На петербургском и московском рынках квартир в конце сентября зафиксировали кратный рост числа объявлений о срочной продаже по ликвидационной (заметно сниженной) стоимости. Покупатели звонили, интересовались, но стремились повысить дисконт максимум до 40%, к чему даже спешно покинувшие страну и нуждающиеся в деньгах от продажи недвижимых активов собственники оказались не готовы. Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» отмечает затишье после некоторого оживления весной. Продавцы стараются не снижать цену, а покупатели не спешат и ждут понижения.
В отличие от рынка городских квартир, загородный рынок показал большую инерционность, и шквального роста объявлений о распродажах не последовало.
В оценке перспектив рынка эксперты прежде всего упоминают резкий рост неопределенности, который не может не сказаться на действиях покупателей, не желающих принимать решение о серьезных покупках в этой ситуации, а также уход из актуальной повестки обычных и привычных для социума социально-экономических вопросов и высокую тревожность и беспокойство, которые, по данным социологов, испытывают 70% опрошенных. Однако отмечают также инфляционные ожидания, остающуюся актуальной удаленную работу из дома (ассоциация NBER и вовсе прогнозирует, что в офисах останутся только те, кому по статусу необходима высококлассная представительская штаб-квартира), ценовую конкуренцию с рынком квартир, которую загород пока выигрывает, условия кредитования с предстоящими ограничениями ЦБ по субсидированию кредитов застройщиками, а также новое отношение граждан к безопасности проживания.
Трудно предугадать, каким будет результирующий этих векторов. Чиновники ясности ситуации не добавили. Подвели достаточно позитивные для жилищного сегмента итоги
III квартала, отметив сокращение сельской ипотеки, опубликовали разъяснения и уточнения к разъяснениям о страховых случаях по кредитам для мобилизованных и напоминание об уплате налогов для мобилизованных, не ответили на обращение о брони для незаменимых в домостроении архитекторов, проектировщиков, высококвалифицированных рабочих, зато несколько увеличили квоты на привлечение иностранцев. Впрочем, обращений об освобождении важных сотрудников «системообразующих и жизнеобеспечивающих отраслей» становится все больше, просят за мусорщиков, за инженеров, техников, конструкторов, руководителей проектов…
Итоги ввода нового жилья в регионе по-прежнему почти на 70% обеспечивают частники. По данным Управления Росреестра по Ленинградской области, за прошедшие девять месяцев поставлено на кадастровый учет 15,9 тыс. домов суммарной площадью 2,23 млн кв. м. Это уже почти столько же, сколько за весь рекордный 2021 год, когда ИЖС с жилыми домами на садовых участках обеспечили 2,28 млн кв. м нового жилья (или
16,8 тыс. односемейных единиц). За 2020 год в регионе было сдано 7,75 тыс. домов общей площадью 1,07 млн кв. м.
Сельская ипотека под привлекательные 2,7–3%, по данным министра строительства и жилищного и коммунального хозяйства РФ Ирека Файзуллина, даже в сравнении со скромными результатами прошлого года упала на 88% — до 5,4 тыс. кредитов на всю страну. При этом программу продлили бессрочно, и еще остается шанс, что кредитов станет больше. Тем более что на ИЖС действуют льготные программы семейной ипотеки и «Господдержка». По последней улучшены условия для строительства своими силами: разрешено включать поручителя в собственники, а стоимость участка должна быть не менее 10% суммы кредита.
Кредитование ИЖС в словах чиновников подрастает: по данным главы Дом.рф, кредиты на ИЖС в общем объеме кредитов составляют не более 1%, однако в августе их доля взлетела до рекордных 7%. По планам Дом.рф и Минстроя, в ближайшие пять лет предпочтут индивидуальное жилье квартирам больше 7 млн семей, а квартиры купят 6,3 млн семей.
Обновления есть
Понятно, что позитивные прогнозы формировались на предыдущем этапе геополитических потрясений. И в первом полугодии загородные девелоперы довольно активно выводили новых проекты — рынок пополнился примерно 3,5 тыс. новых участков, домов и секций в таунхаусах. Прирост почти на половину меньше, чем за первое полугодие прошлого года, но на 15–18% превышает показатель двух допандемийных лет.
К началу второго полугодия под Петербургом в продаже были 16,6 тыс. лотов, а это меньше половины (40%) стартовых объемов в поселках.
По мнению Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости», осознанная в период пандемии потребность в собственном доме не только сохранилась, но и укрепилась соображениями безопасности проживания. При этом в отсутствие роста доходов, чтобы добиться оптически приемлемой для потребителя цены, актуализируется тренд сокращения площади участков и домов, который прослеживается на рынке последние двенадцать лет. Останавливать работу по подготовке и выводу на рынок новых проектов в компании не намерены: ведется межевание участков в проекте «Вишнёвский берег», в октябре начнется строительство инфраструктуры.
В конце лета компания «Ломоносовские земли» открыла продажи в земельном массиве «Участки в Оржицах», в 17 км от КАД, где сотку земли предлагают за 85 тыс. руб. В эту цену включены 15 кВт электрической мощности, дорога к массиву и к участку, дренаж, а также услуга кадастрового инженера по вынесению межевых знаков на местность. На старте покупали очень активно.
В близкой ценовой категории выведен в продажу и поселок «Горгала» в 90 км от КАД по Мурманскому шоссе, стоимость участков от 395 тыс. руб. за 7,5 сотки.
