Реконцепция — мера по большей части вынужденная. Первая и главная ее причина — желание девелоперов ускорить темпы реализации проектов. В два послекризисных года продажи во многих комплексах замерли и застройщикам пришлось искать способы удешевления предложения, чтобы завлечь покупателя. В результате понижения классности и появления новых типов предложения застройщики возобновили продажи, а покупатели получили возможность сделать дешевую покупку.
Без обязательств
Первым и главным направлением реконцепции стало стремление максимально удешевить проект. Отсюда пополнение предложения большим количеством участков без обязательного подряда на застройку. Причем как в эконом-, так и в бизнес-классе: примеров, когда застройщик отказался от возведения коттеджей и стал предлагать землю без подряда, на рынке немало.
Не только в 2009–2010 годах, но и сейчас спросом пользуются в первую очередь такие участки. Так что предложение наделов без подряда там, где изначально они и не предполагались, сохраняется: в начале этого года о введении «бесподрядной» застройки объявили, например, в поселках «Одуванчик» и «Оккела», где она не планировалась.
Более того, некоторые девелоперы пошли еще дальше — в кризис появился формат так называемой земельной нарезки, когда к продаже предлагаются земельные участки без коммуникаций. Предполагается, что покупатели должны самостоятельно заниматься подведением электричества, бурить скважину и прокладывать необходимые сети. В лучшем случае продавец строит на территории «проекта» грунтовые дороги. Участки в этом формате обычно маленькие — от 6 соток, но и недорогие — 15–25 тыс. руб. за сотку. Проекты земельной нарезки локализованы преимущественно в южных пригородах Петербурга — в Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском районах.
Еще один сходный по характеристикам вариант предложения — «очень дальние дачи». На смену «дальним дачам» в Приозерском или Выборгском районе пришли более удаленные варианты — проекты в Лужском, Кингисеппском районах, в Псковской и Новогородской областях. К продаже предлагаются все те же участки под самостоятельную застройку по цене примерно 15 тыс. руб. за сотку. В некоторых случаях поселки электрифицированы, но иных коммуникаций не предполагается. Заботиться о себе покупатель должен сам. Например, в Псковской области предлагаются земельные участки на территории ДНП «Озерки Чудские». ДНП находится в 210 км от КАД Санкт-Петербурга, занимает 49 га на берегу озера и административно относится к муниципальным землям городского поселения Гдов.
Свобода выбора
Попытки максимально упростить проект — второй наиболее распространенный случай реконцепции. Например, в некоторых поселках после внесения изменений в проект исчезли ограничения по архитектуре возводимых домов, по срокам застройки или планировке участков — теперь покупателю позволено практически все.
Есть примеры, когда застройщики отказывались от прокладки ранее заявленных коммуникаций. И поселки, в которых на стадии проектирования были предусмотрены «все коммуникации», вышли на рынок только с подведенными электричеством и водой, а заботы о газоснабжении отданы на откуп собственникам участков, которые могут создать партнерство и вложиться в подведение газопровода.
Способом сделать проект более доступным стала и замена строительных материалов — кирпича на газобетон, дерева на «сэндвичи» и каркас. В общем, «картинка» проекта может остаться прежней, а вот качество несколько понизится.
Наконец, в проекте нередко урезается обещанная социальная инфраструктура: вместо торгового центра появляется всего лишь магазин товаров первой необходимости, вместо детского досугового комплекса — игровая комната в административном здании… Класс проекта, разумеется, снижается, цена тоже. Но чем демократичнее сегмент, тем шире круг потенциальных покупателей.
В элитном сегменте девелоперы стали предлагать дома на стадии строительства там, где изначально предполагались продажи только готовых объектов по максимальной цене.
Концептуально
Комплексный подход к реконцепции поселка встречается реже. Он требует от девелопера вложений в проработку нового проекта, и здесь внести изменения «на ходу» не получается: в процессе перемен приходится проводить перепланировку территории, нередко разрабатывать новые схемы прокладки коммуникаций или дорог. Самый простой выход — по максимуму сохранить удобства будущих жильцов, но понизить класс поселка за счет уменьшения площади домов и участков и увеличения числа жителей. По этому пути нередко идут поселки элитного класса, которые не дотягивают до элиты по причине местоположения или соседства. Перевод в бизнес-сегмент и соответствующее снижение цены, как показывает практика, заметно повышают темп продаж.
