
В декабре покупатели продолжали активный поиск домов и переговоры по сделкам, показы не останавливались и на каникулах, рассказал Дмитрий Майоров. Эксперт полагает, что намеченных сделок хватит, чтобы обеспечить высокие показатели первого полугодия 2022 года.
По мнению Алексея Потапова, под действием негативных факторов, а это подорожание материалов, которое тянет вверх цену квадратного метра, и экономическая и политическая ситуация в стране, разгоняющая инфляцию и вызывающая повышение ипотечных ставок, фаза роста заканчивается, высокий спрос на дома сохранится максимум год. «Но остывание рынка не приведeт к понижению цен — в них уже «сидит» инфляция и подъем цен на стройматериалы. При высоких темпах инфляции продолжится рост ипотечных сделок, которые пока интереснее, чем покупать за кэш. С рынка уходят готовые лоты, даже те, что стояли в продаже несколько лет. Новые появятся, но их стоимость будет другой. Спрос на загородную недвижимость должен привести к буму строительства новых коттеджных посeлков. Но в этот раз ситуация осложняется экономическим спадом, инфляцией и подорожанием материалов. При таких вводных я бы не хотел инвестировать в новые строящиеся посeлки. А доверять сейчас можно только проверенным застройщикам», считает эксперт.
Виолетта Басина, генеральный директор ГК «Омакульма», отмечая позитив для рынка в принятом законе об ИЖС, который распространяет действие 214-ФЗ на ИЖС, говорит, что отрасль нуждается в прозрачных и понятных правилах игры как для застройщиков и банкиров, так и для покупателей индивидуального жилья: «Мы уже оказываем содействие строительным компаниям и собственникам участков в создании малоэтажных жилых комплексов, помогая «упаковывать» проекты, с банком Дом.РФ разрабатываем для них финансовые модели для получения проектного финансирования. А в 2022 году планируем запустить несколько новых проектов, причем с применением «зеленого» строительства».
Но пока качественное предложение продолжает сокращаться.
Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании
«Русь: Новые территории», член совета директоров корпорации «Русь»
По продажам домов из клееного бруса 2021 год был одним из самых успешных для корпорации. И с начала года клиенты очень активны: если и ждали коррекции цен в «низкий» сезон, то поняли, что это не имеет смысла, поскольку в начале весны еще больше вырастет загрузка у проектировщиков и производителей домокомплектов.
Мы готовы заказанный сейчас домокомплект доставить на участок в течение 30 или 45 дней. В коттеджных поселках установили плату за бронирование — кто-то хочет перед покупкой оценить выбранный участок без снега. По январской активности наших клиентов можно прогнозировать сохранение высокого спроса в первой половине года. На это работает еще и ужесточение условий ипотеки на рынке квартир вкупе с выросшими на них ценами: сейчас условия по кредитам для загорода и городских «многоквартирников» не сильно отличаются, а цена квадратного метра даже с учетом земли в сегменте ИЖС заметно ниже, — и покупатели предпочитают индивидуальный дом.
Роль ипотеки в 2021 году была заметна в нашем поселке «Солнечный орнамент», где мы вывели в продажу участки без обязательного подряда, но с требованием следовать архитектурному стилю. Взять ипотеку на покупку участка значительно проще, чем на строительство дома, поэтому часть клиентов на стройку оставили свои деньги, а землю оплатили кредитными. В «Высоком стиле» на Лемболовском озере ипотека мало востребована.
Говорить об изменении предпочтений наших покупателей, а тем более о готовности для удешевления сметы снижать требования к качеству домов не приходится. Люди задают вопросы, требуют аргументов, подтверждающих выбор конкретных материалов, но предложений закупить низкокачественные материалы нет.
Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса "Юкковское"
Последние два года были рекордными по продажам. После повышения цен в конце лета (до 14,9–16,5 млн руб. за дом 170 кв. м с участком 6–8 сот.) была небольшая пауза, но покупатели очень быстро осознали, что новый уровень цен из-за подорожания стройматериалов корректироваться не будет, и вернулись в офис продаж «Юкковского». Подобных по близости к городу, единому стилю и стоимости дома в поселке с собственным парком просто нет.
В итоге в продаже осталось всего семь домов из 37 лотов 3-й очереди, два дома за 14,9 млн руб. забронированы, другие предлагаются по цене от 16,4 млн руб. Планируем полностью завершить продажи домовладений к концу лета. В 2021 году мы передали покупателям в собственность первые 12 домов, и многие сразу начали внутреннюю отделку, поскольку все покупатели планируют жить в «Юкковском» постоянно, как и домовладельцы первых очередей. Все условия для этого уже есть: свой парк и профессиональные площадки для спортивных занятий на свежем воздухе, «Мега» в пяти минутах езды, небольшие магазины и аптеки рядом, до КАД 6 км.
