КП "Разметелево"
В январе выдача ипотеки в стране показала снижение на 66% — но это по отношению к пиковым показателям декабря 2023 года. В Петербурге и Ленобласти «просадка» составила 10 и 35% соответственно. Данных по ипотеке на частные дома за январь еще нет. Однако, несмотря на абсолютный рекорд использования кредитов на рынке частных домов в 2023 году, в этом году не ожидается кардинального обрушения продаж из-за жестких условий ипотеки.
ИЖС и вторичка
В Ленобласти итоги года по вводу в строй односемейных домов позитивные: 18,8 тыс. объектов, около 2,5 млн «квадратов» нового жилья — почти столько же, сколько в прошлом году. От 4 млн кв. м общего объема введенного нового жилья это около двух третей. Еще полмиллиона «квадратов», 514 тыс. кв. м ИЖС, ввели в январе 2024 года.
Выросли продажи на вторичном рынке загорода: более 100 тыс. проданных участков за год, рост к 2022 году 37%, к 2021-му — почти 60%. Готовые дома тоже покупали активно, почти 32 тыс. сделок за 2023 год, плюс 23% к предыдущему году (такие данные Управления Росреестра по Ленинградской области приводит сайт vprigorode.ru).
В общем объеме выдачи ипотеки доля частных домов выросла с 2% в 2021 году до 16–17% в 2023-м. По данным компании Frank RG, в 2023 году на частные дома
в РФ выданы рекордные 1,217 трлн руб. кредитов. Из них около 700 млрд руб. на покупку готовых домов, остальные 520 млрд — на строительство (ИЖС). К декабрю пропорция, как на квартирном рынке, стала меняться в пользу ИЖС — за счет льготной ипотеки со ставками 6–8%. Тогда как для готовых домов на «вторичке» средневзвешенная ставка к концу января 2024 года, по данным Дом.рф, составила 17,25%. Минимум — 15,6% можно получить в банке Дом.рф на приобретение дома не старше двух лет у первого владельца.
Спрос и обновления в поселках
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в коттеджных поселках к началу года в продаже были 15,7 тыс. лотов (участков, домов, секций в таунхаусах). Годовой объем продаж составил 9 тыс. лотов, то есть имеющийся запас при тех же темпах может быть распродан быстрее, чем за два года. Из 9 тыс. проданных лотов 88% (7,9 тыс.) — участки без подряда, 8% продаж — дома, 4% — секции в таунхаусах.
Активность продаж была выше, чем годом раньше, и заметнее всего спрос вырос в сегменте домов: плюс 29%.
В «Петербургской недвижимости» отмечают, что 58% продаж готовых домов в поселках — это комфорт-класс средней площадью около 160 кв. м по средней стоимости 15 млн руб. Драйвером спроса выступала льготная ипотека. Однако ужесточение условий программы «господдержки», по которой максимальная сумма кредита в Петербурге и Ленобласти сокращена с 12 млн до 6 млн руб., охлаждает спрос.
Вложения в строительство домов стали довольно рискованными, и девелоперы, видя рост цен на материалы на фоне ужесточения ипотеки, уже сократили вывод в продажу готовых домов, ограничившись участками: 95% новых поселков предлагают участки без подряда.
Вывод новых лотов всех видов был меньше, чем объем продаж.
"Земляничные поляны"
Цены в динамике
На загородной «вторичке» и объекты в коттеджных поселках избежали резкого всплеска цен, перекосившего квартирный рынок. Стоимость домов и участков в продаже плавно росла последние годы; удельные показатели быстрее цены за лот вследствие уменьшения площади приобретаемых домов и участков. Так, сотка подорожала в среднем на 21%, с
269 тыс. до 325 тыс. руб., а цена участка удержалась на уровне 2022 года — 2,4 млн руб. Рост цен на участки обеспечен как повышением стоимости девелоперами по мере строительства инженерной инфраструктуры в поселках, так и выставлением на продажу участков в новых поселках дороже соседних, распроданных раньше.
