На фото: "Ключ.Пионерское"
В 2013 году в России впервые реализовали концепцию, которая создала отдельный сегмент коммерческой недвижимости — апарт-отели. Первый из них открылся в Северной столице, а уже потом, новый формат прижился и в Москве. Преимуществом нововведения стало удачное совмещение функционала съемной квартиры и гостиницы.
Чем выше уровень апарт-отелей, тем больше бытовых удобств предоставляется гостю: стиральная машинка, раздельный санузел, полноценная ванная комната и другие. Базовым отличием такого формата считается наличие кухонного блока, по этому критерию даже различают гостиничный номер и апартаменты.
В отличие от гостиницы, апартаменты не ориентированы только на краткосрочную аренду — это срок от суток до года. Поэтому цены на такие номера дешевле, чем на гостиничные, и дороже, чем на квартиры.
При том, что арендатор апартаментов выстраивает быт так же, как дома, ему доступны преимущества гостиничного сервиса, к примеру — заказать горячие блюда в номер.
Но квартиры-гостиницы не только добавили удобств клиентам, но и открыли новые возможности для инвесторов — у каждого помещения в апарт-отеле может быть собственник.
С небольшим интервалом после успеха городских апартаментов застройщики начали реализовывать загородные проекты. Вместо номеров-квартир там номера-дома, по типу баз отдыха. Разница в том, что последние имели санаторно-курортную специфику и раньше принадлежали одному владельцу, а апарт-комплексы сконцентрировались на коммерческом аспекте и продажах разным владельцам. Новая концепция трансформировала рынок загородной недвижимости в более рентабельный инвестиционный сегмент.
На фото: "Ключ.Пионерское"
Загородный апарт-бум
Две причины спроса на загородные апарт-комплексы
1. Новые реалии после пандемии. Когда глобальная самоизоляция окончилась, доля удаленных вакансий на рынке труда возросла. Речь идет в большей степени о компаниях из Москвы и Петербурга в сферах IT, маркетинга, дизайна. Их сотрудники смогли не только выбирать место жительства в экологичных районах пригородов, но совмещать работу с отдыхом.
2. Смещение акцента с внешнего на внутренний инвестрынок. Вторая волна спроса возникла в 2022-2023 годах. Причина в том, что у людей с крупными суммами денег сократились возможности инвестировать их в заграничные проекты. А отечественные апарт-комплексы уже успели себя зарекомендовать.
К способствующим факторам относится повышение спроса на внутренний туризм и общее развитие строительной инфраструктуры. Современный уровень логистики позволяет организовывать полностью комфортабельные коммерческие комплексы в локациях, где раньше благ цивилизации могло не быть вовсе.
Финансовые перспективы инвестора
Апартаменты дешевле, чем квартиры, а доход от них выше. Это связано с тем, что квартиры в основном сдают на долгий срок по более низкой цене. Апартаменты же интересны на краткий или средний срок, чаще всего их снимают для отдыха. К примеру, если аренда двухкомнатной квартиры в крупных российских городах стоит ориентировочно 35-50 тыс. руб. в месяц, то аналогичное жилье в апарт-отеле окажется в полтора-два раза дороже.
По разным оценкам экспертов, средний годовой доход от сдачи апартаментов — 9-14%, а от сдачи квартиры – 4-8%. Если сравнивать апарт-отели в городе и за городом, доходность последних будет выше в случае их расположения в окрестностях мегаполисов либо в туристических зонах. Причина в спросе на отдых за городом не только у туристов, но, в первую очередь, у жителей крупных городов (Москва, Санкт-Петербург, Казань).
Так, согласно сайту правительства региона, за последние пять лет поток туристов в Ленобласть увеличился вдвое. Разумеется, из-за повышения спроса сама загородная недвижимость подорожала.
На фото: Huggelife Country Club
Что именно влияет на доходность?
1. Особенности сезонной заполняемости. Если рассматривать примеры Москвы или Санкт-Петербурга, то пик прибыли придется на май-август, традиционный теплый сезон. В остальное время посетителей будет меньше.
2. Развитая инфраструктура комплекса либо отеля. В случае апартаментов в центре города – это близость к наиболее популярным локациям. А для загородных объектов — это наличие разных видов досуга, магазины с товарами первой необходимости в пешей доступности.
3. Эффективность работы управляющей компании по поиску клиентов и продвижению отеля в масс-медиа либо навыки хозяина апартаментов в этих областях, если он курирует гостей самостоятельно.
Услуги управляющей компании (УК) – одно из основных преимуществ апарт-отелей и комплексов. УК берет на себя бытовые вопросы, связанные с апартаментами, задачу поиска жильцов, PR и обеспечение безопасности.
Инвестору остается просто получать пассивный доход, и делиться им с УК (в среднем они берут 15-30 % от чистой прибыли). С УК можно договориться на разных условиях, по одному варианту они будут получать фиксированную сумму круглый год, по другому – процент от прибыли (который зависит от сезона) и по третьему – устанавливается фиксированная сумма + процент от прибыли. Существует и четвертая модель, называется «котлован» — когда владельцы номеров поровну распределяют между собой общую прибыль.
