«Строительная отрасль — локомотив экономики, и от ее поддержки государство просто не сможет отказаться, — полагает гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина. — Сейчас многие застройщики остановили продажи, это связано с тем, что многие из них работают за счет проектного финансирования, и основные коллизии развиваются во взаимоотношениях застройщика, генподрядчика и банка.
С 1 марта вступили в силу изменения законодательства, касающиеся рынка ИЖС, у нас появилась возможность более массово использовать проектное финансирование, рассчитываться через эскроу, иными словами, все то, чем обладал до сих пор первичный рынок жилья. На наш малоэтажный рынок пришел 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, и это открывает широчайшие перспективы. Однако плавающая ставка финансирования стройки, по которой многие работают до сих пор, приводит к серьезным проблемам. ЖК «Омакульма-Аннино», пилотный проект малоэтажного ЖК, финансируемый банком, получает деньги как раз по плавающей ставке, привязанной к ставке ЦБ. И для нас сейчас стоимость денег составляет 24% годовых. Я вспоминаю 2014 год, когда мы тоже проходили резкое повышение ставки, и надеюсь, что и теперь, как тогда, после резкого подъема до 17%, ключевая ставка откатится за полгода до 5–6%».
Нынешнее решение стоит воспринимать как сдерживающий фактор, логичное решение властей, опасающихся резкого всплеска покупок, ажиотажного потребления. Меньше всего сейчас нужны резкие движения — не надо снимать деньги со счетов и вкладов в банке, лишние действия ни к чему не приведут. Рынок в ожидании новой информации и просчитывает дальнейшие шаги.
«Государственные программы действуют, — говорит Виолетта Басина, — такие как семейная, дальневосточная ипотека и другие. Хотя многие банки приостановили прием заявок и ждут распоряжений, что делать дальше. Это вопрос нескольких дней или недель, затем банки начнут работать в прежнем режиме, тем более уже есть распоряжение президента о сохранении ставок по кредитам».
«Как только стал расти курс доллара и евро, не дожидаясь новой ставки ЦБ, пошли в рост цены на стройматериалы. После прошлогоднего роста до трех раз это воспринимается довольно болезненно, — замечает управляющий партнер ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по малоэтажном жилищному строительству Константин Пороцкий. — Спекулянтов на рынке стройматериалов очень много, и они лишь подстегивают темпы роста. Это вторая после повышения ключевой ставки причина остановки застройщиками продажи еще не построенных объектов. Затратная составляющая неясна, и до 80% объектов за считаные дни получили показатели доходности, не вписывающиеся в требования банков к экономике проектов. А ответственность за не выполняющего свои обязанности застройщика несет именно банк, так что многие задумались».
В малоэтажном ЖК «Омакульма-Аннино» тоже объявили о приостановке продаж. «Мы оставили в предложении только готовые дома, поскольку не понимали затратную часть своего проекта. — рассказывает Виолетта Басина. — Однако это тоже примета времени, каждый день все меняется, мы в постоянном контакте с банком, мы взаимно заинтересованы и друг в друге, и в проекте, поэтому поиск компромиссов обязательно приводит к результатам. Принято решение: ГК «Омакульма» сохраняет условия рассрочки для покупателей домовладений по схеме «20/80»: первый взнос на аккредитив — 20% стоимос-ти, оставшиеся 80% можно заплатить при передаче ключей.
И вводит систему платного бронирования, при которой, заплатив за возможность брони сегодня, в течение трех дней можно принять решение о первом взносе, зафиксировав на это время цену. А цена будет меняться в режиме «здесь и сейчас» — мы вынуждены привязаться к евро, оставив 5-процентный коридор колебания курса. Но если евро выйдет из этого коридора, нам придется в режиме «здесь и сейчас» пересматривать цену. По такой модели мы открываем продажи последних пятой, шестой и седьмой очередей, цена в пятой будет 1800 евро за метр, в следующих — выше. Первая очередь ЖК «Омакульма-
Аннино» уже построена и сдается в июне, остальные будут сдаваться друг за другом с интервалом шесть месяцев.
Я думаю, что мы нашли оптимальный вариант для всех участников процесса. Мы и банк получаем четкие представления об экономике проекта и возможность планирования, а покупатели — не только возможность купить домовладение по известной цене, но и инвестиционный инструмент, вероятно, единственный реально работающий на сегодня».