Итоги прошлого года, казалось бы, могли внушить оптимизм прогнозов на этот год, но увы.
Ключ, ипотека, инвесторы
Фоном для рынка загородной недвижимости служат резкие колебания рынка квартирных новостроек, который с декабря 2023 года живет во власти высокой ключевой ставки, ужесточенных льготных программ и дискуссии банков и застройщиков о субсидировании ставок за счет последних. Старший партнер сети Vysotsky Estate Тамара Высоцкая считает, что повышение ключевой ставки и снижение суммы кредита преследовали цель сократить выдачу льготной ипотеки: «ЦБ РФ беспокоит пузырь на рынке новостроек, который создает разрыв между ценами вторичного рынка и рынка строящегося жилья с точки зрения обеспеченности кредита». В ЦБ также понимали, что льготную ипотеку используют инвесторы, покупающие недвижимость под 8%, а собственные средства размещающие на депозитах под 15–16%.
Загородный рынок, не будучи в прямой зависимости от рынка квартир, испытывает влияние схожих тенденций.
Во-первых, сокращение до 6 млн руб. лимита по «господдержке» под 8% и повышение первого взноса до 30% делает программу малоактуальной для ИЖС Ленобласти. Однако «семейная» ипотека под 6% условия сохранила (первый взнос 20%, максимальная сумма 12 млн руб.), как и IT-ипотека под 5% (кредит до 18 млн руб.). Как отмечает председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости» Дмитрий Новосельцев, в большинстве проектов ипотечные сделки составляли 20–30% продаж, у отдельных девелоперов до 60%. Поэтому влияние ипотечных изменений для загородного рынка будет менее значимым, чем для квартирных новостроек городского, где доля продаж по льготной ипотеке доходила до 90%.
Во-вторых, значительная часть денег граждан в 2024 году останется на депозитах с высокой ставкой и не будет потрачена на рынке загорода. Агентство по страхованию вкладов фиксирует, что на депозитах россияне хранят 44,9 трлн руб. (за год плюс 19,7%). При этом 96,4% вкладов — до 1 млн руб., а вклады в размере 3–10 млн руб. показывают самый быстрый рост, их количество за год выросло на 37%, а объем — на 40%.
В-третьих, по мнению Дмитрия Новосельцева, спрос в коттеджных поселках зависит от микроинвесторов, пришедших в основном с рынка городской недвижимости, потенциал доходности на котором оказался исчерпан. В течение 2023 года цены на участки выросли на 20–30%, и микроинвесторы получили реальную возможность зарабатывать 30–50% и даже 80% годовых на перепродаже участков. Максимальную доходность давала серия быстрых сделок: покупка в популярном поселке до повышения цен девелопером и продажа спустя пару месяцев. Если играть в долгую, покупая участок на старте проекта и продавая в полностью готовом поселке через два-три года, когда цена удвоится, получается 30–50% годовых.
Две категории микроинвесторов, которые приобретали участки и строили на них дома для продажи или сдачи в аренду, в 2022 и 2023 годах заметно влияли на спрос, и такой недвижимости было построено довольно много. Однако в 2024 году на этот фактор спроса на участки рассчитывать не приходится, перспективы инвестирования в строительство домов имеют только уникальные места и проекты, считает Дмитрий Новосельцев.
А вот инвестирование в участки для их перепродажи по мере обустройства поселка может приносить доход микроинвесторам и обеспечивать хороший темп продаж девелоперу. Для этого, полагает эксперт, девелоперу придется продуманно управлять ценовой динамикой.
По прогнозу Дмитрия Новосельцева, спрос будет сокращаться на все объекты — дома, участки с подрядом и без оного.
Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Объем нераспроданного предложения по итогам года составил 15,7 тыс. участков, домов и таунхаусов в 296 поселках, и это примерный уровень двух предыдущих лет. Также стабилен был объем вывода новых лотов на рынок.
Спрос в коттеджных поселках показал стабильную динамику. Более активно росли продажи домов, прирост на 29% обеспечили льготные ипотечные программы.