До конца квартала передаем еще 12 домов, и в 2022 году 3-я очередь будет полностью готова, включая благоуст-ройство.
Покупатели проявляют высокую заинтересованность в ипотеке на стадии строительства, но такие кредиты получить крайне сложно. Поэтому ипотечные сделки проходили только с готовыми домами.
Алексей Потапов,
генеральный директор
компании «Ламбери»
Для меня главным позитивом года стало всеобщее признание, известность коттеджного поселка «Ламбери». Бренд «Ламбери» состоялся, и это основное достижение нашей команды. Мы показали, что в России можно силами частных инвесторов создавать загородные проекты с социальной инфраструктурой. Мы доказали уровнем продаж, насколько это важно для покупателей.
Рост продаж в «Ламбери» был рекордным, заключено двенадцать контрактов — шесть на готовые дома и шесть подрядов на строительство. В этом году мы вышли на точку самоокупаемости, вернули инвестиции в инфраструктуру поселка. Спрос делает реальным завершение строительства через два года.
Только в декабре подписано четыре контракта. В новогодние каникулы также активно шли показы, сейчас они уже переходят в планируемые сделки. Сделки стали проходить гораздо быстрее, это связано с инфляционными ожиданиями и желанием защитить свои сбережения, кроме того, продажи в «Ламбери» преодолели «экватор», свободных лотов все меньше, это подстегивает покупателей.
Для рынка загородной недвижимости позитивным стал устойчивый рост. Поспособствовал отложенный спрос, ковидные ограничения заставили многих оценить уровень свободы и безопасности, который предоставляет загородный дом. И это не российская особенность, а мировой тренд.
Виолетта Басина,
генеральный директор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС
по взаимодействию застройщиков и собственников жилья
Главный итог 2021 года — вывод на рынок ИЖС первого в стране горизонтального жилого комплекса с проектным финансированием и ипотечными продуктами. «Омакульма-Аннино» под Петербургом строится индустриальным способом с применением железобетонных конструкций на 18 га ИЖС, из которых 6 га — общественные пространства. В проекте 196 жилых домов, сохраняется городское качество социальной инфраструктуры и создается управляющая компания, которая будет обслуживать этот жилой комплекс на уровне пяти-звездочного отеля.
Совместно с банком Дом.РФ мы создали такой продукт, как проектное финансирование на ИЖС, и апробировали его в ЖК «Омакульма-Аннино», для чего нам пришлось вместе с банком пройти все девять кругов ада, и путь еще не окончен.
Проектное финансирование для проекта ИЖС — абсолютно новый продукт в России. Первый транш пришел в марте 2021 года. И мы тут же получили все «сюрпризы» строительного рынка, на которые он в прошлом году был особенно щедр. Одно только подорожание стройматериалов потребовало заново пересмотреть бюджет проекта и финансовую модель. Изначально банк согласовал минимальную цену продажи 63 тыс. руб./кв. м и продажи двух домовладений в месяц: там не видели потенциала ИЖС, не могли оценить ликвидность. Сегодня цена реализации 160 тыс. руб./кв. м, а темпы продаж — до 10 домов в месяц.
Помимо этого, мы с банком Дом.РФ разработали и внедрили два ипотечных продукта на ИЖС, которые работают в «Омакульма-Аннино» и наших розничных проектах.
Руслан Полтасов,
директор по продажам коттеджного поселка «Онегин Парк»
На фоне динамичного спроса проект «Онегин Парк в очередной раз подстроился под меняющиеся потребности своих клиентов. Все готовые домовладения у нас закончились еще в марте, новые стройки были законтрактованы на два сезона вперед. Пришлось снова придумывать что-то новое. До этого мы никогда не предлагали участки без подряда, чтобы хаотичная застройка не поставила крест на всех преимуществах концепции «Онегин Парка». Думали мы долго, но результат — новый продукт превзошел наши самые смелые ожидания. Создав возможность существенной экономии средств для клиента за счет самостоятельного строительства, мы создали юридически значимый механизм, гарантирующий в полной мере соблюдение единого архитектурного стиля «Онегин Парка» и общего регламента застройки. Теперь клиенты приобретают земельные участки со всеми коммуникациями, включая газ, и дополнительно получают от нас комплект рабочей документации для строительства дома по любому из наших 17 типовых проектов. Ничего противоречащего единому стилю поселка построить не получится. Рынок прекрасно отреагировал на наш новый продукт. В прошлом году мы практически завершили продажи в 3-й очереди «Онегин Парка» и реализовали убедительную часть завершающей очереди поселка. Также в прошлом году мы ввели в эксплуатацию парадную въездную группу поселка с помещения-ми УК, сейчас занимаемся проектированием коммерческих площадей для об-щественного квартала. Уверены, что спрос на качественные загородные проекты и в этом году продемонстрирует неплохую динамику. С сожалением отмечаем, что качественных концептуальных проектов на рынке катастрофически мало.
