По состоянию на конец второго квартала 2012 года, считают аналитики Knight Frank, выбор для покупателя элитного загородного дома ограничен 13 поселками класса «А», в классе «В» коттеджи экспонируются в 36 жилых комплексах. В свободной продаже не более 40% объектов в классе «А» и не более 55% домов в классе «В», то есть суммарно около 150 домовладений. За минувший год некоторые проекты девелоперы приостановили и сняли с реализации, в других не было сделок, третьи так и не стартовали.
Год минувший
Прошлый год завершился выводом на рынок всего одного проекта высокой ценовой категории (элитного и бизнес-класса). Коттеджный поселок «Особый статус» во Всеволожском районе — первый загородный жилой комплекс класса еxecutive — по замыслу девелопера рассчитан на аудиторию в лице руководителей и должностных лиц (т. н. executives). Территория жилого комплекса находится в лесу, в 500 м от Медного озера и в 750 м от Сарженского. Проект реализуется в три очереди, участки от 12 до 18 соток, площадь домов (их в плане 85) — 150–250 кв. м. Предполагается, что стоимость домов будет от 10,5 до 22,5 млн руб. в зависимости от площади и отделки. Завершение проекта ожидается в 2014 году. Стеновой материал — салонный клееный брус. Застраивать территорию предполагается по схожим проектам (всего десять вариантов), каждый коттедж будет подключен ко всем инженерным коммуникациям, планируется ограждение участков по периметру. Кроме того, обещают оснащение электроникой, бесперебойный эксплуатационный сервис и прочие блага.
Еще два проекта эксперты называют «твердым бизнес-классом». Так, на границе бизнес- и элитного класса оказался проект «Онегин парк». Элитности мешает масштаб — более 270 домовладений, цена — нижняя планка 10 млн, верхняя, правда, 20 млн руб. Зато запланированы серьезные вложения в общественные зоны и необычная схема оплаты: 5% стоимости сразу, остальное после получения на руки свидетельства о собственности. В «Онегин парке» будет собственный парк 6 га, а до Павловского парка всего каких-то 400 м. На выбор предлагаются три проекта домов от 159 до 273 кв. м. Наделы от 11 до 37 соток.
Весьма перспективным и успешным стартом считается и новый коттеджный поселок бизнес-класса «Морские террасы» от компании «Лэнд Аспект». Этот загородный проект расположен в поселке Пески, в сосновом лесу на берегу Финского залива. Площадь участков — от 13 до 70 соток, запланирован полный спектр социальной и инженерной инфраструктуры. Сотка стоит от 200 до 670 тыс. руб., при этом минимальная стоимость землевладения с подключением инженерных коммуникаций составит 3 млн руб. Протяженность береговой линии — 650 м.
Год нынешний
Нынешний год в сравнении со вторым полугодием минувшего оказался урожайнее на дебюты: к августу продажи открылись уже в пяти новых комплексах. Причем все девелоперы — известные на рынке компании, что сулит успех начатым проектам.
В конце апреля появился интересный проект в сегменте премиум-класса — новый загородный клуб «Сестрорецкие дачи»: всего 10 коттеджей на участках от 20 до 30 соток, представляющих единую охраняемую территорию. Девелопером выступает группа компаний «ПАН». Этот коттеджный поселок расположен в 30 км от Санкт-Петербурга, в Сестрорецком Курорте, на территории густого соснового парка, в 300 м от побережья Финского залива. Площадь домов от 270 до 600 кв. м, все дома имеют балконы и террасы, сауны или хамамы; два коттеджа с собственными плавательными бассейнами. Коттеджи предлагаются к продаже с выполненной внутренней отделкой, кухонным оборудованием, могут быть меблированы. Цена — от 60 млн руб. На территории загородного клуба «Сестрорецкие дачи» при въезде расположен многофункциональный комплекс, скрытый внутри холма, включающий зону Reception, закрытый паркинг на 30 машиномест, спа-комплекс с бассейном 25 м, индивидуальные камеры хранения для личных вещей. Благоустройство территории и основные строительные работы девелопер предполагает завершить этой осенью.
