Чтобы создание нового объекта в силу ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ стало основанием для приобретения права собственности (или иного вещного права) лица, которое этот объект создало, земельный участок должен быть отведен именно для цели создания объекта и в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Какие типичные случаи строительства объекта недвижимости на земельном участке с нарушением цели предоставления этого участка?
Если земля была предоставлена для строительства индивидуального жилого дома, то возведение вместо последнего нежилого строения для использования его под магазин, автосервис и т. п. явно противоречит цели отвода земельного участка.
В соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга № 135-р от 13.08.96 г. (с изменениями от 26.11.99 г.) районные комиссии недвижимости имеют право принять решение о предоставлении на условиях аренды земельного участка сроком до трех лет без права капитального строительства. Соответственно, если арендатор возвел на земельном участке, предоставленном ему на вышеуказанных условиях, строение, которое относимо к недвижимости, то данное строение будет являться самовольной постройкой.
Итак, земельный участок должен быть предоставлен именно в целях строительства объекта недвижимости, и назначение объекта недвижимости (жилое или нежилое) должно соответствовать тому назначению, которое указано в документах, подтверждающих право застройщика на землю.
Процедура предоставления земельного участка регламентирована нормативными актами, и ее несоблюдение опять-таки влечет за собой последствия статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Если нормативным актом предписано предоставление земельного участка на условиях аренды, то отсутствие договора аренды свидетельствует о нарушении порядка предоставления земельного участка, хотя бы застройщиком и был получен акт органа государственной власти, разрешающий строительство на данном земельном участке.
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может разрешить строительство на своем участке другим лицам. Предоставляя земельный участок, находящийся в государственной собственности, и разрешая на нем строительство объекта, государство тем самым, как собственник, земли дает согласие на создание объекта недвижимости. А если земля принадлежит на праве собственности частному лицу? Очевидно, что для последующей государственной регистрации права собственности застройщика, который не обладает правом собственности на застроенный земельный участок, он должен представить в регистрирующий орган письменное разрешение собственника земли на строительство объекта. Если собственник земли - гражданин, то его подпись на разрешении следует нотариально удостоверить. Но, вступая в отношения с частным собственником земельного участка, застройщику следует обратить внимание на назначение земли, находящейся в частной собственности. Если ее назначение исключает строительство объекта недвижимости или ограничивает возможность строительства по виду объекта (жилой дом - можно, а автозаправочную станцию - нельзя), то согласие собственника земли без учета указанных ограничений и последующая застройка неправомерны, и мы опять приходим к последствиям статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Последний критерий отнесения объекта недвижимости к самовольной постройке - создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Рассматривая этот критерий в аспекте государственной регистрации прав на недвижимость, следует сказать, что документом, подтверждающим создание объекта без вышеуказанных нарушений, является акт приемочной комиссии. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.81 № 105 приемка объектов в эксплуатацию производится после выполнения всех строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденным проектом после устранения недоделок. Таким образом, акт приемочной комиссии свидетельствует о том, что работы окончены, работы выполнены в соответствии с утвержденным проектом, и, если в процессе создания объекта были допущены недоделки, на момент подписания акта они устранены.
Значимость акта приемочной комиссии очевидна, но к самому акту могут быть предъявлены претензии в том случае, если состав приемочной комиссии был ненадлежащим. В обязательном порядке в приемочную комиссию помимо застройщика и подрядчика входят представители органов государственного пожарного надзора, государственного санитарного надзора, архитектурно-строительного надзора (или районный архитектор). В целом же состав приемочной комиссии определяется назначением объекта и подробно указан как в вышеупомянутом Постановлении Совета Министров СССР, так и в иных ведомственных нормативных актах, регламентирующих порядок приемки в эксплуатацию объектов того или иного назначения.
Итак, объект недвижимости создан. Его создание произведено с выполнением всех требований законодательства, и последствия статьи 222 Гражданского кодекса РФ не наступят. Осталось выполнить формальности государственной регистрации права на вновь созданную недвижимость, а если застройщиком были привлечены инвесторы - предварительно распределить имущественные права на объект, который в данном случае оказался созданным в результате инвестиционной деятельности. Как складываются отношения инвесторов, какие документы регулируют эти отношения - этому вопросу посвятим следующую статью.
