Журналы пестрят такими предложениями. И хотя спрос на недостроенные или пустующие здания пока невелик, но, как утверждают специалисты, скоро мы будем свидетелями если не бума, то большого интереса покупателей к этому сегменту рынка. Ведь довести недостроенный объект «до ума» не только возможно, но и, как показывает практика, реконструировать его значительнее выгоднее, чем покупать участок и затевать на нем новое строительство. Примеров тому уже немало, и они рассеивают сомнения, которые неизбежно возникают при мысли приобрести «недострой».
Первое сомнение - это, как правило, вопиющая неприглядность архитектурного вида основной массы коттеджей 90-годов. Действительно, на них и смотреть-то нет желания, не то что проживать в них, но здесь все в ваших руках, вернее, в руках вашего архитектора. При умелом подходе четырехэтажная коробка из красного кирпича, узкая как каланча, с обычной кровлей, может превратиться в большой особняк оригинальной конструкции, украшенный башенками и интересными элементами внешнего декора. Многие владельцы коттеджей, которые не хотят расставаться с загородной недвижимостью, так и поступают: отдают неудачное строение в руки квалифицированных архитекторов и проектировщиков.
Однако прежде чем приступать к реконструкции собственного здания или решиться на покупку «недостроя», нужно выяснить, не были ли допущены в ходе его строительства серьезные инженерные ошибки. Определить это способен только грамотный эксперт. Поэтому лучше обратиться к серьезным специалистам, которые проведут профессиональную экспертизу, сделают необходимые обмеры и поставят дому «диагноз». Если фундаменты и несущие конструкции надежны, стеновой материал достаточно качественный и не слишком пострадал (ведь многие дома пустуют или даже не подведены под крышу, а значит, постоянно подвергаются внешним негативным воздействиям), то тогда можно смело приглашать архитектора. Кстати, услуга эксперта стоит недорого, некоторые фирмы предоставляют ее бесплатно или вычитают некую сумму из общей стоимости работ, когда потенциальный клиент становится заказчиком.
Если эксперт дает «добро»
Рекомендация «под снос» - случай крайне редкий. Обычно специалисты находят возможность реконструировать строение. Не всегда требуется и глобальная перестройка здания, зачастую коттедж достаточно утеплить, облагородить современной внешней отделкой, и он станет уютным и симпатичным.
Как правило, одинаковых вариантов реконструкции не бывает, потому что каждый случай уникален. Скажем, на продажу выставлен участок, на котором есть только фундамент под коттедж небольшого размера, но зато подведены все инженерные коммуникации. Хотя дома на участке нет, такое приобретение будет достаточно выгодным - ведь согласование проектов и прокладка инженерных систем - дело очень дорогостоящее и долгое. На имеющемся фундаменте можно быстро поставить легкую каркасную конструкцию либо построить здание из бруса, кирпича или бетона. Даже если несущей способности фундамента недостаточно, его можно укрепить. Конечно, это потребует дополнительных расходов, но все же затраты будут меньше, чем на укладку нового фундамента.
Если такой участок привлек внимание заказчика, который хочет иметь просторный, солидный дом, то проектируется и укладывается дополнительный фундамент, а старый просто становится его частью. При обоих вариантах архитектор и заказчик не слишком ограничены в своих желаниях по выбору строительного материала, этажности здания и его конструкции и при этом избавлены от многих хлопот, которые обычно бывают на начальной стадии строительства «с нуля».
Когда приобретается недостроенное здание (иногда это просто коробка без крыши), то такой свободы творчества, безусловно, нет, однако результат может быть ничуть не хуже, чем при новом строительстве. По желанию заказчика строение может быть расширено за счет пристроек, надстроены дополнительные этажи и мансарды и, конечно, устранены недостатки и недочеты прежнего строительства, без которых, как правило, не обходится.
В начале перестройки качество строительства было достаточно низким, потому что за дело зачастую брались люди случайные, а заказчики не задумывались о том, что дом - это сложное инженерное сооружение и дилетантский подход здесь недопустим. В ход шел дешевый недолговечный строительный материал, стены клались в полтора кирпича при норме не менее метра, о фасадном утеплении никто не думал, на фундаментах нещадно «экономили», грунты не проверялись. Сегодня эксперты «вскрывают» многочисленные факты откровенной халтуры и безответственности. К счастью, огрехи строительства встречаются не в комплексе, а по отдельности: где-то тонкая стена без утепления, где-то некачественная крыша, в одном случае недостаточно углубленный фундамент, в другом - ошибки в расчете стропил. Потому эти здания не безнадежны.
