Популярность инвестиций в загородные объекты объясняется как развитием внутреннего туризма, ростом спроса на аренду коттеджей в Ленобласти, так и перегретостью рынка квартир, традиционно и почти безальтернативно используемых в качестве инструмента сбережения средств.
Способов зарабатывать на загородной недвижимости (стратегий инвестирования) несколько. Покупка участка на ранней стадии реализации коттеджного поселка с продажей на этапе полной готовности коммуникаций и заселения поселка; покупка участка и строительство на нем дома для продажи; покупка объекта для сдачи в аренду, посуточную или долгосрочную.
В качестве объекта для инвестиций выступают рекреационные апартаменты, коттеджи на турбазах, жилые загородные дома массового и элитного сегментов, а также коммерческие помещения для торговли, общепита, досуговых и сервисных центров за городом.
По доходности, согласно данным Циан, например, аренда квартиры в Петербурге приносила 4,1–5,1% годовых, апартаментов — 3,6–6,3%, коммерческих помещений — 7,5–8%. Банки после повышения ключевой ставки предлагают до 12,5% по краткосрочным депозитам.
Выбор объекта загородной недвижимости для инвестирования и своей стратегии отнюдь не прост. Потенциальному инвестору, впрочем, как любому покупателю дома, апартамента или участка, придется найти привлекательную локацию, затем провести юридическую экспертизу недвижимости, оценить требуемые вложения, которые при сдаче в аренду будут включать не только отделку, но и укомплектование мебелью, техникой, утварью и прочим необходимым. Далее выяснить размер эксплуатационных расходов, налоговых и коммунальных платежей (для нежилых объектов налоги и тарифы выше), определиться с налоговым режимом, предусмотреть варианты выхода из проекта в деньги. Если стратегия заключается в передаче приобретенного объекта в управление профессиональной компании, договор тоже придется проверять с помощью юриста. Если планируется самостоятельная сдача в посуточную аренду, то маркетинг, бронирование, клининг потребуют серьезных временных затрат.
Реклама предложений для инвесторов на рынке загородной недвижимости обещает 10–25% годовых. Компания Sova Invest, например, предлагает покупателю коттеджей в своих туристических проектах фиксированную минимальную доходность 10 или 15% годовых в зависимости от модели. Сервисы бронирования, колл-центр, техслужбы управляющая компания уже выстроила. В HÜGGELife Country Club собственникам апарт-коттеджей гарантируется в первыи? год 5% годовых, во второй — 9%, в третий — 12%.
Компания «ФАКТ.» вывела на рынок загородный апарт-отель «КЛЮЧ. Пионерское», взяв на себя управление арендой и сервис для арендаторов.
На рынке загородных апарт-отелей в этом году заявлены проекты «Резиденция Рощино» (гостиница с санаторно-курортными опциями и апарт-отель на
600 юнитов), загородный курорт от «Строительного треста», первым этапом которого должен стать отель 4*, в создании концепции которого участвует Cronwell Hospitality Group, экокурорт «Ярви Резорт» 5* в Приозерском районе на озере Прохладное. В Курортном районе, идут продажи в комплексах апартаментов «Морская ривьера», «BEREG.Курортный», е.квартал «Мир Внутри».
Особенностью загородных апарт-отелей являются сезонные колебания загрузки. Поэтому для обеспечения достаточной заполняемости, кроме удобной транспортной доступности и живописного окружения, критически важной становится развитая инфраструктура отдыха и развлечений на территории или поблизости. Это обязательные мангалы и аренда спортинвентаря, спа-комплексы и рестораны и прочее, до лыжных спусков, гольф-полей и раллийных трасс. Отсюда высокий инвестиционный спрос на объекты рядом с курортами «Игора» и «Игора-драйв», где микроинвесторы покупают участки в коттеджных поселках и строят на них дома для продажи или предложения в аренду.
Ближайший к городу и активно развивающийся курорт «Охта Парк» обеспечил успешную аренду апартаментов от частных инвесторов в Горной и Спортивной деревнях комплекса «Образ жизни». А также нескольких небольших апарт-проектов по соседству.
