Одним из наиболее ярких изменений дорожной ситуации стали выезды на юг. Например, расширение Киевского шоссе до границы Петербурга с Гатчинским районом позволило отодвинуть узкое место, где автомобилисты теряли время в пробках. А с открытием южных участков КАД улучшилось сообщение и с Ломоносовским районом. Так что яркой тенденцией стал активный рост интереса девелоперов к южным районам. Изменение транспортной ситуации, надеются застройщики, повлечет и увеличение спроса на южные районы Ленобласти.
Какие же еще изменения ждут рынок в ближайшем будущем? В основном дорожное строительство будет направлено на поддержание растущих транспортных потоков между популярными населенными пунктами и Санкт-Петербургом, и «разгружать» предстоит преимущественно северные направления.
Пути ведут на север
Самым главным дорожным событием для загородного рынка, конечно, остаются работы на новом Приозерском шоссе. Красивейший Приозерский район долгое время оставался малоинтересным для покупателей, но начало работ по реконструкции Приозерской трассы вызвало резкий рост числа проектов в этом направлении. Строительство участка автодороги КАД — Скотное улучшило транспортное сообщение ряда населенных пунктов, а в июле этого года трассу обещают протянуть уже до Керро. Правда, дальнейшие планы работ неизвестны. Теоретически существует проект трассы аж до Соснова, но точные сроки работ еще не названы.
В любом случае, с открытием новых участков Новоприозерского шоссе стал расти покупательский интерес к близлежащим поселкам в этом направлении. Увеличилось и число проектов в зоне притяжения новой трассы, сегодня они выглядят гораздо привлекательнее, чем пару лет назад: это «Лемболово-Парк», «Охта-Йоки», «Сосновый хутор», «Киссолово», «Вартемяги-комфорт», «Пять холмов» и др. Кстати, и стоимость объектов в этих поселках повысилась — конечно, дело не столько в строительстве новой трассы, сколько в растущей степени готовности поселков. Но эксперты считают, что на скорости их реализации наличие новой удобной дороги сказалось однозначно
положительно.
Есть у региональных дорожных властей и планы построить новый выезд из Петербурга в районе КАД. Пока что детально говорить о проекте чиновники отказываются, так как многое зависит от готовности федерального бюджета выделить на проект средства. Но уже известно, что речь идет об обходе населенных пунктов Мурино и Новое Девяткино с выходом на существующее Токсовское шоссе. Предполагается, что началом нового участка станет территория от КАД в районе между Бугровским сельским поселением и железной дорогой близ поселка Мурино. Конец участка — выход на действующую автодорогу Юкки — Кузьмолово с дальнейшим выходом на автодорогу Санкт-Петербург — Матокса. Работа над проектной документацией начата в июне этого года, и есть шансы, что новая дорога появится к 2017 году. Тогда жители многочисленных новостроек в приграничных поселках Ново-Девяткино, Мурино, Кузьмолово, Токсово перестанут простаивать в летней пробке перед Ново-Девяткиным и Мурином.
Дорога жизни получит поддержку
Еще одна хорошая новость — дальнейшее улучшение выезда на Всеволожск. Сегодня во Всеволожском районе реконструированная Дорога жизни значительно сокращает путь до границы с городом, однако обусловленная узким участком Рябовского шоссе пробка на Ириновском проспекте в часы пик никуда не делась. Альтернативных же вариантов проезда из Петербурга во Всеволожск фактически нет. Съехать с КАД на Рябовское шоссе невозможно, автомобилисты могут лишь попасть со стороны области на кольцевую и поехать в сторону Шафировского проспекта на север. Водителям предлагают сделать крюк через Колтушское шоссе и Павлово, однако и эта дорога забита в часы пик не меньше Ржевки. Еще один путь во Всеволожск проходит через КАД, Мурманское шоссе, поселок Разметелево и шоссе H91. Но в этом случае путь от Ржевской улицы до Всеволожска получится около 45 км, а значит, пользоваться таким объездом будут единицы.
И вот в мае Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга обнародовал планы реконструкции проблемного участка. К сентябрю будет закончено строительство перемычки от Ржевского проспекта до Рябовского шоссе, а в следующем году — завершится реконструкция перекрестка Ржевской и Челябинской улиц с обустройством отдельной разгонной полосы. В дальнейшем в проекте КАД зарезервирована возможность строительства транспортной развязки кольцевой автодороги с перспективным продолжением Ириновского проспекта в районе Поперечной улицы с выходом к Всеволожску. Так что через пару лет тем, кто выбрал Всеволожск и окрестности местом постоянного проживания, выбираться в «большой город» станет удобнее.
Кому в области жить хорошо
Конечно, нельзя не упомянуть и сданный недавно Приморский путепровод, который заметно облегчит жизнь жителям Курортного района. Правда, в высокооцененном районе дорожные работы на рыночную ситуацию никак не влияют. Цены здесь весьма высоки, активность покупателей наличествует, и, как ни разгружай трассу, это едва ли приведет к увеличению числа покупателей. Но тем, кто уже прикупил себе домик в «Новых Дубках» или таунхаус в Ollila наверняка приятно пролетать над Савушкина, а не стоять в длинном хвосте автомобильной очереди.
А в ближайшем будущем ситуация станет еще лучше: в сентябре будет завершено строительство путепровода в Лахте и тем самым создано непрерывное движение от Сестрорецка до Литейного моста — за исключением двух светофоров, которые находятся за Лахтой. Наконец, в конце года на этом участке завершится строительство Западного скоростного диаметра.