Предложения на рынке
Городские апарт-отели
Один из самых узнаваемых и популярных комплексов апарт-отелей – Valo. Компания предлагает инвесторам пассивный доход от 35 тыс. руб. до 100 тыс. руб. в месяц. Ценник апартаментов в Valo стартует с 7,83 млн руб. Сразу на сайте представлены цены всех предлагаемых инвестору объектов и их доходность. Так, если рассчитать годовую окупаемость, в среднем она составляет 7,8 – 9,2% (окупаемость – 11-13 лет)
Апарт-комплекс не предлагает инвестору высоких доходов, но презентует себя как надежную компанию со стремительной капитализацией. Из графика, представленного на сайте, следует, что с 2017 по 2023 цена кв. м в комплексе возросла более чем в три раза, и на дальнейшие годы, предполагают в Valo, рост цен продолжится.
Инвестор может выбрать и более бюджетные программы вложений, которые делают акцент не столько на стабильности и подорожании бренда, а на фактической доходности здесь и сейчас. К таким относится инвестиционный проект Apart-Invest. Это несколько компактных апарт-отелей со студиями бюджетного уровня в Москве и Московской области. Команда ориентируется на менее обеспеченных инвесторов, и предлагает начать инвестировать с 500 000 рублей.
Apart-Invest обещает прибыль от 15 %, так как уровень заполняемости студий стабильно высокий (90 %) на протяжении года, а их себестоимость относительно недорогая — подавляющее количество объектов кампании – до 20 кв. м.
Вместе с существующими апарт-комплексами и отелями частных застройщиков в России появляются проекты государственных. Один из них в конце 2023 года в Казани презентовала госукомпания «Новострой».
Согласно их плану, отель апартаментов Vertical Boutique откроется в 2026, но уже сейчас инвесторы приобретают номера. Цена начинается с 8 000 000 рублей, а доходность оценивается застройщиком в 10-12 %.
На фото "Ключ. Пионерское"
Загородные апарт-комплексы
Доходные загородные апарт-отели «Ключ.» предлагают инвесторам готовый к заезду жилой модуль, укомплектованный под ключ, вплоть до «Яндекс.Станции», с благоустроенным участком (с уличной мебелью, грилем и пр.) Это первая линия озера Пионерское, реликтовый лес, древние валуны, свой пляж, пирс, а также: кафе, финские бани с чанами, экотропа по реликтовому лесу, прокат велосипедов и сапов. В продаже есть готовые и строящиеся дома, цена лота от 11,29 млн рублей. Доступна ипотека.
Huggelife Country Club, построенный в Ленинградской области, гарантирует покупателям поэтапный рост доходности от приобретенного лота при условии заключения контракта с управляющей компанией. В первый год – 5 %, во второй – 9%, а в третий —все 12%. При этом минимальная цена коттеджа — 8 980 000 рублей.
На отдельную нишу в загородной коммерческой недвижимости претендуют эко-отели (апарт-комплексы). Их отличие от других в экологичном образе жизни гостей: они не ездят на автомобилях, питаются выращенными неподалеку продуктами и не используют пластик. К такому типу относится комплекс Ecorancho. Предлагаемые юниты продают от 20 900 000 рублей. Но застройщики обещают, что высокая доходность быстро приведет к окупаемости, нижний порог которой — пять лет. Вместе с тем рассчиты по цифрам, приведенным на сайте, показывают, что без учета уплаты налогов, вернуть вложенные деньги получится примерно за 7,5 лет.
Другим вариантом загородного апарт-комплекса стал проект «Семиозерье». Комплекс расположен под Петербургом, добраться до него на машине из самого центра города можно за час. Одно из преимуществ проекта – магазины в пешей доступности от апартаментов, гости могут купить продукты или крафтовую выпечку неподалеку.
Отдельной задачей застройщиков и проектировщиков было формирование разнообразной досуговой зоны, где каждый найдет оптимальный способ отдохнуть и восстановить силы. На территории «Семиозерья» есть кинотеатр под открытым небом, детский центр, банный комплекс, пляж, лодки, сапборды, гидроскутеры, велосипеды, игровые приставки — все, что может помочь гостям отвлечься от рутины и использовать время по максимуму.
Особенностью комфортабельных домов стали панорамные окна, занимающие 30% стен, с видом на хвойный лес. Если гостям захочется проводить больше время внутри помещения, то ютиться им точно не придется — квадратура домов начинается от 77м2, и каждый из них оснащен просторной террасой.
«Чтобы создать рентабельный комплекс, мы совместили несколько факторов успеха: удобное расположение, пешая доступность до товаров первой необходимости, разветвленная система развлекательной инфраструктуры, профессиональная управляющая компания. К тому же, важный аспект – это доступность цен при учете уровня объекта. Эти и другие особенности дают основания на продолжение роста интереса к «Семиозерью» как у инвесторов, так и у гостей», — рассказал основатель и управляющий партнер апарт-комплекса Виктор Лапин.
Цена юнита – 14 900 000, а средний доход от сдачи составляет 160 000 тысяч рублей. При таком соотношении окупить приобретение за собственные средства можно за 7, 8 лет, если же приобретать с ипотечным плечом – за 5,1. Вместе с тем, как уже упоминалось, загородная коммерческая недвижимость продолжает дорожать, поэтому сроки окупаемости могут оказаться меньше.
Рынок апартаментов представляет частному инвестору широкий выбор, проекты отличаются по начальному капиталу, акцентам на максимальную прибыль в краткосрочной перспективе или стабильный доход и поэтапное развитие. Преимущество этого сегмента в его гибких настройках под запрос конкретного человека. А устойчивый интерес бизнеса к апарт-комплексам можно считать залогом роста их прибыльности.
