— Компания «Евросиб-Девелопмент» в особом представлении не нуждается. Тем не менее, Павел Константинович, я бы попросил вас напомнить вкратце историю компании.
— «Евросиб-Девелопмент» работает на загородном рынке с 2003 года. В 2003–2004 годах были выкуплены крестьянские паи, составлявшие крупные земельные массивы, после чего мы занялись землеустройством и надлежащим оформлением земель. Сейчас в управлении «Евросиб-Девелопмент» находится около 3000 гектаров в Выборгском районе Ленобласти. Часть земель (массивы площадью от 2 до 60–100 га) мы продаем на оптовом земельном рынке, часть осваиваем самостоятельно: строим коттеджные поселки.
«Евросиб-Девелопмент» специализируется на строительстве дачных поселков, в которых продаются инженерно-подготовленные участки без подряда, то есть под самостоятельную застройку. Мы не навязываем нашим клиентам типовые проекты домов, не загоняем в рамки, а даем возможность построить дом своей мечты, создав в нем особый уют, необходимую атмосферу для спокойного отдыха. Ведь на даче так важно чувствовать себя свободно и комфортно — для этого ее и покупают, за тем и едут на природу.
Наша задача — своевременно обеспечить грамотное юридическое оформление документов и качественную инженерную подготовку поселка. За прошедшее время мы успешно реализовали пять проектов, которые в общей сложности занимают около 100 га (более 300 участков). В четырех поселках — «Озерном» на Красном озере, «Северной короне» на Волочаевском озере, «Гелиосе» и «Капелле» рядом с Лебяжьими озерами — продажи уже завершены, ведется активное строительство домов. В поселке «Галактика», расположенном также рядом с Лебяжьими озерами, в 4 км от Рощина, продажи продолжаются.
— Насколько известно, еще одно направление работы вашей компании — реконструкция электрических сетей в Выборгском районе…
— В Выборгском районе вопрос обеспечения электроэнергией — один из главных. Практически все девелоперы, которые строят коттеджные поселки в этом районе, сталкиваются с проблемой нехватки электрической мощности и вынуждены жестко ограничивать количество киловатт, выделяемое на домовладение. Обычно в стоимость участка электрическая мощность либо не включается вовсе, либо только 3–5 кВт. По современным меркам, это очень мало — такая мощность раньше выделялась на участок в многотысячных шестисоточных садоводствах. Увеличить мощность покупателям участков предлагается за дополнительную плату — от 50 000 до 70 000 руб. за киловатт.
В связи с тем, что нашей компании нужно обеспечить инженерную подготовку очень больших территорий, находящихся в управлении, мы подошли к решению вопроса электроснабжения глобально. С 2007 года «Евросиб-Девелопмент» занимается строительством и реконструкцией линий электропередач на территории Выборгского района: строит трансформаторные и распределительные подстанции, производит установку опор ЛЭП и замену проводов. Общий объем мощности, выделяемый для нужд «Евросиб-Девелопмент» компанией «Ленэнерго» составляет 12 МВт. Таким образом, мы способны обеспечить электрической мощностью все свои объекты, расположенные на территории Выборгского района, включая, конечно, и коттеджные поселки.
— Обеспечение электроэнергией — это очень важно. А как обстоят дела с другими коммуникациями в ваших поселках?
— Строительству у нас всегда предшествует серьезная «бумажная» работа. Во-первых, мы разрабатываем проектную документацию: генплан поселка, проекты коммуникаций (внутренних электросетей, водопроводных, дорожных сетей); во-вторых, получаем все разрешения и согласования от контролирующих инстанций. Выполняем все предписанные действующим законодательством работы и соблюдаем установленные нормативы, чтобы в будущем у наших дачников не возникало проблем с СЭС, МЧС и другими надзорными органами.
Наша компания — одна из тех немногих, которые помнят о таких «мелочах», как установка пожарных гидрантов, получение для каждого поселка лицензии на право пользования недрами, необходимой для бурения и эксплуатации водоносных скважин. Или, например, обследование территории будущего строительства на предмет наличия взрывоопасных предметов и в случае обнаружения разминирование. Это требование МЧС, оно относится ко всем территориям, на которых велись боевые действия во Вторую мировую войну.
По периметру поселка мы строим сплошной деревянный забор, а не «кусочничаем», прикрывая сеткой-рабицей по 10 м справа-слева от въезда на территорию. Тем самым соблюдаем единообразие ограждения и экономим будущим владельцам участков деньги на строительство внешнего забора.
Для того чтобы в поселке дольше служили дороги, не образовывалась колея, не «съезжали» откосы, под дорожное полотно мы укладываем специальный синтетический нетканый материал дорнит. Он обеспечивает хороший дренаж, не позволяет смешиваться слоям дорожного полотна; его гарантийный срок службы 25 лет.
В своих поселках мы всегда бурим не менее двух скважин для бесперебойного водоснабжения в случае профилактических работ или, не дай бог, аварии. Водопровод круглогодичный, современные пластиковые трубы мы прокладываем ниже глубины промерзания грунта.
