На московском рынке загородной недвижимости аналитики давно включают дорогие участки (50–100 млн руб.) в статистику спроса и предложения премиум-класса. Они в Подмосковье занимают 48% спроса и 2/3 (67%) предложения в сегменте высокобюджетных коттеджных поселков, средняя цена сотки — 3,3 млн руб., средняя площадь участка в предложении — 20 соток. По реальным сделкам 37% — 20–30 соток, и 30% — 15–20 соток. Это данные NF Group.
В Петербурге эта же компания, ведя статистику сделок, поселки с участками без подряда дороже 500 тыс. руб. за сотку рассматривает как отдельную категорию объектов, не деля их на бизнес- и премиум-класс.
Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» приводит такие данные: в сегменте домов класса «элит» продано менее 30 лотов (10% от примерно 270 домов и участков с подрядом). В продажах участков доля дорогих, свыше 500 тыс. руб. за сотку, в первом полугодии составила 5%, или около 180 лотов. Причем средняя стоимость участка дороже 500 тыс. руб./сот.» в начале июля достигла 13,2 млн руб., прибавив 33%, или 3,3 млн руб., к уровню начала года.
Притом что в целом покупатели дорогих домов хотели бы приобрести готовый объект и всегда именно с готовых домов начинают поиск, дорогих участков на «первичке» продается в 5–6 раз больше, чем домов похожего класса (в 2023 году средний бюджет сделки с коттеджем в классе «элит» около 53 млн руб.).
Владислав Вирин, генеральный директор «Агентства МВ», связывает этот факт с придирчивостью «дорогих» покупателей, которые ищут бескомпромиссное соответствие всех параметров дома и участка своим требованиям, а также убеждены, что они сумеют построить лучше и дешевле.
Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери», приводит три фактора популярности участков без подряда в дорогом сегменте. «Это ментально присущее русской душе желание экономить, которое ни осуждать, ни обсуждать я не берусь, — говорит эксперт. — Следом уверенность, что все можно построить собственными руками, привычка надеяться только на себя. На деле она оборачивается ситуацией, когда, уже построив дворец, человек понимает, что теперь ему надо самому организовывать охрану, вывоз мусора и уборку снега, а потом искать детсад и школу. Третий важнейший фактор — слабая информированность обо всех предложениях, с подрядом или без подряда, с инфраструктурными проектами в виде частной школы, детского сада и спортивного комплекса, как в нашем коттеджном поселке «Ламбери».
Ликвидность и сроки
Для ликвидности дорогих домов окружение имеет решающее значение, считают риэлторы. Большой особняк, подъезд к которому проложен по щебеночной дороге, вдоль заборов из профлиста, продать за вложенные деньги не получится. Поэтому, говоря о загородной недвижимости премиум-класса, эксперты называют «единый стиль» поселка или «гармоничное окружение» весьма существенными условиями для дорогих объектов.
Однако плата за единый стиль — невысокие темпы продаж участков с подрядом. В «бесподрядных» конечный архитектурный облик непредсказуем, а высокие темпы продаж девелопером не означают быструю застройку. Нередко, после того как девелопер все распродал, неосвоенные участки выставляют на «вторичке» (в «Репино-парке», например, до 20–25% всех лотов сейчас в перепродаже).
И тем не менее, в отсутствие официально принятой классификации, большинство покупателей будущий класс поселка определяет для себя не по единству архитектурного стиля, а по качеству дорог, въездной группы и по готовности сетей, отмечает Владислав Вирин. Важно, чтобы в момент покупки работала охрана и территория обслуживалась.
Марина Шкурко, управляющий партнер компании Puzzle Realty, к этому списку добавляет ухоженные ландшафты и рекреационные объекты внутри поселка и необходимые досуговые и бытовые объекты за его границами.
Таким образом, главный «классовый» фактор — локация.
По информации «Петербургской недвижимости», в сегменте участков дороже 500 тыс. руб. за сотку половина продаж приходится на местность возле поселков Репино-Ленинское и Пески (средняя цена предложения в ДНП — 820 тыс. руб. за сотку, +21% с начала года). В прошлом году в лидерах продаж отмечались поселки с УБП рядом с п. Токсово и в Петергофе.
Самое дорогое предложение традиционно на Курортном побережье Финского залива, и 3 млн руб. за сотку покупатели платить готовы — при непреложном условии наличия оптоволоконной связи и инфраструктуры отдыха и быта рядом.
Регламент и надзор
Во всех поселках с дорогой землей без подряда утверждается регламент застройки, и обязательство ему следовать (в частности, согласовывать проект дома с главным архитектором или девелопером проекта) вносится в договор купли-продажи участка.
В «Еловой усадьбе» (Рощино) в регламент включено требование установки единой невысокой фасадной ограды, единого цвета кровель и сохранения определенного процента взрослых деревьев на участке. И это уже обеспечивает стилевое единообразие застройки. Так же действуют и в поселке «Алые паруса» в Песках, полагая что на территории с перепадом высот цвет кровель определяет общее впечатление.
Задать в регламенте и четко соблюсти архитектурное единство невозможно, считает Алексей Потапов, поскольку у каждого свои представления о прекрасном и без согласованного и утвержденного проекта строительного надзора эту задачу не решить.
