Курортный район сохраняет дачный статус, и как место для постоянного проживания покупатели квартир его чаще всего не рассматривают. По оценке девелоперов, их клиентами являются прежде всего жители района (Сестрорецка и Зеленогорска), приезжие из северных регионов России и петербуржцы, приобретающие квартиры для летнего проживания.
Сестрорецкие новостройки
Новые многоквартирные дома расположены в основном в Сестрорецке — «многоэтажным пригородом» он стал еще в советские времена, активно застраивался типовым жильем с послевоенных лет. На вторичном рынке Сестрорецка «советское прошлое» представлено во всем его разнообразии — в каталогах можно найти предложения сталинок, хрущевок и панельных домов. Но в новейшие времена тип застройки изменился — девелоперы довольно быстро поняли, что в этом курортном городе берег Финского залива или озеро Разлив притягивают состоятельных покупателей, готовых рассматривать квартиру как летнюю резиденцию. Наряду с типовыми домами в Сестрорецке стали появляться объекты комфорт- и бизнес-класса. Сегодня многоэтажная застройка составляет там 40–45% площади городской застройки.
Квартиры в сестрорецких новостройках — большого метража и улучшенной планировки, с просторными балконами и лоджиями. Новые дома обеспечиваются системами безопасности: видеокамерами, постами охраны, стойками консьержей, системами пожарной безопасности. Кроме того, въезд на территорию нового дома закрыт, нередко действует пропускная система. Обычно организуется открытая парковка или подземный паркинг, обустраивается детская площадка. Может быть установлена автоматическая платная парковка. Автоматическая парковка VECTOR_AP - это современная эффективная система, позволяющая относительно простыми средствами решать задачи автоматизации парковки с контролем въезда/выезда.
Самый крупный проект — жилой комплекс «Дюна», который возводит компания ЦДС, — в нем будет более 600 квартир. Это кирпично-монолитное здание, состоящее из нескольких секций от 12 до 21 этажа. Покупателям предлагается несколько планировок на выбор — студии от 23 до 25 кв. м, однокомнатные квартиры от 33 до 45 кв. м, двухкомнатные — от 58 до 89, трехкомнатные — от 78 до 123 кв. м. Жителям шести квартир на верхних этажах комплекса обещают собственные террасы. Под зданием планируется паркинг на 150 машино-мест. Стоимость «однушек» — от 2,8 млн руб., студий в продаже уже нет. По планам застройщика, комплекс сдадут в эксплуатацию в IV квартале 2013 года.
На участке между Приморским шоссе и улицей Токарева строится двухсекционный кирпично-монолитный дом, застройщиком которого выступает ООО «Контакт». Оба корпуса, 9- и 16-этажный, закончены, идет чистовая отделка. Правда, срок сдачи дома в эксплуатацию перенесен с середины 2012 года на середину 2013 года. Стоимость квартир — от 2,5 млн руб. за «однушку» 40 кв. м до 4,6 млн руб. за трехкомнатную квартиру.
Есть в Сестрорецке и камерные, малоквартирные дома — на границе города девелоперы аккуратно вписывают свои проекты в малоэтажный ландшафт. Например, «Ясный дом» находится в окружении таунхаусов и коттеджей, поэтому комплекс высотой всего в четыре этажа. В комплексе 174 квартиры от 45 (однокомнатная) до 172 кв. м (трехкомнатная). Дом строится по австрийской технологии Velox с использованием несъемной опалубки из монолитных щепоцементных плит, фундамент — из монолитного железобетона. Стоимость однокомнатных квартир — 3,2–4,2 млн, самой большой и дорогой трехкомнатной квартиры — 10,5 млн руб.
Несколько квартир остались в доме в Зарубинском проезде, сданном в эксплуатацию в конце минувшего года. Дом расположен в центре жилой застройки, вокруг — несколько новых жилых зданий, позади — таунхаусы для военных. Но место выигрышное: почти центр города, рядом магазины и вокзал. В доме всего 18 квартир, а в подземном паркинге — 9 машино-мест. Объект позиционируется как жилье комфорт-класса, стоимость оставшихся в продаже двухкомнатных квартир общей площадью 56–66 кв. м — от 5 млн руб.
