Выступавшие не ограничивались декларативными заявлениями - разговор был предметный, глубокий и затрагивал конкретные проблемы, мешающие развитию данного сегмента загородного рынка.
От ИЖС - к поселкам
В самом начале встречи главный редактор журнала «Загородное обозрение» Сергей Авдеев сообщил о ежегодной премии за достижения в области загородной недвижимости «Поселок - город 2005». Конкурс проводит информационно-рекламный независимый портал www.kottedj.ru при поддержке Российской гильдии риелторов и Московской ассоциации риэлтеров. Заявлены по восемь номинаций, многие из которых непосредственно касаются коттеджных поселков. Существует подробно разработанная методика оценки объектов, участвующих в премии, причем как по объективным, так и по субъективным параметрам. В рамках этого проекта предполагается проведение «круглых столов» в Москве и Петербурге, вручение премий победителям конкурса. Эта масштабная инициатива однозначно говорит о том, что коттеджные поселки имеют будущее. Как сказал Сергей Авдеев, «наша задача - добиться, чтобы крупный инвестор рассматривал этот рынок как привлекательный для себя и, соответственно, вкладывал деньги в строительство коттеджных поселков».
Начали с вопроса, изменилось ли к концу сезона соотношение ИЖС и коттеджных поселков? И если да, то чем это обусловлено? Первым высказался Сергей Щерба, представлявший компанию «Олимп-2000». По его мнению, в настоящее время происходит постепенный переход от индивидуальной формы загородного строительства к организованной, о котором свидетельствует уже многократное увеличение публикаций о коттеджных поселках в средствах массовой информации. Другое подтверждение этой тенденции - клиенты компании «Олимп-2000», купившие или построившие в свое время отдельно стоящие коттеджи, теперь стремятся продать эту недвижимость и поселиться в коттеджном поселке. Об изменениях ментальности клиентов говорил и Михаил Крючкин из компании «Петростиль»: если раньше состоятельные люди не считали, сколько они вкладывают в загородный дом и «выкладывают» за его эксплуатацию, то сейчас вопросам эксплуатации клиенты уделяют больше внимания и убеждаются в преимуществах коттеджных поселков.
Есть ли деньги на рынке?
Заявление Ирины Смирновой о том, что основная проблема большинства застройщиков - проблема инвесторов и что у работающих на загородном рынке компаний просто не хватает средств и мощностей, чтобы осуществлять такие проекты, положило начало дискуссии. Оказалось, далеко не все считают, что отсутствие денег столь уж тотально. В частности, Вячеслав Шкода из ТД «Сигма» полагает, что если нельзя найти одного крупного инвестора, который профинансировал бы весь проект, есть возможность найти несколько мелких инвесторов. Форма расчета здесь - долевое участие, то есть расплата квадратными метрами. Константин Софронов из компании «Top House» также считает, что деньги в стране имеются, о чем однозначно говорят макроэкономические показатели. Опять же, если несколько лет назад услуги по возведению малоэтажных домов предлагали примерно полтора-два десятка компаний, то сейчас таких уже более 250. Есть и другие прямые и косвенные признаки того, что средства есть, а проблема состоит в том, чтобы привлечь их на рынок загородного домостроения.
Между тем, как доложил присутствующим Сергей Кадубинский из компании «Полифас», не коттеджами едиными живы загородные жилые комплексы, которые строятся в окрестностях Петербурга. Их компания, к примеру, занимается строительством малоэтажного жилья, которое тоже весьма востребовано. Более того, иногда клиент, приобретая коттедж, покупает еще и квартиру, а то и две в малоэтажных комплексах, расположенных в этом же поселке. Что касается инвесторов, то, по мнению Кадубинского, их можно найти, если представить ясную концепцию развития поселка, а также обеспечить коммуникации и не слишком удалять поселок от города. Опыт их компании говорит именно об этом. Как только в районе комплекса «Рай в шалаше» были построены дороги, туда подвели воду и электричество - сразу подскочила цена на землю, возрос интерес инвестиционных компаний и резко увеличился поток инвестиций. Получается, что деньги на рынке есть, и в немалом количестве; отсутствует другое - отработанный и четкий механизм получения кредитов, предназначенных для загородного строительства. Поэтому каждый застройщик пока вынужден идти своим путем, что далеко не всегда продуктивно.