Можно привести пример, как из подобного строения был сделан добротный коттедж. В данном случае фасад был качественным, но дом - без архитектурных изысков и, к огорчению хозяев, холодный. Кроме того, заказчик хотел повысить функциональность коттеджа за счет его расширения. Архитектор удачно решил все поставленные задачи. В одной пристройке разместили бассейн, другая легкая конструкция стала зимним садом. Стены в два кирпича, которые не соответствовали элементарным нормам теплопроводности, «поправили» современным фасадным утеплением - слоем пенопласта (пенополистерола), армированием, затем слоем штукатурки. По желанию заказчика здание должно было ассоциироваться со средневековой европейской постройкой, поэтому в качестве внешней отделки был выбран искусственный камень, а окна украсили резные каменные наличники. Этой же стилистической задаче отвечала надстроенная башня. Гармонизированные пропорции, удачная внешняя отделка преобразили коттедж, а современные технологии утепления сделали его пригодным для проживания в любое время года.
Сегодня на рынке представлены технологии и материалы в широком ценовом диапазоне, что позволяет проводить реконструкцию любых зданий. Архитектор может облагородить постройку, используя для фасадной отделки сайдинг или обычную вагонку, пристроив изящную деревянную террасу либо резное крыльцо, - вариантов много. Иногда, чтобы дом стал привлекательным и грел душу, требуется просто перекрыть крышу и изменить ее конфигурацию или, если фасад вполне приличный, просто утеплить дом, создав в нем хороший микроклимат, благо различных средств и способов для этого достаточно.
Поэтому не стоит отмахиваться от «недостроя» или малосимпатичных домов, особенно если вам нравится участок, местность и инфраструктура поселка. Посчитав предполагаемые затраты на реконструкцию, вы убедитесь, что в любом случае, особенно при наличии действующих инженерных систем, реконструкция выгодна, тем более что проводить ее можно поэтапно. Однако лучше, если такие подсчеты будут сделаны на основе проведенной экспертизы, дабы избежать печальных вариантов, когда купленная постройка из непросушенного бруса оказывается абсолютно непригодной к проживанию, потому что под обшивкой все уже превратилось в труху или фундамент дома, построенного на сложном рельефе, выгибается в дугу под давлением грунтов.
Строители могут рассказать много таких историй, тем не менее они утверждают, что реанимировать можно любое здание. И если вы рачительный хозяин, то согласитесь, что покупка недостроенного дома на хорошем участке - приобретение вполне рациональное.
Слово экспертам
Мнение специалиста
Юрий ЛОСУНОВ, исполнительный директор архитектурно-строительной компании «Петров СПб»:
Стоит серьезно подумать, прежде чем приобретать так называемый «недострой». Ведь многие дома действительно оказались «брошенными» надолго без должной консервации и без регламентных работ, которые необходимо регулярно проводить при незавершенном строительстве. Естественно, это влечет за собой разрушение некоторых материалов и конструкций, которые в дальнейшем требуют полной замены. На «недострой» оказывают влияние и очень суровые погодные условия Северо-Запада.
Главные причины покупки недостроенного здания, на мой взгляд, - наличие подведенных инженерных сетей и привлекательное месторасположение участка. Однако не стоит думать, что, если часть работ уже выполнена, остальное вы доведете «до ума»: переделки, замены, доработки и устранение ошибок неизбежны. Зачастую это приводит к существенному удорожанию строительных работ. Поэтому принимать решение о приобретении «недостроя» следует только после оценки состояния объекта квалифицированными экспертами.
Алексей ВАРЕСТ, директор фирмы «Росенталь»:
Несколько сложнее с реконструкцией деревянных домов. Так, каркасно-засыпные дома послевоенной постройки не подлежат капитальной реконструкции, можно только подновить их внешне. Реконструкция деревянного дома по затратам соизмерима с постройкой нового. В таких домах можно только частично что-то изменить, к примеру поменять электропроводку, кровельное покрытие или пристроить веранду. Перепланировка возможна в домах с несущими стенами из бруса, бревна, лафета - там, где есть к чему прикрепить каркас.
Применение современных материалов подразумевает и передовые технологии домостроения (новые конструктивные решения стен и крыши, использование пароизоляции, разного вида экологически чистых утеплителей, современных отделочных материалов), которые редко сочетаются с технологиями и материалами, применявшимися в строительстве двадцать лет назад. Однако при хорошем состоянии несущих конструкций стен и крыши можно привести дом в состояние «новопостроенного» и внешне очень привлекательного.
