В течение полугодия коттеджи продавались довольно низкими темпами, и в целом статистика продаж на фоне таунхаусов и уж тем более участков незначительная. Число проданных коттеджей снизилось, тогда как таунхаусы и участки наращивают популярность, обеспечив общий рост продаж на 17,8% за полгода.
Средний ценовой сегмент в целом подвержен общим колебаниям спроса. Однако здесь, пожалуй, больше заметно имеющее место на рынке несоответствие цены и качества предлагаемых домовладений. «Абсолютное большинство покупателей не могут найти подходящих объектов. То есть таких, которые бы устроили их по качеству и не производили бы впечатление неадекватно оцененных, — говорит Дмитрий Сперанский, директор Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН). — Поэтому, поездив напрасно по проектам, они приобретают участок без подряда (благо сегодня таких предложений немало) и занимаются строительством самостоятельно».
По наблюдениям эксперта, покупатели сегодня охотно разбирают интересные участки по 200–400 тыс. руб. за сотку, как правило, со строительством не медлят и с материалами не дешевят, и довольно скоро на таких участках появляются домовладения суммарной стоимостью 12–20 млн руб. Отсюда приходим к выводу, что именуемый таковым бизнес-класс потихоньку теряет клиента, ибо тот, в свою очередь, предпочитает переоцененному предложению самострой за те же и даже чуть большие деньги. «Пример проекта «Особый статус» показывает, что 2–3 сделки в месяц в этой категории проводить вполне реально, однако у подавляющего большинства застройщиков показатели куда ниже», — заключает Дмитрий Сперанский.
О снижении спроса на домовладения бизнес-класса говорит и статистика компании «Петербургская недвижимость». Основной ценовой спрос по итогам II квартала 2013 года приходился на земельные участки без подряда — это около 75% сделок, и лишь 11% заключенных сделок соответствуют спросу на коттеджи выше средней ценовой категории. По данным «ПН» на июль этого года, по-прежнему основная часть проектов предлагают приобрести только участки, и совокупный объем рынка такого предложения — 84%. Причем с начала года этот показатель вырос: в январе он составлял 77%.
Предложный падеж
Согласно статистике реальных продаж, в первом полугодии 2013 года застройщики провели куда меньше сделок, чем в тот же период 2012 года. Хотя по сравнению с первыми месяцами года число продаж увеличилось — сказался сезонный фактор, — показатели II квартала по продажам и выручке чуть ли не вдвое уступают прошлогодним.
БАРН обычно оперирует данными, которые предоставляют участники информационного обмена: 40 компаний, ведущих более 100 проектов, суммарная доля которых на рынке составляет 40%. За II квартал 2013 года участниками информационного обмена было заключено 483 сделки: на 295 участков под самостоятельную застройку, 39 отдельностоящих коттеджей (разной стадии готовности, включая и участки с обязательным подрядом), 149 секций в таунхаусах (дуплексах, триплексах и других видах сблокированного жилья). В 2012 году за тот же период было оформлено 742 сделки: на 363 участка, 61 коттедж и 276 секций. А ведь за год к информационному обмену присоединились 15 новых проектов.
«Первые тревожные звоночки прозвучали еще в середине 2012 года, когда рынок в летние месяцы повел себя весьма нехарактерно и число продаж стало от месяца к месяцу уменьшаться. Рынок сжимается, сегодня он сравнялся с показателями 2011 года и отчасти даже 2010-го, и пока отрицательная динамика сохраняется», — комментирует Дмитрий Сперанский.
Лето всегда считалось периодом самых активных продаж, но сегодня специалисты многих компаний отмечают снижение числа обращений. По данным БАРН, падение активности покупателей в целом по рынку отметили в компаниях «БТК девелопмент», «Русь: новые территории», «Эко Лэнд», «Загородная перспектива», «47 регион». Однако есть исключения: в ИСГ «Сплав» продажами довольны. Некоторые полагают, что россияне наконец начали выезжать летом в отпуска и все важные покупки отложили на осень и предновогодний период. Хочется в это верить... По оценками опять же БАРН, осень прошлого года теорию о популярности летнего отдыха у россиян не подтвердила и сделок в осенние месяцы подписывалось еще меньше, чем летом. Сосчитаем, что будет по осени в этом году.
А пока в июле на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области, по данным компании «Петербургская недвижимость», в продаже было 367 коттеджных поселков и 35 очередей в действующих проектах. Проектов с предложением коттеджей или участков (как с подрядом, так и без) сегодня насчитывается всего около 36,5 тыс. По оценке компании, число непроданных объектов составляет 60% их числа.
Эксперты отмечают, что за полугодие предложение увеличилось существенно: в начале года в продаже находилось 353 коттеджных поселка и 41 очередь в действующих проектах. Только за II квартал 2013 года в продажу вышло 40 новых коттеджных поселков и 7 новых очередей (около 4,2 тыс. объектов). Кроме того, по данным «ПН», доля непроданных объектов в поселках, находящихся на небольшом удалении (30 км) от города, 62%.
Основной объем предложения на загородном рынке составляет экономкласс и участки без подряда. Значительная часть коттеджных поселков расположены во Всеволожском районе (36% всех объектов), и объектов все время прибывает. Во II квартале года в продажу там поступило еще 9 новых поселков и одна дополнительная очередь, и это, по данным «ПН», 27% выведенных объектов.
На втором месте Ломоносовский район, где на конец II квартала 2013 года было выведено на рынок 7 новых коттеджных поселков и 1 дополнительная очередь, что составляет 22% всех выведенных объектов. В обоих лидирующих районах основную статистику составляют объекты экономкласса. Эксперты весьма осторожно отвечают на вопросы о динамике цен на недвижимость так называемого среднего сегмента, отшучиваясь сравнениями со средней температурой по больнице. Некоторые (как «Петербургская недвижимость») используют более широкую градацию и выделяют между экономклассом и «элитой» как минимум два подсегмента: средний класс и бизнес-класс. И это понятно: разница цен на все многообразие коттеджей, которые никак не причислить к экономклассу, но и не отнести к «элите», может составлять до 10 млн руб. Итак, уровень цен на средний ценовой сегмент и бизнес-класс за год изменился незначительно, и в случае с объектами ценовой категории «средний класс», даже понизился. И наоборот: в тех поселках, которые относят к твердому бизнес-классу, цены чуть выросли относительно зарегистрированных в начале года.
