Ипотека, скорость строительства и продаж актуальны для всех сегментов загородной недвижимости, а стандарты как раз призваны упростить кредитование и ускорить реализацию. Идея не в том, чтобы штамповать однотипные домики, а создать понятные критерии жилища, подходящего 80% потенциальных покупателей.
Банкам типизация обеспечивает понятный предмет залога и адекватную оценку его стоимости, девелоперу-застройщику ? быструю оборачиваемость средств, покупателю ? скорое новоселье, доступность кредита и высокую ликвидность дома в перспективе. Компании, работающие в частном домостроении, двигаются в сторону некоторой стандартизации, на основе своего опыта и анализа пожеланий клиентов создают проекты оптимальной площади, выверенных планировок и подходящие целевой аудитории.Но рынку нужен не просто стандартный, а максимально готовый продукт.
Таковы выводы участников дискуссии, состоявшейся в рамках бизнес-встречи, организованной журналом «Загородное обозрение».
Александр Портнов,
компания «Русский Фонд Недвижимости»
Дом в поселке единого стиля в близком по классу окружении ? гарантия роста его стоимости и ликвидности со временем. Поэтому то, что делают девелоперы таких поселков, безусловное благо для их жителей.
В мире индивидуальное домостроение ориентировано на средний класс, у нас в этом сегменте спрос не удовлетворен, а имеет потенциал и может быть массовым: дома по 12–20 млн руб. в архитектурной стилистике, близкой молодым людям с доходами выше среднего. Еще один перспективный сегмент, в который можно инвестировать, ?
это дома на небольших участках при стоимости домовладения
8–12 млн руб., то есть по цене квартиры.
В дорогом сегменте вопрос ликвидности менее актуален: человек, выбравший участок в хорошей, престижной локации, вложивший в его обустройство немалые деньги, лишь в крайнем случае предпочтет продажу своего и покупку другого дома. А вкусы и потребности с годами эволюционируют. Раньше старались заложить в проект дома сразу все опции по максимуму: 25-метровый бассейн, большой кабинет на третьем этаже… А потом оказывалось, что в них нет необходимости. Поэтому мне представляется перспективной история, когда архитектурные проекты домов премиум-класса предполагают их эволюционирование под новые потребности семьи.
Людмила Ержанова, коттеджный поселок «Никольские угодья»
В проекте «Никольские угодья» в Репино-Ленинском есть свой архитектурный код, выработанный на основе пожеланий фокус-групп, нашего опыта и архитектурного конкурса, в котором участвовали 49 компаний. В итоге сложилась концепция: дом вне времени, дом как вечная инвестиция, который может со временем разрастаться. Жестко заданных рамок стиля нет, мы решили, что наши резиденты должны быть свободны в выборе. В ходе конкурса мы выбрали три компании, одна из них Modern House, предложившие дома на основе лучших традиций американского модерна и канадской архитектуры, органической архитектуры Фрэнка Ллойда Райта и эклектики передовых мировых трендов.
Вторая важная компонента концепции ? глубокая интеграция с природой. Это не только натуральный камень и металл в отделке фасадов, большая площадь остекления, но и множество видовых зон в поселке, скрупулезная работа с рельефом, бульвары, лесные тропы, искусственное озеро.
В поселке будет собственный бизнес-лаунж-клуб, а все остальное вынесено за пределы охраняемой территории, куда можно дойти по парку или доехать на гольф-каре: гостиница для персонала, закрытый фитнес-клуб, ресторан премиум-класса и храм Николая Чудотворца.
Алексей Сколдинов,
главный архитектор компании «Росса Ракенне СПб» (HONKA)
Как архитектор с двадцатилетним опытом работы, я за индивидуальный проект: даже взятый за основу неоднократно реализованный проект всегда важно «врастить» в участок, использовать рельеф и красивые виды, сохранить красивые деревья, сориентировать по сторонам света.
Как сотрудник компании, продающей много домов, вижу, что типовые проекты, прототипы необходимы ? от них можно отталкиваться при создании своего дома. Клиенты исходят из практических соображений: в сегменте 200–350 кв. м
под их запрос изменяются прежде всего планировка и состав помещений.
Я бы назвал это кастомизацией. И мы пришли к технологичному решению, предусмотрев в проектах, рассчитанных на клееный брус, каркасные внутренние перегородки, обеспечивающие вариативность планировок.