В мае вышел в продажу проект Honka Nova Concept Residence (домовладение от 54 млн руб.) в Курортном районе.
Компания «Росса Ракенне СПб» предлагает 52 домовладения в Солнечном по цене от 1,4 млн евро. Доминантой проекта является собственный парк площадью 1,5 га. Над ландшафтным дизайном работает известная московская фирма. Кстати, на подходе вторая очередь поселка «Медное озеро — 2», к строительству которого «Росса Ракенне СПб» приступила в кризисном 2009-м. Продажи в первой очереди идут успешно. Строительство домов продолжается.
Весной стартовали продажи и в клубном поселке «Зеленые горки», в рамках которого реализуются уникальные участки вблизи Финского залива, среди вековых сосен, на холмистом рельефе. Девелопер проекта — компания «Бьер Люмьер Холдинг». Поселок строится на въезде в Зеленогорск с Приморского шоссе. Территория разбита на 17 участков от 15 до 20 соток с возможностью объединения нескольких в один. К каждому участку проложена асфальтированная дорога, подведены электричество, газ, вода, канализация. Сотка тут стоит 1 млн руб.
Лето ознаменовалось выходом на рынок проекта от крупного городского девелопера: «Строительный трест» запускает проект «Озерный край» на берегу озера Вероярви в Токсове. Здесь строится 14 кирпичных коттеджей площадью от 450 до 500 кв. м. Домовладения предлагаются от 50 млн руб., каждый коттедж с видом на воду. Все дома обеспечат централизованными инженерными сетями. Завершить проект планируется в 2013 году.
Осваивает рынок малоэтажки и другой городской застройщик — «47 трест»: начаты продажи коттеджей в поселке «Петергофская мыза» (Старый Петергоф, пересечение улиц Ботанической и Чичеринской). Покупателям предлагают кирпичные дома от 365 до 527 кв. м на участках 12 соток. Коттедж минимальной площади обойдется в 27 млн руб.
Еще один проект можно назвать новыми лишь условно — это «Уварово», комплекс, заявленный компанией «Династия» еще в 2010 году. Открытие продаж ожидалось весь прошлый год, теперь твердо обещано начать их до конца лета — дилером проекта стала компания Engel & Völkers. Это самый дорогой проект Всеволожского района: стоимость коттеджей от 38 млн руб. В комплексе было запланировано 77 домовладений — трехэтажных особняков в одном архитектурном стиле. Сегодня их число сократилось до девятнадцати. Однако не изменилось главное — около 12 га занято деревьями, парком с многолетними соснами и дубами. Кроме того, планируется построить детский сад, корпуса сервисных и бытовых служб (включая ресторан). Поселок будет полностью изолирован, оснащен системой охраны, сигнализацией и видеонаблюдением по периметру.
Коттеджный комплекс «ИЗУМROOD» осенью открывает продажи во второй очереди, в первой дома построены, подключены ко всем коммуникациям и практически все проданы. Проект реализуется в три очереди (до 2014 года). «ИЗУМROOD» — это первый на Северо-Западе элитный поселок для постоянного проживания с wellness-зоной. Он расположен вблизи Коркинских озер, Всеволожска и Колтушей, в 10 минутах езды от города (7 км по Мурманской трассе от КАД/«Мега Дыбенко» до Разметелево/Мяглово). На территории комплекса богатая инфраструктура: спа-центр с комплексом «бани мира», 2 бассейна (крытый и на улице с подогревом), спортивный клуб премиум-класса, салон красоты, бутики, аптека, магазин продуктов и промтоваров, игровая комната и детский сад, галерея искусств, центр раннего развития для малышей и клуб долголетия для их бабушек и дедушек, ресторан итальянской и русской кухни, сад камней и зона для йоги и медитации, фонтан и живописное озеро с пляжем и прогулочной аллеей. Поселок занимает более 15 га, все дома выдержаны в едином архитектурном стиле (представлено более 15 проектов площадью от 130 до 650 кв. м). Каждый коттедж подключен к централизованным инженерным коммуникациям. В поселке работает собственная служба эксплуатации.