Владислав Вирин согласен: если при покупке участка многие искренне намерены соблюдать регламент, то впоследствии может возобладать принцип «моя земля — мои правила».
Марина Шкурко считает что «насмотренность», вкус и культура восприятия сегодняшних покупателей участков позволяют рассчитывать, что они осознают, насколько удовольствие от жизни в своем доме, виды поселка и будущая ликвидность домовладения зависит от гармоничности застройки и соблюдения ключевых элементов дизайн-кода.
Сохранение деревьев на участках, предписанное регламентом, немало зависит от нарезки. В поселке с участками 9–12 соток лесных сосен, скорее всего, не останется. Разместить дом, хозпостройки, отвести место для парковки и очага и сохранить ощущение жизни в лесу позволяет участок 25–30 соток. А повторить формат застройки берегов Саймы, когда с воды строений почти не видно, можно при введении действующих там ограничениий: 150 кв. м построек на 50 сотках земли.
Марина Шкурко,
управляющий партнер ГК Puzzle Realty
Если говорить об идеальном коттеджном поселке бизнес- или премиум-класса, то это комплекс домов, готовых под ключ, построенных в едином архитектурном стиле, с ухоженным ландшафтом на общей территории, прогулочными дорожками и площадками для активностей. В нашей реальности класс поселка определяется не единым архитектурным стилем домов — работают более важные факторы.
Рынок еще не пришел к формированию полностью готового продукта «заходи и живи», застройщики идут навстречу своим покупателям, и обе стороны успешно взаимодействуют, соблюдая приемлемые для всех правила.
Сегодняшние клиенты — будущие жители поселков — «насмотрены», видели много хороших примеров комьюнити, где застройка выдержана в единообразном ключе, и хотели бы жить в похожем окружении.
В нашем проекте «АРТ’Д ЭКО CLUB» инфраструктура включает оборудованный песчаный пляж, пирс на 50 катеров, ресторан с отдельным входом для жителей поселка, магазин фермерских продуктов, теннисный корт, детские и спортивные площадки. А по организации строительства мы предложили покупателям выбор, полностью закрывающий их потребности и пожелания: два аккредитованных подрядчика, богатая линейка проектов домов в широком ценовом диапазоне.
Заказчикам не приходится решать проблему организации быта рабочих-строителей и взаимодействия с соседями и управляющей компанией.
Владислав Вирин,
руководитель проекта коттеджного комплекса «Юкковское»,
генеральный директор «Агентства МВ»
По опыту реализации проектов «Юкковское» и «Резиденции Териоки» могу сказать, что в премиум-сегменте у покупателей дома много критериев, и при несовпадении по нескольким почти 80% клиентов предпочтут участок. Они готовы потратить года два на строительство, чтобы получить стопроцентно соответствующий требованиям результат. Оценивая покупку дома без отделки, полагают, что на отделку, интерьеры и ландшафт уйдут почти те же 2–2,5 года, так лучше уж строить с нуля. И только 20% покупателей готовы закрыть глаза на некоторые несоответствия домов, но сэкономить время и силы.
Заметную роль играет уверенность, что у них получится построить лучше и дешевле, чем у девелопера или другого продавца. В результате участки, даже очень дорогие, продаются в разы быстрее, чем дома. В «Юкковском», например, только что в короткий срок продан участок стоимостью больше 1,1 млн руб. за сотку. Покупателю было важно, что проект застроен на 70–80%, ухожен, есть парк и пруд с рыбами.
На заливе, с видом на воду 3 млн руб. за сотку вполне ликвидная цена, при условии что предлагается оптоволоконная линия связи и «есть куда пойти» за пределами участка.
В сегменте бизнес-класса, где больше молодых покупателей, более востребованы типовые, «пакетные», предложения.
Алексей Потапов,
руководитель проекта «Ламбери»
Наличие социальной инфраструктуры я бы поставил на первое место среди важных факторов для покупателей. В «Ламбери» помимо домов с видом парк с прудом, мы продаём дома с социальной инфраструктурой в шаговой доступности. Когда дети могут ходить в хорошую престижную школу пешком, это дорогого стоит.
Одним из существенных факторов популярности проектов с дорогими участками без подряда является недостаточная информированность покупателей как о предстоящих затратах при освоении участка с самостоятельным наймом строительной, дизайнерской, ландшафтной компаний, так и о новых предложениях девелоперов.
В ходе переговоров с заказчиками пришел к выводу: петербуржцам нравятся очень большие участки в сосновом бору. Это просто какая-то «матрица северного народа». Но любовь к огромным пространствам длится до момента обсуждения стоимости земли. Особенно если речь идет о близких к городу локациях. На примере формирующегося нового «золотого квадрата» «Охта-парк»—Мистолово—Энколово—«Ламбери» могу сказать, что в организованных коттеджных поселках нет участков дешевле миллиона рублей за сотку.
Оптимальным по площади форматом я бы называл участки 15 и 20 соток с домами от 250 до 500 кв. м. На сегодня такие участки позволяют реализовать все возможные архитектурные и ландшафтные концепции.