Дома на тысячу, на две тысячи метров ? всегда сугубо индивидуальные решения. Следование определенному стилю, будь то хай-тек, «дома прерий» или скандинавская классика, не самоцель, ее выбор определяется желанием сочетать общемировой эстетический тренд (огромные окна, плоские крыши, отсутствие карнизов) и технологию клееного бруса. Для нашего климата это требует или очень дорогих инженерных решений, или, например, выбора пологих крыш вместо плоских эксплуатируемых, формально: дома прерий вместо хайтековских.
Сергей Мишин, архитектурное бюро Studio-Mishin
Пусть я не объективен, но уверен, что индивидуальный дом — часть личности. Поскольку заказчики самые разные, ни один из моих домов не похож на другой, но каждый настолько отражает представления заказчика, что «садится» как давно любимый пиджак, будь то дом 5 тыс. кв. м в Испании или совсем небольшой дом на большую семью в Подмосковье. Меня этот проект заинтересовал, поскольку человек существо не очень крупное, а живет в каком-то мире чрезмерного оверсайза. Это был сложно организованный и дорогой из-за использованных технологий: на участке восемь соток надо было создать одноэтажный дом с тремя кухнями и винным погребом, вынеся на второй уровень только кабинет. Свой дом в Вырице я построил из вертикального бруса, он родился как набор живописных рам для видов из окон.
Дмитрий Балышев,
компания My Corner by Unistroy
Компания My Corner by Unistroy с 2018 года реализует три коттеджных поселка в г. Казань. Один из проектов — Corner Bright грандиозного масштаба, на 1800 домовладений, признан Российской гильдией управляющих и девелоперов лучшим коттеджным поселком». На конец 2022 года почти полностью реализована первая очередь.
My Corner — это большой успешный опыт технологичного комплексного строительства. В петербургском пригородном проекте комьюнити Corner Kaltino, расположенном на Колтушских высотах, у Ждановских озер, мы строим дома для постоянного проживания. Отсюда высокие требования к стандартам строительства, к инфраструктуре и благоустройству, скорости возведения, оптимизации всех процессов и затрат на гарантийное обслуживание. Наша задача ? освободить будущего жителя комьюнити от забот и согласований.
Целевое назначение домов в Corner Kaltino определило выбор сборно-монолитной технологии строительства, функционал внутренних помещений и выверенность планировок. Мы предлагаем два класса домовладений ? виллы 161 и
212 кв. м в современной архитектурной стилистике, с плоскими крышами. Отделка черновая (со свободной планировкой), предчистовая (white box) и полная, по утвержденному дизайн-проекту. Дома передаются жителям в течение трех месяцев после заключения договора, если выбрана черновая отделка, и в течение шести месяцев, если предчистовая или полная.
Мы реализуем проекты домов и их планировки, которые пользуются повышенным спросом.
Сергей Пичуев,
компания LogWorks
LogWorks, сибирская компания по изготовлению рубленых и каркасных домов из кедра, открыла представительство в Санкт-Петербурге. LogWorks производит и поставляет дома из сибирского леса по технологиям Timber Frame, Fachwerk и из CLT-панелей. Компания готова изготовить дом в течение двух месяцев, доставить, смонтировать и предоставить гарантию на 10 лет.
Timber Frame — североамериканский вариант мощного деревянного каркаса из соснового бруса большого сечения. Силовой каркас несет всю нагрузку здания и является важной архитектурной составляющей. Все детали соединяются без металлического крепежа, поэтому срок службы древесины увеличивается в несколько раз. Технология позволяет сочетать элементы из дерева с другими материалами и использовать большую площадь фасадного остекления.
Fachwerk — стильная конструкция из балок, соединенных под разными углами и сочетающая современные остекленные фасады и традиционный мощный каркас из дерева. Дома не дают усадки, поэтому можно не откладывать отделку, сократив таким образом время стройки.
Также компания производит дома из CLT-панелей — многослойного материала из перекрестно склеенных деревянных ламелей.
Наши клиенты высоко ценят настоящее дерево.
Сейчас наша компания проектирует демодом по технологии Timber Frame для клубного проекта «1-й Академии недвижимости», который станет административным зданием с пунктом охраны.
Светлана Невелева,
компания «Русь: Новые Территории», корпорация «Русь»
Для поселков, которые реализует компания «Русь: НТ», мы создаем модельный ряд из 3–5 проектов, поскольку для нас и наших резидентов важна гармоничность окружения, создаваемая в том числе единообразием стилистики. Если говорить о домах премиум-класса вообще, то из 1700 построенных корпорацией «Русь» двух одинаковых не было.
