ИЖС выступает главным драйвером жилищного строительства, обеспечивая до двух третей общего ввода жилья.
В Ленобласти, например, частники поставили на кадастровый учет 2,6 млн кв. м индивидуального жилья (18,6 тыс. домов), тогда как квартиры только 1,37 млн кв. метра.
При этом на частные дома (готовые и строящиеся) приходится примерно 10% выданных ипотечных кредитов. Их доля за год заметно выросла, как и общий объем.
Региональной статистики количества и суммы кредитов на готовые индивидуальные дома и их строительство (ИЖС) нет. По стране, как свидетельствуют данные отчета компании Frank RG, сегмент индивидуальных домов (готовых и строящихся) до февраля 2022 года занимал 2% общей выдачи ипотеки. Затем, на фоне падения ипотеки, в апреле доля кредитов на индивидуальные жилые дома подскочила до 8%, отмечен рост и по объему: апрельские 16 млрд руб. превысили на 24% мартовские 12,9 млрд рублей.
В июле объем ипотеки для индивидуального жилого дома (ИЖД) достиг 43 млрд руб. (14% кредитов), а осенью ежемесячно составлял 59–66 млрд руб. (15–16%). По данным компании Frank RG, за 11 месяцев 2022 года кредитование частного строительства почти достигло 400 млрд руб., с учетом рекордных декабрьских выдач общий объем может приблизиться к 500 млрд. руб. Это более 135 тыс. кредитов, то есть 10–12% выданных в 2022 году 1,3 млн кредитов на общую сумму 4,8 трлн рублей.
Примерно четверть (22–25%) всех ипотечных кредитов на ИЖД выданы на строительство (ИЖС), а три четверти — на покупку готовых домов.
Высокий спрос на ипотеку для частных домов, в том числе в высоком ценовом сегменте, отмечают все участники рынка.
Цены и ассортимент
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к началу нового года в Петербурге и Ленобласти в 314 коттеджных поселках и 30 комплексах таунхаусов остались нераспроданными 16,8 тыс. участков, домов и секций. Почти столько же, сколько годом раньше, в начале 2022-го.
В основном это участки без подряда, но за год их доля сократилась с 88 до 81% объема предложения. В продаже стало больше домов и таунхаусов, прежде всего популярных у покупателей в классах «комфорт» и «комфорт +» со средней ценой предложения около 16 млн руб. за дом или секцию.
По мнению Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», дома и секции в этом ценовом сегменте востребованы у покупателей прежде всего потому, что на волне льготной ипотеки существенно подорожали городские квартиры. В новостройках Петербурга средняя цена предложения трехкомнатной квартиры 86 кв. м составляет около 19 млн руб. На «вторичке» средняя «трешка» 83 кв. м предлагается за 15,4 млн руб. Кроме того, в прошлом году для строящегося индивидуального жилья стала доступна льготная ипотека, а рыночные программы для готовых домов по ставкам приблизились к городскому вторичному рынку.
В ответ на спрос застройщики подготовили определенный объем предложения, и в итоге доля домов (участков с подрядом) и секций в таунхаусах достигла 19%.
Цены в 2022 году подросли во всех сегментах рынка. Рост замедлился во второй половине года, отмечает Ольга Трошева, а в последнем квартале цена предложения участков не росла, а цена домов и секций показала отрицательную динамику.
В итоге за год средний участок подорожал на 27% — до 3,9 млн руб. (около 265 тыс. руб. за сотку).
Среднее домовладение (готовый дом или участок с подрядом) подорожало с начала года на 13% — до 27,8 млн руб. Секция в таунхаусе за год подешевела на 6% и теперь стоит 15,6 млн рублей.
Предложение за полгода пополнилось на 6,9 тыс. лотов, это в два раза меньше показателей прошлого года, рекордного по активности девелоперов, и примерно равно объему пополнения в «спокойные» допандемийные годы. 90% новых лотов — это участки без подряда.
Умеренная активность
Продажи в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти сократились до 7,8 тыс. объектов — участков, домов и секций в таунхаусах. Это на 33% меньше, чем было продано в 2021 году, и немногим больше числа выведенных новых лотов. Четвертый квартал показал типичный допандемийный результат: 1,3 тыс. проданных объектов.
Участки без подряда, по данным «Петербургской недвижимости», обеспечили 88% сделок (или 6,9 тыс.).