Бизнес-премьеры
Вывод в продажу новых проектов бизнес- или премиум-класса в последние годы можно отмечать как национальные премьеры. Найти подходящий де-юре и де-факто участок, не располагая супервозможностями федерального масштаба, весьма непросто. Тем не менее это удается. Летом открылись продажи в поселке «Еловая усадьба» в п. Рощино, позиционируемому в бизнес-классе за счет уровня инфраструктуры,
инженерных решений и, конечно, локации. Клубный проект на 46 домовладений реализуется близ Рощинского озера и речки Рощинки, все участки с лесными деревьями.
Есть первые примеры выхода на рынок ИЖС крупных городских застройщиков, способных реализовать комплексный подход. Так, летом стартовал проект комьюнити бизнес-класса CORNER KALTINO от лидера рынка жилищного строительства Казани — компании «Унистрой». Малоэтажные проекты она реализует под брендом MY CORNER. В СORNER KALTINO виллы площадью 161 и 212 кв. м готовы передавать покупателям
за 3–6 месяцев — с благоустроенной придомовой территорией, действующими сетями, двухполосными подъездами к дому, газонами и тротуарами. Отделку можно выбрать — черновую, white box или полную. Сейчас в первой очереди на 12 домовладений
(из 57 запланированных) строится шоу-дом в общем для комьюнити архитектурном стиле.
Заявлен новый коттеджный проект по освоению 121 га в Гатчинском районе (д. Корпикюля) от московской ГК «А101» как часть масштабного, на 811 га, проекта, который включает 234 га многоэтажек, медцентр и гостиничный комплекс. Градостроительная документация еще разрабатывается.
По мнению экспертов, сейчас налицо дефицит вводных для перемены планов. Поэтому начатые работы, на которые уже потрачены время и средства, в основном будут продолжаться. С новыми вложениями в подготовку земли под поселки, скорее всего, торопиться не станут.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»
Мы продолжаем работу над новым проектом и не меняли планов по уже реализуемым ? «Разметелево», «Сосновские горки» и участок под коммерческую инфраструктуру рядом.
Готовим к выходу на рынок проект в Выборгском районе области, на берегу Вишнёвского озера, где будет 46 наделов по 8–14 соток, электричество, водоснабжение, дороги с твердым покрытием и дренажной системой. Во второй половине октября на территории поселка «Вишнёвский берег» уже начнутся строительные работы по строительству водопровода, скважины, насосной, дорог. Их планируется завершить к середине мая 2023 года. Это первый проект, в котором вначале будут построены дороги и инженерные сети, а уже потом открыты продажи участков.
Мы уверены в том, что при любом сценарии развития событий в СВО интерес к этим участкам будет расти. Просто разные факторы будут влиять на желание купить: инвестиции в перспективную (по росту цены) землю или желание пожить вдали от города и тревожных новостей.
По мере поступления тревожных новостей, по нарастанию ощущения опасности граждане предпочтут перебираться за город. Важно, что недвижимость за городом обходится дешевле квартиры, что есть сельская ипотека. Мотивирующим фактором становится безопасность проживания за городом (по сравнению с городом) по опыту Украины. Поэтому основными покупателями вновь будут конечные покупатели, выбирающие объекты для себя, а не микроинвесторы.
Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: НТ»
и член совета директоров корпорации «Русь»
Ни заметного роста предложения за счет срочных продаж, ни сильно сниженных цен на загородной «вторичке», способных оказать давление на цены первичного рынка, под Петербургом не отмечено. Наверное, всем понятно, что загородный объект быстро обернуть в деньги достаточно сложно, подготовка и проведение сделки с домовладением отличается от продажи квартиры. Поэтому владельцы домов, у которых это, вероятно, не единственная недвижимость, если и заинтересованы в срочной продаже, то выставят скорее квартиру, чем землю и дом.
У нас одна сделка по продаже участка в поселке отменилась или отложилась ? пока непонятно. Возможно, еще один клиент отложит выход на площадку для заливки фундамента на некоторое время, может быть, до весны.
Строительство заказанных домов никто не останавливает. И мы, и клиенты решили двигаться вперед по первоначальному плану, не принимая в расчет факторы, которые просто не поддаются учету.
Новые клиенты продолжают обращаться, звонить, приезжать на просмотры и обсуждать проекты домов. Да, их несколько меньше. И вопросов у них прибавилось, но мы готовы ответить на большую часть.
Алексей Потапов,
генеральный директор компании «Ламбери»
Кризисы на рынках недвижимости по тем или другим причинам происходят с завидной регулярностью, примерно раз в 5–6 лет. Что поделать, времена не выбирают, ты просто делаешь что возможно, продолжаешь работать, находя для себя якоря и отдушины. Я, например, сейчас пишу книгу об истории создания и становления поселка «Ламбери», школы «Ламбери» и нашего дружного комьюнити.
В поселке у нас с прошлого года есть задел по предложению готовых домов, среди них два просторных коттеджа по проекту Windsor, один компактный, на 217 кв. м, York с четырьмя спальнями и еще коттедж Chelsea на 377 кв. м, главным преимуществом которого является расположение рядом со второй парковой зоной, с выходом и видами на пруд и парк. В Chelsea большой цокольный этаж.
В этом году мы заложили еще четыре дома. Всего в поселке ведется строительство семи домов, как под заказ покупателей, так и на средства застройщика.
Лето и начало осени мы посвятили обустройству второго пруда, и вот он полностью готов, с каменной кладкой берегов и подготовленными местами для высадки хвойников и водных растений. Также в конце лета запустили специальный сервис, где можно заказать уборку территории, уход за газонами, мелкий ремонт или услуги сантехника и электрика.