Безусловно, есть проекты, задающие тренд на год или несколько лет, как дома поселка «Особый статус» с узнаваемыми «разорванными» крышами, которые копировались и цитировались многими компаниями.
Стремление к некоторой типизации я вижу, но с акцентом на собственную, узнаваемую архитектуру, за которой заказчики придут к первоисточнику.
Подсмотреть, что будет популярно в ближайшие годы, негде. Можно лишь быть уверенным, что мы продолжим работать с плоскими или очень пологими кровлями. Тренд уменьшения площади домов задает определенные решения для фасадов, которые позволяют придать небольшому объему интересный ритм и пластику. Это разноуровневость, прозрачный фасад, использование деревьев или вертикального озеленения в формировании облика дома ? в русле тренда на максимальное объединение с природой. Есть тенденция размещения если не всех, то основных функций в доме на одном уровне.
Владислав Ремиш, SKOG Homes
Один из самых ярких трендов в Европе ? реновация исторических зданий. У моего друга, архитектора из Антверпена, сегодня 50% заказов именно такие. У нас эта интереснейшая тенденция совсем не распространена. Сочетание «исторической» коробки и суперсовременного дизайна, например, в стиле хай-тек внутри, дает wow-эффект. Думаю, это один из привлекательных сценариев для инвесторов.
У меня есть старый семейный дом 1947 года. Сейчас я его реставрирую с частичной реконструкцией. Фасады собираюсь сохранить!
С точки зрения разделения приватной и общей зон мне представляется весьма интересным Н-образный дом, части которого соединены переходом-галереей.
Мы строим дома класса «бизнес» и выше, и всегда разговор начинается с прототипа из нашего портфолио. Это уникальные проекты, в том числе от известных европейских бюро, или популярные, неоднократно реализованные, «трендовые». Два одинаковых дома нам за 15 лет работы строить не довелось, отличия, в основном по планировкам и составу помещений, есть всегда.
Марина Шкурко, компания Puzzle Realty
Открыты продажи участков в новом коттеджном поселке «АРТ’Д ЭКО CLUB» на берегу Суходольского озера. Старт продаж состоялся, когда в поселке уже были построены все сети. Есть въездная группа, обустроены собственные пирс на 50 катеров и пляж с лежаками, кабинками для переодевания, прогулочной зоной, детской и волейбольной площадками, что создает атмосферу курорта.
«АРТ’Д ЭКО CLUB» — это прекрасный лес, живописные панорамы, великолепные виды на озеро и практически безграничные возможности для активного водного отдыха: рыбалки, яхтинга, кайтсерфинга, рафтинга… Кроме того, из озера можно выйти в Ладогу. Неподалеку популярный курорт «Игора», автодром, рестораны.
Поселок расположен на ближнем к Санкт-Петербургу берегу озера, в часе езды от центра города по скоростному Новоприозерскому шоссе — это новая дорога до самого поселка.
В поселке сто участков по 25 соток. Часть забронированы, есть построенные дома ? из клееного бруса и СLТ-панелей. Участки от 11 млн руб. Стоимость домовладения с домом 171 кв. м — 37 млн рублей.
Мы видим востребованность проектов высокого класса.
Мария Федорова, компания Puzzle Realty
Всегда будут люди, заинтересованные в индивидуальном проекте для своего дома, особенно если мы говорим о высоких ценовых классах загородной недвижимости.
Однако сейчас мы видим, что среди покупателей очень много тех, для кого главное — время, им нужен не только достаточно стандартный, а прежде всего готовый продукт. Этого рынку загородной недвижимости недостает. Индивидуальность, собственные представления о прекрасном можно воплотить в выборе картин, мебели, предметов интерьера. В Дубае, например, даже luxury-апартаменты или виллы продаются с полной отделкой от застройщика. В таком подходе кроется и возможность оптимизации затрат на отделку, поскольку застройщик оперирует оптовыми ценами.
Тренд на максимальную готовность мы, работая в сфере продаж загородных домов высокого класса, видим с 2020 года. И замечу, что многие недооценивают перспективность и привлекательность инвестиций в загородную недвижимость. У нас есть несколько примеров, например, в поселках «Особый статус» компании «Русь: НТ» и КП «Медное озеро ? 2»
от HONKA, когда люди купили дом, вложили свое видение мира в ландшафтный дизайн и внутреннюю отделку и потом продали его в два и в четыре раза дороже.