Медленно, но верно
Перечень новинок, как видно, невелик. Правда, в элитном сегменте их не может больше по определению — сделки в этом сегменте тоже единичны. Однако эксперты отмечают: динамики на рынке элитной загородной недвижимости нет. Сделки немногочисленны — во втором квартале этого года, по данным Knight Frank, прошло всего шесть продаж, в основном в проверенном временем «Медном озере». Предложение на первичном рынке по-прежнему превышает спрос.
Покупатели же выдвигают все новые требования к проектам. Если прежде достаточно было угадать с географией объекта, то сегодня имеют значение и масштаб проекта, и сопутствующая инфраструктура, и не в последнюю очередь стадия готовности объекта. Покупатели придирчиво изучают, есть ли общественная территория и в каком состоянии, интересуются качеством строительства.
В основном продажи составляют дома для постоянного проживания в радиусе 10–15 км от Санкт-Петербурга. Но Всеволожский район постепенно уходит из фокуса внимания участников рынка, так как там строится все больше жилья экономкласса. Новые интересные проекты, как заметно по итогам года, появляются главным образом в Курортном районе. По всей видимости, эта тенденция пока сохранится, если учесть, что новые дороги несколько улучшили транспортную доступность района.
Слово экспертам
Наталья Макушева, начальник отдела продаж компании «ПАН»:
История Сестрорецка началась с того, что Петр Первый построил деревянный дворец в полюбившемся ему месте, где росли дубы, и распорядился посадить вокруг еще 2000 дубков. Так появился парк «Дубки» — одно из чудеснейших мест в окрестностях Петербурга. В Сестрорецке до сих пор сохранились большие хвойные массивы, сменяющиеся лиственными рощами и парками. Здесь находится государственный природный заповедник — особо охраняемая территория «Сестрорецкое болото» общей площадью 1900 га. Он представляет собой единую систему озера Разлив, рек Сестра и Черная, впадающих в Финский залив. Чистый морской воздух, насыщенный хвойным ароматом, песчаные пляжи, морская вода и месторождение сапропелевых грязей — все это способствовало появлению в Сестрорецке известных лечебниц и спа-центров, а город стал крупнейшим центром оздоровительного отдыха на всем побережье Финского залива.
Слово экспертам
Юлия Блинова, Директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории»:
По нашим наблюдениям, спрос на дорогие объекты немного увеличился, речь может идти максимум о 15–20% роста. Об этом мы судим не только по данным информобмена, но и по собственным сделкам. Спрос на объекты в поселке «Особый статус» стабилен, однако пока, как мы и предполагали, большинство покупателей настроены приобретать просторные домовладения. Недавно мы пересмотрели цены на некоторые объекты (в среднем стоимость подросла на 5%). Подорожание было связано с получением права собственности на землю, а также с окончанием очередного этапа строительства: в поселке проложены все коммуникации и готов шоу-дом.
Слово экспертам
Андрей Попов, руководитель отдела продаж поселка NIRVANA:
Продажи в VIP-сегменте: загородной недвижимости не могут быть столь же активными, как в экономклассе. Как правило, это уникальные предложения очень высокого качества в соответствующей ценовой категории. При этом жизнь в таких поселках выстраивается эксклюзивно. Например, предложение в классе de luxe — коттеджный поселок NIRVANA. Он находится в Курортном районе на берегу Финского залива. На данном этапе там ведутся комплексные работы под заказ клиентов, строятся дома. Для этого в поселке имеется развитая инженерно-техническая инфраструктура, обеспечиваются необходимые меры безопасности, работают современные сервисные службы. Строительство новых объектов абсолютно не нарушает покой уже проживающих в поселке домовладельцев, поскольку территории владений очень большие — до 137 соток, а сосновый лес практически полностью скрывает соседей друг от друга.