Для Выборгского же района постоянные работы на трассе «Скандинавия» пока играют скорее негативную роль. Так, в апреле начались очередные — ремонт мостов через реки Великую и Грязновку, а также путепровода на 81-й км. Автомобилисты опасаются, что из-за этого повторится ситуация прошлого года, когда приходилось часами простаивать на трассе в многокилометровых пробках. Закончатся дорожные работы лишь к середине ноября. А в будущем году ремонту подвергнутся новые километры.
Ольга Трошева, заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «По моему мнению, если даже будет значительно улучшена транспортная ситуация, это не станет основным толчком для увеличения спроса на загородном рынке. Исключительно благодаря решению транспортных проблем спрос на коттеджи в зоне постоянного проживания не вырастет — ведь для организации полноценного постоянного проживания в регионе одних дорог мало. Например, сейчас мы видим, что открытие юго-западного участка КАД через г. Кронштадт пока не оказало ожидаемого значительного влияния на ценовую ситуацию и активизацию спроса на домовладения в близлежайших районах (Ломоносовском, Гатчинском, Петродворцовом и др.). Безусловно, югу стало уделяться больше внимания, но все равно объемы продаж в доле всего загородного рынка там невелики».
Cтанислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»: «Открытие новых развязок, путепроводов, строительство и ремонт дорог улучшают транспортную доступность, что, в свою очередь, увеличивает активность просмотров объектов. Но чаще ремонт носит весьма фрагментарный характер. Например, на юге, в Гатчинском направлении, до Зайцева сделали новую дорогу, но при этом объездная вокруг Гатчины накануне и под конец выходных постоянно в пробках.
Дорожные ремонты не могут кардинально повлиять на увеличение спроса и повышение цен на загородную недвижимость и по другой причине. На сегодняшний день более существенные факторы определяют ценообразование загородного рынка. Это прежде всего сохраняющаяся нестабильность внешней и внутренней экономики, а в местном аспекте продолжающееся перенасыщение рынка объектами загородной недвижимости. Предложение значительно превышает спрос, а несоответствие качества предлагаемых объектов запросам и ожиданиям покупателя предполагает некоторую корректировку цен предложения в сторону понижения. Так что, на мой взгляд, перспектива улучшения транспортной доступности завтра не влияет на увеличение продаж сегодня».
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН: «Цена участков и домовладений напрямую зависит от транспортной доступности — точнее, зависит не цена, а ликвидность объекта, то есть скорость его продажи. Поэтому, если говорить о конкретных вещах, то, например, Приморский путепровод вряд ли вызовет рост цен — Курортный район и так достаточно высоко оценен. А вокруг нового Приозерского шоссе рост цен заметен с момента ввода этого участка дороги — стоимость домовладений выросла на 10–15%».
Слово экспертам
Сергей Михайлов, руководитель проекта «Юкковское»:
Зависимость цен на участки и домовладения от транспортной доступности определeнно есть. Коттеджный комплекс, расположенный рядом с городом, оказывается в выигрышном положении. Если говорить об удаленных проектах, то проведение новых транспортных магистралей или ремонт имеющихся сокращает время пути до объекта и делает место привлекательным не только для сезонного, но и для постоянного проживания. В таких случаях положительное влияние дорожно-транспортных мероприятий на реализацию комплекса очевидно. Для проекта «Юкковское» проблема транспортной доступности решена изначально. Удобные подъездные пути с Выборгского шоссе, проспекта Энгельса и КАД позволяют нашим будущим жителям даже не задумываться над этим вопросом, не говоря уже об отремонтированном в прош-
лом году Ленинградском шоссе и новой дороге, которая ведет от трассы к коттеджному комплексу.
Слово экспертам
Дмитрий Ильенко, Генеральный директор компании «Лэнд Аспект»:
Транспортная доступность — лишь один из факторов, влияющих на покупательские предпочтения. При этом более значимыми аспектами по-прежнему остаются: географическое расположение объекта загородной недвижимости с традиционными точками притяжения; насыщенность социальной инфраструктурой — как декларируемой застройщиком внутри поселка, так и поддерживаемой муниципалами в непосредственном окружении объекта; качество проводимых застройщиком работ, а также сроки сдачи в эксплуатацию объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Степень готовности предлагаемых объектов особенно актуальна для поселков бизнес- и премиум-класса. Важно понимать, как связаны развитие транспортной сети и покупательская активность в разных районах области. В северо-западных районах (Выборгском, Курортном), где преимущественно расположены объекты нашей компании, действует механизм уже сформировавшегося имиджа: идет процесс не столько привлечения новой аудитории, сколько поддержания комфортных условий для уже проживающей там статусной публики.
Слово экспертам
Владимир Гусаков, генеральный директор ООО «НИТТИС» (застройщика ЭЛИТНОГО коттеджного комплекса «ИЗУМROOD»):
Транспортная доступность — едва ли не самый важный фактор после цены, ключевой при принятии решения о покупке дома за городом.
При выборе местоположения коттеджного поселка «ИЗУМROOD», мы понимали, что класс de luxe, заявленный при строительстве, предполагает максимальную близость к городу и высокую транспортную доступность. Комплекс расположен в 10 км от города по Мурманскому шоссе от КАД (это всего 10 мин по «Мурманке»), до него можно доехать и с Рябовского, Колтушского шоссе, трассы Санкт-Петербург — пос. им. Свердлова — Всеволожск.
В прошлом году полностью закончен ремонт Рябовского шоссе (Дороги жизни). Этим летом мы немножко «толкаемся» в Разметелеве на Мурманском, где строители расширяют дорогу и чинят дорожное полотно. Но будем добираться до места, не за десять, а за 7 минут.