И окрестности
В окрестностях Сестрорецка многоэтажное строительство практически сходит на нет, уступая место малоквартирным домам и таунхаусам. Чаще всего это мультиформатные комплексы, где соседствуют разные типы жилья. Значительная их часть попадает в зону притяжения Сестрорецка — отсутствие четких границ между многоэтажной и малоэтажной застройкой близ городской черты позволяет сочетать коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома в рамках одного проекта.
В формате микста реализуется проект «Капитан», где коттеджи и два блока таунхаусов соседствуют с семиэтажным зданием. Местоположение чрезвычайно удачое: на первой береговой линии Разлива, в двух километрах от КАД. Комплекс введен в эксплуатацию, оформлена собственность, но квартиры в продаже еще есть — стоимостью от 14,5 млн руб.
Два комплекса под общей маркой «Петербургское Садовое кольцо» возводит компания «Флагман». «Лесная дача» и «Еловый дом» формально расположены в Горской, однако застройщик рассчитывает на инфрастуктурные возможности Сестрорецка. В состав «Лесной дачи» входят 20 таунхаусов и три блока из двух домов каждый. Трехэтажные здания с мансардой строятся по технологии Velox. Квартиры площадью 42–177 кв. м сдаются без отделки, стоимость — от 3 млн руб. В «Еловом доме» на территории 5 га задуманы малоэтажные корпуса, рассчитанные в общей сложности на 497 квартир, и 40 таунхаусов в одном архитектурном стиле. Квартиры предлагаютя по привлекательной цене в 2,7 млн руб. Однако сроки реализации этих проектов уже несколько раз переносились, будет ли объект сдан к концу этого года, как заявлено, неизвестно.
Риэлторы выделяют несколько факторов, оказывающих влияние на привлекательность жилья в районе. В первую очередь сказывается близость к заливу или озеру Разлив: объекты «с видом на воду», как правило, стоят на 20–25% дороже аналогов в других частях района. Второй важный фактор, влияющий на цену объекта недвижимости, — дороги. Шоссе и железнодорожная линия, расположенные поблизости, сказываются на цене жилья негативно, и улицы, идущие вдоль «железки», не слишком популярны у покупателей.
В ближайшем будущем «дачность» района может быть подпорчена проектом намыва новых территорий в районе Сестрорецка. В его рамках планируется создать и застроить свыше 400 га, причем две трети намывных территорий отдать под жилую застройку (на намытых землях планируется мало- и среднеэтажная застройка или дома высотой до 50 м). Как будет сочетаться статус элитного малоэтажного Курортного района и такой объем многоэтажной застройки — неясно, не говоря уже о транспортном коллапсе, который может возникнуть в результате. Уже сейчас, несмотря на то что из Петербурга в Сестрорецк и Зеленогорск можно доехать на автобусе, маршрутном такси или машине, автомобили часто вынуждены простаивать в многочасовых пробках на Приморском шоссе.
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»: «На сегодняшний день массовое строительство в Курортном районе не ведется. Точечные проекты комфорт- и бизнес-класса строятся в Зеленогорске и Сестрорецке, объектов экономкласса в разы меньше. К самому крупному заявленному проекту можно отнести ЖК «Новый берег» компании ООО «Северо-Запад Инвест». Стоит отметить, что в новостройках Курортного района однокомнатных квартир меньше, чем в других районах, поскольку большинство новых проектов относятся к комфорт- и бизнес-классу.
Недвижимость в Курортном районе покупают его жители и петербуржцы, которые хотят жить в благоприятной экологической обстановке, в окружении красивой природы.
Средняя цена квадратного метра 72 тыс. руб.».
Сергей Беляков, руководитель управления продаж департамента новостроек «Александр Недвижимость»: «Центр строительства в районе — конечно, Сестрорецк: ввиду близости к мегаполису и развитой инфраструктуры. Цены там на 5–10% ниже, чем в Приморском районе. В основном здесь ведут строительство относительно небольшие строительные компании, что, кстати, привело к появлению нескольких домов с обманутыми дольщиками.
Безусловные плюсы района — благоприятная экологическая ситуация и близость к городу. Минус — тяжелая транспортная ситуация, многокилометровые пробки летом.
Построенные в последние четыре года в Сестрорецке многоэтажные дома комфорт- и экономкласса. Малоэтажные — классов «комфорт» и «бизнес».
Судя по проектам, которые стали достоянием общественности на сегодня, очевидно, что в Сестрорецке будут строить и многоэтажные дома, в целом Курортный район все же останется малоэтажным, пока не решатся транспортные проблемы».