При этом аналитики отмечают кардинальное сокращение в структуре продаж доли самых дешевых участков, до 100 тыс. руб. за сотку: с 63% в 2013 году до 21%
в 2022 году. Наибольшую часть (63%) сделок составили участки по 100–300 тыс. руб. за сотку, причем быстрее прочих рос сегмент 200–300 тыс. руб. за сотку, с 2019 года увеличившийся втрое.
Средняя сумма сделки с землей с допандемийного 2019 года выросла почти в 2,5 раза, с 1,7 млн до 3,9 млн руб. (годовой рост на 27%). Причина очевидная: во многих поселках, предлагавших землю без подряда не дороже 200 тыс. руб. за сотку, сейчас цена сотки 250–450 тыс. руб. Хотя в последнем квартале застройщики вывели на рынок предложения по 140 тыс. рублей.
Поставщик недорогих участков — южное направление, 43% сделок в самом бюджетном сегменте пришлись на локации Ломоносовского района, есть востребованные локации рядом с п. Тосно и в Лужском районе.
Спрос на самые дорогие (свыше 500 тыс. руб. за сотку) участки сосредоточен в прилегающей к Курортному району части областного Выборгского, севернее Репино и западнее п. Пески, а теперь еще и возле Токсова и Вартемяг.
Участки среднего ценового диапазона, 100–300 тыс. руб. за сотку, покупают в окрестностях Разметелева, Лесколова, Низина, Сойкина.
«Верхний средний класс» — 300–500 тыс. руб. за сотку — покупают у Первомайского и Полян в Выборгском районе, под Петергофом, в Аннино и рядом с п. Сосново.
Дома и подряды
За год продано около 540 домов и участков с подрядом, на 25% меньше, чем за 2021 год.
Девелоперы активизировали вывод новых предложений готовых домов и участков с подрядом класса «комфорт», по расположению подходящих для постоянного проживания, отмечает Ольга Трошева. Именно такие объекты обеспечили 59% сделок. Средняя цена предложения в этом классе — 15,9 млн руб., +12% c начала года. Такие домовладения выступают привлекательной альтернативой подорожавшим из-за льготной ипотеки городским квартирам. Дом средней площадью 172 кв. м с участком не дальше 20 км от КАД приобретали за 17,4 млн руб., сумма близка к цене 3–4-комнатной квартиры в спальном районе или «двушки» в более статусной локации, приводит пример Ольга Трошева. Популярные у покупателей домов класса «комфорт» локации — Разметелево и Вартемяги во Всеволожском районе, Аннино и Ропша — в Ломоносовском.
Кроме того, домовладения этого ценового сегмента соответствуют кредитным лимитам по программам льготной ипотеки с субсидируемыми ставками. Так, по семейной ипотеке, по программе «Господдержка», в Петербурге и Ленобласти максимальная сумма составляет 12 млн руб., а по льготной программе для IT-специалистов — 18 млн рублей.
Средние суммы покупки домовладений в поселках класса «комфорт» и «эконом» по сравнению с допандемийным периодом практически удвоились. В премиум- и бизнес-классе за то же время бюджет покупки вырос на 40–50%. К началу второго полугодия он составил для коттеджа
35,5 млн руб. в бизнес-классе и 63,4 млн руб. в классе «премиум». Наиболее популярные локации у покупателей домов высоких классов — Энколово, Юкки, Всеволожск, а также Репино-Ленинское.
На рынке домов и участков с подрядом средняя сумма сделки составила 24 млн рублей.
Секции
В комплексах таунхаусов за год продано 400 секций, это на 27% меньше, чем за 2021 год.
Наибольший объем продаж (40%) пришелся на таунхаусы класса «комфорт плюс» со средней суммой сделки 14 млн руб. (+3,1 млн руб., или 28%, к показателю начала года). За два года доля сделок в этом ценовом сегменте выросла больше чем в пять раз — с 7% в 2020 году до 40% в 2022-м. Средний бюджет сделки с секцией за год увеличился на 45%, а средняя площадь уменьшилась на 4%.
Популярные у покупателей таунхаусов локации — это Вартемяги, Энколово (выведен в продажу пул секций вблизи курорта «Охта-Парк»), а также Петергоф и Стрельна, где реализуются проекты «Таун Град» и «Алгоритм Стрельна», п. Федоровское в Тосненском районе.
Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»
Объем сделок за 2022 год — 7,8 тыс. проданных лотов демонстрирует достижение рынком определенного уровня спокойствия. Последний квартал года и вовсе повторил допандемийные показатели, которые на 51% ниже, чем за тот же период 2021 года.
Перспективы спроса в 2023 году будут всецело зависеть от экономической ситуации в стране. Поскольку девелоперы рынка ИЖС нуждаются в поддержке развития концептуальных загородных проектов ввиду дороговизны реализации поселков с готовыми или строящимися домовладениями — по сравнению с многоквартирными ЖК или простой «нарезкой» земли.
Ценовую динамику будет определять, с одной стороны, стабилизация цен на стройматериалы, а с другой — развитие доступной ипотеки. На рынке есть опасение, что рост кредитования может привести к заметному удорожанию ИЖС, как это ранее случилось на первичном квартирном рынке. Впрочем, подобная ситуация характерна для наиболее массового продукта. В сегментах «комфорт +» и выше потенциал роста цен ограничивается снижением доходов граждан.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»
В коттеджных поселках «1-й Академии недвижимости» мы не отмечаем спада продаж. С сентября стало меньше звонков и просмотров, но объем сделок сохраняется в силу высокой степени готовности наших поселков и реализации отложенного спроса, накопленного в феврале-марте и сентябре 2022 года.
Стремительное подорожание стройматериалов в 2021 году сократило число заключенных договоров подряда, поэтому компании стали строить на свои средства — и они успешно продавались. Сейчас цены на пиломатериалы и газобетон снизились и рынок вернулся к договорам подряда, потому что построенные из дорогих материалов дома выпадают из приемлемого ценового диапазона, а это дом 150 кв. м с участком 9–10 сот. примерно за 10 млн руб. С этой проблемой столкнулись и микроинвесторы, построившие дома на продажу. Сейчас предложение готовых домов превышает спрос.
Для участков с коммуникациями не дальше 20 км от КАД приемлемая цена — до 400 тыс. руб. за сотку, удаление до 60 км от КАД снижает планку до 200 тыс. руб. за сотку.
Доля ипотечных сделок за год в наших проектах достигала 55%. Это сельская ипотека и «Господдержка» со ставками 6–7%, в основном от Сбербанка, Дом.РФ, Россельхозбанка, ВТБ.
В январе 2023 года отмечаем больше звонков, чем обычно, продажи — на уровне прошлогодних. Спрос будет зависеть от ставок ипотеки, дотаций государства. Цены на участки сохранятся, возможны некоторые уступки продавцов — в неудачных локациях и у закредитованных девелоперов. Готовые поселки в удачных локациях сохранят объемы продаж. Факторы снижения спроса и цен есть, но они подействуют не на всех, и не более чем на 10–20%.
Наталья Сангинова,
руководитель отдела продаж
коттеджного поселка Nurmi Hills
В 2022 году ставки по ипотеке не оказывали большого влияния на рынок загородной недвижимости, количество ипотечных сделок уменьшилось. Клиенты искали объекты меньшей площади и по цене до 5 млн руб., сегмент лотов дороже 10 млн руб. сократился на 5–10%.
Думаю, тенденция к удешевлению строительства домов сохранится и в 2023 году, следовательно, можно ожидать, что на рынок выйдут застройщики с более рентабельными предложениями, а именно: домов меньшей площади, из относительно дешевых строительных материалов, с приоритетом каркасной технологии, возможно, своими силами, без подрядчика.
Наиболее востребованный продукт в 2023 году, на мой взгляд, это предложение дома общей площадью до 110 кв. м, с земельным участком ИЖС 8–10 соток, стоимостью от 5 до 10 млн руб. в локации с хорошей транспортной доступностью, на удалении от КАД не больше чем на 50 км.
Частное строительство своими силами будет только набирать обороты.
«Городские» девелоперы вряд ли массово выйдут на рынок загородной недвижимости, а если и выйдут, то будут вкладываться в точечные проекты, а не в массовую малоэтажную застройку.
Думаю, что в 2023 году будет дефицит загородной недвижимости в ценовом диапазоне до 5 млн руб., а затоваренность — в сегменте недвижимости, стоимостью от 10 млн рублей.