Но на рынке уже появились и продуманные мультиформатные проекты, в которых строятся одновременно коттеджи, таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома. Речь о тех, в которых девелопер с целью получения большей прибыли пытается охватить дополнительные сегменты: например, в бизнес-классе вместо таунхаусов строит несколько малоэтажных многоквартирных домов или в поселке, где ранее планировались только коттеджи, вводит секционную застройку. Такие проекты рассчитаны на постоянное проживание петербуржцев и расположены в радиусе 10–20 км от города, в Ломоносовском и Всеволожском районах.
Эксперты считают, что именно такие наиболее жизнеспособны: если поселок не продается, одного удешевления предложения может оказаться недостаточно — конкуренция на рынке слишком велика. Действительно, многие проекты сегодня приостановлены до лучших времен. С начала года, по данным информационного обмена между загородными застройщиками, с продаж сняты более двадцати проектов разных классов: восемь поселков «АТС Малиновка», дорогостоящие комплексы Nahimof, Welness Club и Ski House, «Альпийская горка», «Барышево», «Правдино» на севере области, «Дудергоф», «Гатчинские дачи» и «Гатчинские поместья» на юге. Список далеко не полный — первые месяцы оказались весьма щедрыми на «заморозку».
Основная причина сворачивания проектов — отсутствие продаж и, как следствие, денег на развитие территории. А какая судьба ждет тех, кто успел купить участки в проекте, не всегда очевидно.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg: «Формат домовладения в элитном сегменте практически не меняется — там по-прежнему господствует отдельно стоящий дом 300–400 кв. м, заметно увеличение площади участков при сокращении количества домовладений в рамках одного поселка.
Некоторые поселки переориентировались на продажу участков без подряда, однако практика показывает, что в дорогом сегменте эта стратегия не приносит того успеха, который обычно сопутствует аналогичным мероприятиям в бюджетных проектах. Вследствие этого продажи участков в таких проектах, как «Морской клуб», «Видовое», были приостановлены. Вероятно, подобные проекты ждет реконцепция».
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга, PR и рекламы «ПулЭкспресс»: «Чаще всего репозиционирование происходит с понижением статуса, пример — наш проект «Румболово». В 2008 году он был представлен в рекламе как элитный микрорайон Всеволожска. Сейчас мы говорим о «Румболово» как о проекте бизнес-класса. Все коммуникации в поселке магистральные (электричество, газ, вода, канализация) и уже введены в эксплуатацию. В проданных домах либо выполняется внутренняя отделка, либо уже живут, а в этом году мы завершили строительство еще восьми домов в поселке. Площадь новых кирпичных коттеджей и земельных участков под ними меньше, чем в остальных домовладениях: 220 кв. м и 11–13 соток. Это позволило нам снизить среднюю цену домовладения с 20 до 12 млн руб.
Набрал силу формат таунхаусов. В последние годы застройщики также перестали позиционировать их в элитном сегменте — и продажи пошли. Правда, теперь в некоторых проектах таунхаусы рискуют сместиться в утрированный «эконом», если предлагаются двухэтажные квартиры общей площадью 37 кв. м. Не думаю, что это предложение адекватно спросу.
Из интересных, на мой взгляд, проектов остановлены «Сан-Репино» (в пос. Ленинское, на берегу реки Сестры, элит-класс) и «Антоновка» (Всеволожск, бизнес-класс)».
Михаил Гаврилов, директор северной филиальной сети агентства «Александр»: «Увеличение предложения на рынке происходит в основном за счет малоизвестных застройщиков. Корифеи рынка загородного строительства по большей части доделывают уже разрекламированные проекты, доводя их до логического завершения.
Новые предложения ориентированы на покупателей, интересующихся земельными участками без подряда средней ценовой категории, расположенными на землях сельскохозяйственного назначения, порядок разрешенного использования которых позволяет организовать дачное некоммерческое партнерство. Причем клиентам даже неважно, завершено межевание или нет.
Ярким примером являются несколько массивов, появившихся за последние два года рядом с поселком «Сертолово-2». По имеющейся у нас информации, более половины всех участков были реализованы до окончания межевания — покупателей убедили место и конкурентоспособная цена».
