Схема, действующая для квартир в новостройках, регулируется 214-ФЗ: застройщик получает кредит для реализации проекта (проектное финансирование), строит дом, параллельно продает квартиры. Покупатель вносит деньги на счет эскроу, с которого застройщик получит деньги после сдачи дома и передачи квартиры. Чем больше проданных квартир и денег на эскроу-счетах, тем ниже ставка проектного финансирования для застройщика. Если покупателю нужна ипотека, он ее получает в момент оформления сделки, а поскольку банк застройщика и проект проверил, то может предложить и максимально выгодные условия ипотеки.
При этом механизм предполагает согласование с банком финансовой модели заново при изменении условий на рынке — как при резком скачке цен на стройматериалы в 2021 году, например.
Без эскроу, но с ипотекой
На частные дома в РФ за восемь месяцев выдано 670 млрд руб. ипотечных кредитов, это 15% общей выдачи (6% на строительство, ИЖС и 9% — на покупку готовых домов). При этом на ипотеку для квартир в новостройках пришлось 35% кредитов, а ввод нового жилья распределился так: 28 млн кв. м в многоквартирных домах и 42 млн кв. м в частной застройке.
В Ленобласти за девять месяцев частники ввели в строй (поставили на кадастровый учет) около 16 тыс. индивидуальных домов общей площадью 2 млн кв. м, сообщило Управление Росреестра по Ленинградской области. ИЖС и жилые дома на садовых участках, которые также входят в статистику нового индивидуального жилья,
опережают многоквартирное строительство на 100% (за восемь месяцев в МКД было сдано 930 тыс. кв. м).
Продажи участков на вторичном рынке за девять месяцев показали в Ленобласти прирост 40%: 75,5 тыс. сделок против 53,6 тыс. в прошлом году (данные сайта vprigorode.ru). Увеличились и продажи готовых домов.
Рынок индивидуального жилья без мер защиты в виде 214-ФЗ и эскроу-счетов показывает стабильность и устойчивость к внешним вызовам.
Эскроу к обеду
Сейчас по стране средняя ставка проектного финансирования составляет 5,33%, (за август +0,28%) на эскроу-счетах накоплено 5 трлн руб., и в августе объем вырос на 530 млрд руб. Эти цифры важны для понимания того, почему после увеличения ключевой ставки до 13% (на этапе нулевых поступлений на эскроу-счет это минимальная ставка по кредиту для застройщика) стоимость кредитов выросла меньше, чем ключевая ставка: благодаря большим объемам денег дольщиков на счетах.
Для новых проектов от загородных застройщиков ставки выше ключевой сегодня воспринимаются как непривлекательные. Платить проценты по кредиту нужно с момента его получения, а «пойдут» ли продажи, как скоро посредством наполнения эскроу удастся снизить ставку и в принципе получить деньги на обслуживание займа — неизвестно.
Продукт компании как «понятный и прозрачный залог для банка» застройщику важен для того, чтобы его клиент/покупатель мог пользоваться льготной ипотекой. Несмотря на некоторые ужесточения (увеличение первого взноса с 15 до 20%, сокращение на 0,5% годовых субсидии банку из бюджета) спрос на ипотеку для «первички» на 86% формируют льготные программы (данные за сентябрь). И для ИЖС (не путать с покупкой готовых домов) роль льготных программ примерно такая же.
Сейчас известно, что программа «господдержка» для новостроек и ИЖС будет действовать до июня 2024 года. Чиновники говорят о планах продления льгот по «семейной» ипотеке и какой-то адресной поддержки — не по сегменту рынка, а для выбранных категорий заемщиков. Однако в компании «Дом.рф» заявляют, что обсуждается некая единая для рынка ИЖС программа со льготной ставкой 8% годовых, рассчитанная на срок до 2030 года.
Для массовой выдачи льготной ипотеки, которая повлечет рост объемов ИЖС, и нужна эта система эскроу и проектного финансирования.
Время ч
Планы по внедрению эскроу-счетов и проектного финансирования на рынке ИЖС звучат давно. Декларируемая цель — защита денег покупателей домов и создание ликвидного залога, под который банки смогут массово кредитовать покупателей ИЖС (зарабатывая на кредитах и для граждан, и для застройщиков).
По заявлениям чиновников строительного блока, законопроект внесут в Госдуму уже в осеннюю сессию и до конца года (в крайнем случае, в начале следующего) он заработает. Причем предполагается, что эскроу-счета смогут использовать как покупатели малоэтажных проектов (коттеджных комплексов), строящихся индустриальным способом по типовым проектам, так и заказчики индивидуальных домов на собственных участках.
По словам замглавы Минстроя, оплата стройки через эскроу с момента введения не будет обязательной и не лишит граждан возможности приобретать объекты ИЖС действующими сейчас способами. Дома будут возводить с применением домокомплектов или типовых проектов, что поспособствует созданию понятного для кредиторов залога, а это приведет к развитию ипотеки на частные дома.
Но есть и другие прогнозы, поскольку добровольное использование эсроу-счетов обещает их крайне ограниченное применение, что хорошо осознают чиновники и банкиры. Зачем включать в цепочку взаиморасчетов банк с решающим правом голоса, который сможет выдвигать разные условия для выплаты денег застройщику?
В качестве бонусов строителям предлагается освобождение от НДС, которое может быть интересно компаниям, платящим налоги. Также работа с эскроу предусматривает за нарушение сроков сдачи в качестве штрафа 1/300 ставки ЦБ РФ в день, тогда как по закону о защите прав потребителей, действующему для клиентов частных домостроителей сейчас, можно взыскать 3% суммы договора в день.
На рынок ИЖС система, аналогичная 214-ФЗ, повлияет так же, как на рынок многоквартирных новостроек: себестоимость вырастет минимум на стоимость проектного финансирования; при обязательности использования эскроу в легальном поле останутся крупные застройщики, а значительная часть мелких и средних компаний постараются уйти в тень.
В отсутствие обязательных стандартов в частном домостроении банки рискуют получить залоги с непредсказуемой ликвидностью. Но если они хотят зарабатывать на кредитовании всех участников процесса — и строителей, и покупателей, — то, очевидно, готовы к такой опасности. Впрочем, льготная ипотека, особенно на фоне взлетевших ставок по рыночным программам, вполне привлекательный «пряник», ради которого застройщики и покупатели могут также проявить заинтересованность в стандартизации ИЖС.