Михаил Крючкин подтвердил тезис о том, что четкого механизма кредитования строительства коттеджных поселков крупные банки пока что не выработали. Поэтому застройщикам, как правило, приходится обращаться к частным инвесторам. Другая проблема - фактическое отсутствие ипотечных программ, рассчитанных на приобретение загородного жилья (в то время как в городе ипотека уже постепенно начинает функционировать).
Петербургские специалисты, не хотят замыкаться в рамках исключительно своего региона, и вполне естественно обращаются, например, к московскому опыту. Однако, по мнению Сергея Щербы, в большинстве случаев в столице используют несколько иные подходы и в сфере законодательной базы, и в землепользовании. А потому, к сожалению, этот опыт мало востребован у нас, во всяком случае москвичи не понимают «наших» правил игры и, соответственно, не спешат вкладывать деньги в петербургский загородный рынок. Кроме того, инвесторы не делают этого и по причине непрозрачности и непредсказуемости этого рынка. Статистка по нему практически не ведется, а заключения экспертов и оценщиков зачастую противоречивы и потому дезориентируют потенциальных инвесторов. Убедить банкиров в том, что проект будет успешным, а значит, прибыльным, можно только наглядными примерами, то есть успешной реализацией проектов по строительству коттеджных поселков.
Прозвучало и мнение, что у банков, к сожалению, связаны руки, поскольку распоряжениями Центробанка накладываются серьезные ограничения на деятельность в сфере инвестирования. Даже беглый анализ общей экономической ситуации доказывает, что деньги есть, и много. Но банки, даже при желании не могут их предоставить. Отсюда один из выходов - искать партнеров в своей же среде, объединять усилия, чтобы осуществить самые смелые планы.
Нужна четкая политика
Оставляет желать лучшего и взаимодействие с властными структурами. Порой доходит до абсурда: например, на завершение крупномасштабного проекта «Рай в шалаше» было дан срок всего лишь 30 месяцев. Это кажется просто смешным, так как даже куда меньшие коттеджные поселки строятся гораздо дольше! В то же время процедуры продления разрешения на строительство могут затянуться на полгода и более, и на этот период строителям фактически предлагают свернуть свою деятельность. Все это говорит об отсутствии разумного подхода и, вообще, об отсутствии четкой политики городских властей в сегменте загородной недвижимости.
В общем, как с сожалением констатировали представители строительных компаний, такая невнятица и непоследовательность существенно осложнила деятельность на рынке. О какой-то помощи или о продвижении серьезных кредитных программ и речи нет! Хотя ведь понятно, что строительство в загородном секторе «пойдет в гору» только в одном случае: если город будет вкладывать большие средства, чтобы развивать территории в инженерном плане, делить их на лоты, а затем продавать строительным компаниям, которые будут возводить на них коттеджные и дачные поселки. Это нормальная схема, которая работает во всех цивилизованных государствах, - но не в России! Нашим компаниям предлагается голая земля, обустраивать которую и трудно, и крайне рискованно, - поля, лужайки, опушки, к которым за многие километры нужно тянуть трубопроводы, линии электропередач. А такой объем работ одна строительная компания, как правило, осилить не может. Инженерная подготовка таких «лужаек», по подсчетам, обойдется в пять-шесть раз дороже, чем выделенная земля!
Отношения застройщиков с естественными монополистами также складываются не лучшим образом. Продуктивной и разумной можно назвать только деятельность «Водоканала», который успешно обеспечивает водопроводными сетями территории, предназначенные под застройку. Что касается остальных «монополий», то здесь никакого движения навстречу не наблюдается вовсе, и весь груз по созданию инженерии ложится на плечи застройщиков.
В средствах массовой информации тоже не хватает четкости и продуманности. Например, в некоторых СМИ постоянно насаждается, что в ближайшее время цены на жилье снизятся. А как они могут снизиться, если, допустим, за последние месяцы металл, цемент и земля, наконец, постоянно дорожают?! И если цены на первичном рынке не могут снизиться объективно, то вторичный рынок будет «вторить» ему.
Четкая политика необходима и самим профессионалам, особенно тем, кто входит в состав объединений. По этому поводу Сергей Авдеев еще раз напомнил, что в рамках некоммерческого партнерства «Ассоциация «Загородная недвижимость» в настоящее время реализуется проект по созданию коттеджного поселка во Всеволожском районе Ленобласти и плодотворное взаимодействие риэлтеров, строителей, специалистов по инженерии и пр. поэтому особенно актуально.