Владислав Вирин,
агентство «МВ», коттеджный комплекс «Юкковское»
Проект «Юкковское» прошел несколько этапов реализации. Три очереди проекта, близкие по классу, строились в разных экономических реалиях, и экономика в большей мере, чем архитектурные тренды, влияла на наше предложение. В первой очереди мы строили довольно большие дома в едином стиле, затем увидели запросы на участки с готовой инфраструктурой и на втором этапе мы сделали большой парк с площадками для занятий спортом и отдыха. Потом был резкий скачок спроса на небольшие готовые дома как альтернатива квартирам. Сложность в том, что в последнее время стало много факторов влияния, предсказать возникновение которых было невозможно. И сейчас снова неопределенная ситуация, чтобы прогнозировать, какие объекты будут востребованы в ближайшие 3–5 лет.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Первым фактором, определяющим площадь дома в массовом сегменте загородной недвижимости, сегодня выступает цена. Наша статистика продаж показывает, что в настоящее время хорошо продаются дома с участком по цене ниже 10–12 млн рублей. Это связано в том числе с тем, что льготная ипотека на приобретение загородной недвижимости ограничена суммой 12 млн руб. Поэтому проектные решения (площадь дома в первую очередь) определяются тем, что цена дома в комплектации white box не должна превышать 8 млн руб. (еще 1,5 млн на финишную отделку и 2,5 млн. на участок). В этот предел попадают дома не более 150 кв. метров.
Архитектурная стилистика предложений, востребованных у покупателей, ? хай-тек
(с плоскими крышами) и барнхаус. С учетом этих факторов мы выбираем проектные решения домов в своих коттеджных поселках. В коттеджном поселке «Разметелево» построены дома по шести типовым проектам в стиле хай-тек по панельной технологии, два каркасных дома по типовым проектам в стилистике хай-тек и барнхаус, и еще один дом с плоской крышей из газобетона.
В коттеджном поселке «Сосновские горки» на следующий год мы планируем строительство типовых домов площадью от 60 до 120 кв. м из заводских деревянных домокомплектов по каркасной технологии.
Сергей Кошуба,
компания «Бойлер СПб»
Мы проектируем и устанавливаем инженерные системы, несем тепло в ваши дома ? в том числе в коттеджных поселках, представители которых собрались сегодня в этом зале. Наша компания за 18 лет работы сдала в эксплуатацию около 10 тысяч проектов. И большей частью это не стандартные, универсальные решения, а индивидуальные разработки. В том сегменте, где мы работаем, это средний класс и выше, у заказчиков высокие требования к качеству и надежности предлагаемых решений. Сегодня для дома 200 кв. м система отопления под ключ обходится примерно в 1,3 млн руб. Но в основном у наших заказчиков дома бóльшей площади.
Типовые решения возможны, и они действительно позволили бы сэкономить на проектировании и сократить срок, но сейчас у нас нет заказчиков проекта на поселок.
От частников мы получаем и запросы на более экономичные решения, поэтому разрабатываем проект типовой котельной, которую можно смонтировать на производстве и доставить заказчику или приложить подробную методичку по монтажу.
Максим Михайлов,
проект «Ломоносовские земли»
Наша компания работает в массовом сегменте, от экономкласса до среднего. Это проекты с земельными участками без подряда «Аннино-Пески», «Новое Иннолово», «Сойкино», «Участки в Оржицах» и другие. Наш покупатель хочет потратить от 5 до 12 млн руб. (максимум — 20 млн руб.) и получить готовый дом. В наших проектах используются технологии строительства из СИП-панелей, газобетона или каркасно-панельные. Есть предложения в комплектации "теплый контур" или полностью готовый к проживанию дом. Стандартный запрос покупателей по инженерному обеспечению домов тоже понятен: дорога, газ, электричество.
Николай Мужиков,
проект «Hill Park.
Дома с парками на крыше»
В нашем коттеджном поселке Hill Park органично связаны архитектура домов с парками на крышах и окружающий ландшафт ? с парком, системой водоемов и островков, дорожками с видовыми площадками. Был продуман каждый квадратный метр территории, и очень много внимания мы уделили, чтобы гармонично вписать дома в рельеф и ландшафт.