Инвесторов, приобретающих рекреационные апартаменты в Курортном районе, не останавливает отсутствие досуговых возможностей в апарт-отеле, поскольку вдоль залива создана богатая рекреационная инфраструктура.
Александр Романенко,
президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»
Без хлопот и погружения в тему вряд ли можно получать пассивный доход от недвижимости, будь то помещение для стрит-ритейла, студия в высотке или апартаменты на берегу залива.
Мы видим кейсы инвестиционных загородных апартаментов и коттеджей, предлагающих программы доходности и управление лотом. Как минимум придется оценить локацию и инфраструктуру, сам объект и управляющую компанию, выбрать налоговый режим (УСН, ПСН и т. д.).
Пожалуй, для непрофессионального оператора арендного бизнеса, оптимальный объект — рекреационные апартаменты. Они расположены в живописных локациях, например, в Курортном районе, где есть все условия для спокойного или активного отдыха в любое время года: лыжные и велотрассы, бассейны и спа, рестораны и кофейни. На фоне сокращения возможностей выездного туризма и отдыха спрос на аренду апартов есть. Благодаря цене их проще, чем коттедж, сдавать посуточно, а эксплуатация и уход за территорией — на управляющей компании. Но потребуется организовать маркетинг, бронирование, клининг — самостоятельно или с помощью профи, с которыми надо делиться доходом. К тому же для апартаментов по сравнению с жильем выше ставка налога на имущество и коммунальные платежи, только обслуживание паркинга может обходиться дороже, чем городской квартиры.
Вита Бланк,
директор по продажам жилого комплекса «Образ жизни»
С полной уверенностью можно утверждать, что инвесторов привлекают проекты с богатой рекреационной инфраструктурой рядом с приобретаемым юнитом. Наш опыт подсказывает, что при оценке инвестиционной привлекательности именно курортные, развлекательные опции в разы важнее, чем сервис управляющей компании по сдаче объектов в аренду.
В комплексе «Образ жизни» спрос на аренду круглый год держится на высоком уровне благодаря «Охта Парку» с его роскошными бассейнами, саунами и фитнес-залами нового спа-комплекса Ohtakai, ресторанами авторской кухни, детским игровым клубом, веревочным парком, зимними горнолыжными трассами и тюбингом, чудесным лесным катком и освещенной трассой для беговых лыж.
Мы не пытались точно оценить долю инвестиционных покупок и не ставили задачу предложить таким покупателям сервисы бронирования, клининга и прочее. Мы знаем, что есть владельцы целых пулов объектов, которые самостоятельно и весьма успешно сдают их в аренду как посуточно, так и на длительный срок. И уже сами в качестве операторов берут в управление юниты других собственников. В рекламе аренды главный упор всегда делается на богатую рекреационную составляющую «Охта Парка».
Алексей Баринов,
директор продуктового направления компании «ФАКТ.»
С точки зрения защиты от инфляции вложения в недвижимость эффективны в средне- и долгосрочной перспективе.
Сейчас вокруг инвестиций в загородную недвижимость много хайпа, однако на любом рынке — городских квартир или загородных апартаментов — можно найти привлекательный объект и получать неплохую доходность, и 10%, и 20% или больше. Но для этого необходимо обладать профессиональными знаниями, а «средняя температура» не гарантирует ничего.
В самых общих чертах, пожалуй, могу сказать, что успешно продать построенный дом можно при условии, что соотношение затрат на участок и на строительство дома (без отделки и ландшафта) составляет примерно 1:3, 1:4.
Важно понимать, что любая недвижимость не терпит суеты: покупать и продавать надо тогда, когда сделка отвечает планам и потребностям вашего домохозяйства, а не тогда, когда это делают все. Бывают периоды, когда цены летят, и кажется, что заработать очень просто. Однако такие периоды быстро заканчиваются, и надо соизмерять риски и шансы заработать.