Трудности преодолимы
И все же надо признать: несмотря на массу трудностей, строительство коттеджных поселков в пригородах и Ленобласти уже не остановить. Мы движемся в сторону Европы, а значит, европейские стандарты жизни неизбежно будут утверждаться в нашем регионе. Один из выходов, по мнению компании «Регионстрой», - долевое строительство, аналогичное такому, как в городе. Вполне реально наладить и управление территорией коттеджного поселка, что при этом является обязательным требованием. К примеру, компания «Олимп-2000» выступает в этой роли, пусть и отчасти вынужденно. Дело в том, что управляющая компании должна быть, во-первых, заинтересована, во-вторых, должна иметь возможность обеспечить тот комплекс услуг, к которому потребитель привык в городе.
Занимается управлением территорией своего коттеджного поселка «Высокие ели» и компания «Петростиль», обеспечивая все декларированные услуги. За это домовладельцам приходится платить по 400 долларов в месяц, что немало, но ведь в этом поселке только пять домов, и потому доля каждого хозяина получается очень большой. Однако, надо заметить, что многие готовы платить за услуги, лишь бы суметь наладить обслуживание территории как полагается.
Опыт в этой области накопился и у крупнейшего оператора на рынке российской загородной недвижимости - компании «Миэль». В ближайших окрестностях Москвы компанией построены три крупных поселка, в которых коттеджи прекрасно соседствуют с таун-хаусами. В частности, поселок «Барвиха-клаб» на Рублево-Успенском шоссе занимает территорию шесть гектаров, здесь расположено более ста коттеджей, что, конечно же, по масштабам Питера - очень много. Тем не менее все эти объекты были построены в срок, качественно, а главное (и в этом отношении практика «Миэль» опережает петербургские реалии), там успешно работает система ипотечного кредитования! Естественно, что в таких поселениях создаются торгово-общественные центры, детские и спортивные площадки, фитнес-центры, причем всей этой инфраструктурой (включая полное хозяйственное обеспечение) успешно руководит управляющая компания «Миэль». В настоящее время компания рассматривает ряд инвестиционных проектов в области строительства коттеджных поселков, оценивая это направление как очень перспективное.
Как считает Игорь Торчик, представлявший на «круглом столе» московское агентство недвижимости «Russian Realty», «сейчас можно однозначно отметить тенденцию роста финансовых вложений и инвестирования в загородный сегмент строительного рынка в Москве и Подмосковье». Естественно, стопроцентной гарантии безопасности и успеха не может обеспечить ни одна форма вложений, однако вложение в строительство, по сравнению с другими, «обречено» на успех по вполне объективным причинам. Во-первых, земля относится к категории невоспроизводимых и невозобновляемых природных ресурсов, поэтому пригодные под застройку и удобные земли в пригородах Москвы и Санкт-Петербурга неминуемо сокращаются, а их стоимость - неуклонно растет. Во-вторых, состоятельные клиенты сейчас готовы заплатить немалые деньги за загородные дома для постоянного проживания, расположенные в престижных местах и объединенные в коттеджные поселки.
Московские застройщики в течение по крайней мере десяти лет путем проб и ошибок сумели найти близкое к оптимальному архитектурное, строительное и эксплуатационное решение, которое позволяет удовлетворить большинство требований клиента, претендующего на дорогое жилье. Есть ряд критериев, которые определяют соответствие загородных коттеджных поселков высшему классу застройки. Это единый архитектурный стиль (и вытекающее отсюда понятие «зона регулируемой застройки»), использование только высококачественных материалов, строгая регламентация по инженерным коммуникациям, соблюдение пропорции жилых сооружений и инфраструктуры, наличие автомагистрали, позволяющей за 30-50 минут добраться до места работы, определенная автономность и безусловная безопасность проживания в поселке, а также социальная однородность жителей. Все вышеназванное объединяет понятие «комфортное проживание».
Как заметил в заключение встречи Игорь Торчик, «те, кто сегодня вкладывает средства в строительство дорогой загородной резиденции, безусловно, делает инвестиции в будущее». Например, участки в Тярлево сейчас можно купить по цене 8-12 тыс. долларов за сотку, но уже через несколько лет их стоимость вырастет в несколько раз, как это произошло в подмосковной Барвихе или Жуковке. И если московские профессионалы, работающие в сфере недвижимости, оценивают рынок Северо-Запада в отношении строительства коттеджных поселков как весьма перспективный, значит, нам следует его всячески развивать и обсуждать возникающие на этом пути проблемы.