Характерная особенность «Евросиб-Девелопмент» — способ строительства электросетей на территории поселков. Мы прокладываем их в кабеле под землей, и они не видны, не портят окружающий пейзаж. Такой вариант прокладки дороже, чем воздушный, на 25–30%, но зато на территории нет столбов с провисающими между ними проводами — согласитесь, это не очень эстетично и небезопасно.
— Строите ли вы какие-то элементы инфраструктуры в ваших поселках? Или отдаете это на откуп застройщикам и жителям поселка?
— Обещанные покупателям и обозначенные на генплане поселка объекты инфраструктуры мы строим сами, не дожидаясь окончания продаж. Это добротные здания поселковой администрации, посты охраны на главных и запасных въездах, детские площадки с современными игровыми городками, оборудованные спортивные площадки со специализированным профессиональным покрытием.
— Как кризис сказался на вашей деятельности?
— За последний год, как и у большинства активных операторов загородного рынка, у нас заметно сократилось количество продаж.
Тем не менее каждый месяц мы продаем 2–3 участка, а это по нынешним временам совсем неплохо. Несмотря на обстоятельства, мы не изменили основную концепцию строительства поселков: все элементы инженерной инфраструктуры остались на докризисном уровне. Мы не стали экономить на качестве, отказываясь от прежних технологий и решений в пользу более дешевых альтернатив.
— Как в контексте новой экономической ситуации изменилась ваша ценовая политика?
— Мы понизили стоимость участков. Сделать это удалось за счет частичного отказа от маржинальной составляющей стоимости, предназначавшейся для реализации перспективных проектов. Конечно, в связи с этим нам пришлось пересмотреть и план реализации этих проектов, перетрясти «портфель», расставить заново приоритеты.
Кроме того, поддерживать низкие цены без ущерба для деятельности фирмы мы смогли благодаря еще двум факторам. Во-первых, мы формировали наш банк земли еще в 2003 году, приобретая участки на первичном рынке по сравнительно низким ценам. В связи с этим изначальная себестоимость земель, отведенных под строительство коттеджного поселка, получилась существенно ниже, чем у девелоперов, которые покупали готовые участки под строительство поселков на растущем вторичном рынке оптовых земель в 2005–2008 годах. А во-вторых, электрическая мощность закладывается в себестоимость участков не по открытым розничным ценам (50 000–70 000 руб. за киловатт), а по нашей внутренней цене.
— Какой проект является основным на сегодняшний день?
— Приоритетным проектом сейчас является коттеджный поселок «Галактика», в котором идут первичные продажи. Поселок расположен в 4 км от Рощина, рядом с двумя чистыми, пригодными для купания и рыбалки озерами — Большим и Малым Лебяжьим. Общая территория поселка 14 га, она разделена на 60 участков площадью 14–22 сотки. Строительство инженерных коммуникаций — дорог, электросетей и водопровода — в поселке завершено. Все документы готовы, и оформление в собственность покупателя происходит в течение месяца со дня оплаты. Продажи открылись в конце лета 2008 года, и сегодня куплены почти две трети участков, на десяти из них ведется строительство домов.
В каждом нашем завершенном проекте есть несколько участков, выставленных собственниками на вторичную продажу. Наша компания помогает найти на них покупателей, выступая в качестве агента.
— А как вы относитесь к тем клиентам, которые купили участки, но пока их не застраивают?
— Относимся с пониманием. В нынешней нелегкой экономической ситуации не каждый покупатель располагает средствами для строительства дома, нужно время, чтобы накопить деньги. Отчасти из-за возможности разнести расходы на покупку земли и строительство дома участки без подряда пользуются спросом. Мы в данном случае никого не подталкиваем, да и не можем этого делать, поскольку собственники участков вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако перспектива того, что поселок останется незастроенным, нас не пугает. Пустыми сейчас стоят участки в тех поселках, где активно велись продажи на подъеме рынка, в 2007–2008 годах. Тогда было большое количество так называемых инвестпокупок постоянно растущей в цене земли, то есть с целью перепродажи. Конечно, на таких участках «инвестор» дома не строил. В поселках конца 2008 — 2009 года участки покупают только те, кому сейчас действительно нужна дача, а все «инвесторы» с рынка ушли.
— Что позволяет вам с уверенностью смотреть в будущее?
— Мы ставим себе задачу: не просто остаться на рынке, а активно развиваться. В нашем распоряжении большой земельный банк. Разумеется, мы не осваиваем все участки сразу, делаем это постепенно. Что важно: мы не привлекаем средства клиентов, а вкладываем собственные, предлагая качественный и полноценный продукт. Сейчас занимаемся разработкой проекта нового поселка с рабочим названием «Большая Медведица», который мы собираемся строить в 3 км от Коробицына.
Мы реализуем наши участки не только в розницу (в сегменте B to C), но работаем и на оптовом земельном рынке (в сегменте B to B). В настоящий момент для продажи оптовикам подготовлено примерно 400 га, обеспеченных электрической мощностью. Несмотря на кризис, в этом году у нас состоялось несколько значимых оптовых сделок, реализовано около 50 га.