На продажи участков пришлись 88% сделок в поселках. Значительно, на 37%, выросли продажи дорогой земли, больше 500 тыс. руб. за сотку. Их доля в структуре продаж составила 6% против 5% по итогам 2022 года. Основной объем (59%) спроса на участки был сосредоточен в ценовой группе до 200 тыс. руб. за сотку. И, несмотря на рост стоимости сотки земли в предложении на 21%, до 325 тыс. руб., средний бюджет покупки участков остался на прошлогоднем уровне 2,4 млн рублей.
В сегменте коттеджей (и участков с подрядом на строительство) подорожали лоты всех ценовых классов, кроме экономкласса, цена предложения в котором осталась на уровне 8,8 млн руб. Наиболее заметно подорожали дома класса «элит», с 69,2 млн до 81,6 млн руб. в среднем, или на 18%. Средний коттедж бизнес-класса предлагался за 32,4 млн руб., комфорт-класса — за 19,9 млн рублей.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров компании «1-я Академия недвижимости»
В 2023 году ипотечные продажи участков у разных девелоперов составляли от 20–30% до 50–60%, как у «1-й Академии недвижимости» или ГК «ФАКТ.».
В зависимости от инфраструктуры поселка и доверия банка девелоперу.
Фактор высокой ключевой ставки негативно повлияет на рынок: дорогую ипотеку возьмут меньше покупателей, а депозиты под 16% годовых оттянут средства инвесторов с рынка загорода. Однако это может обусловить снижение продаж максимум на 10%.
Рост цен на участки без подряда и с подрядом продолжится. Главным фактором роста будет зависимость девелоперов от микроинвесторов, которым надо обеспечивать целевые результаты по доходности. И выиграют проекты, стартующие с невысоких цен с последующим регулярным повышением. Микроинвесторы, генерируя денежный поток, поспособствуют динамичному развитию поселка — и привлечению новых покупателей, и росту цен. Пока перепродажа участков будут приносить 20–30% годовых, микроинвесторы останутся на рынке загорода.
Второй фактор роста цен и сохранения приоритета продавца — исчерпание предложения в готовых поселках и низкие темпы вывода новых.
Мы видим хорошие перспективы для реализации коттеджных поселков во Всеволожском, Выборгском, Ломоносовском и Приозерском районах области и готовим к запуску проекты на четырех массивах — в Лесколовском сельском поселении, Куйвозовском и двух в Полянском. Но до выхода на рынок минимум полтора — два года. Планируемые цены от 150 тыс. до 400 тыс. руб. за сотку в поселках с электричеством, водой, контролем доступа, детскими и спортивными площадками и зонами спокойного отдыха.
Сергей Балуев,
директор департамента продаж «ФАКТ.»
Основной спрос в наших проектах пришелся на участки с подрядом и готовые дома. На продажи существенно влияли ипотечные программы, до 70% сделок в нашем портфеле составили продажи по льготным программам (семейная, IT, «господдержка»). Изменения рыночной ипотечной ставки и новости увеличивали продажи: многие пытались успеть «вскочить в последний вагон». С середины года, когда подняли ставки, сделок по рыночной ипотеке не было.
В декабре ужесточение условий программы «господдержка» показали, что льготные программы сворачиваются, по сути, остается только семейная ипотека. Это повлияет на рынок ИЖС, прежде всего сократит количество частных инвесторов, использовавших ипотечное плечо для входа в недвижимость, строительство дома и дальнейшей его перепродажи/сдачи в аренду. Со стороны физлиц, которым дом нужен для постоянного проживания как способ расширения жилплощади, существенного снижения продаж не произойдет.
В сегменте участков, где не действуют льготная ипотека, без снижения ставок до 10–12% ипотечных продаж ждать не стоит.
В этом году спрос будет примерно на уровне 2023-го, а цены неизбежно вырастут — под влиянием инфляции, девальвации рубля, подорожания стройматериалов и популярности у покупателей частных домов.
Если эскроу для ИЖС станет обязательным, повторится история городской недвижимости, цены которой на «первичке» сильно раздуты.
