Среди коттеджных поселков Ленинградской области не так много таких, где можно увидеть конечную стадию строительства: готовые дома. Большинство продающихся поселков только развиваются, и процесс этот может растянуться на неопределенный срок. В этом смысле покупка квартиры в городе более предсказуема. Кроме того, сроки строительства на приобретенных участках редко регламентируются — в общем, домовладелец оказывается в положении новосела, въехавшего в квартиру раньше остальных и переживающего все прелести ремонта за стенкой.
Загородные эксперты замечают, что прошли те времена, когда земля покупалась про запас, и сегодня видна тенденция к скорому началу стройки после покупки участка. К тому же в поселках бизнес-класса у компаний с серьезной репутацией и опытом в регламенте правила проведения строительных работ обычно прописаны так, чтобы никто никому не мешал, и даже есть правила расположения объектов на участке. Трудно представить себе такой регламент для новоселов городской квартиры, где внутри своих стен ты волен делать ремонт сколько угодно и как угодно.
Больной вопрос за городом: инфраструктура. Если в поселках высокого ценового сегмента сети строятся сразу и доводятся до конечного потребителя, то там, где предлагаются лишь участки с подрядом, этот процесс может быть весьма долгим, а сумму, которую придется потратить на подключение участка к общим сетям, прогнозировать сложно.
Разница в деталях
В некоторых коттеджных поселках Ленинградской области продаются только участки с обязательным подрядом. При таком формате сроки реализации проекта чаще всего четко обозначены. Это обусловлено желанием девелопера создать готовый продукт с единой инженерной и архитектурной концепцией. Подобное происходит и в экономклассе с желанием быстро выпустить унифицированный продукт. Многое зависит от назначения жилья: вполне приемлемое для дачных поселков и коттеджной застройки сезонного проживания не годится для поселков с концепцией постоянного жилья взамен квартиры в городе. Что покупать: блок-секцию или участок под застройку, — зависит от возможностей и потребностей. Сегодня сформировались целые локации, где строится жилье, альтернативное городской квартире. «В первую очередь рядом с границей Санкт-Петербурга — в 30 км от КАД. Если говорить о районах, то коттеджи и таунхаусы в качестве аналогов квартире сосредоточены в направлении Гатчины и в окрестностях Всеволожска, там, где есть возможность возводить дома на землях поселений. В северном направлении такие варианты тоже есть, но их меньше и обычно они заметно дороже. Их тоже можно сравнивать с квартирами в городе. Но уже бизнес-класса и элиты», — говорит Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам компании «СТАРТ-Девелопмент».
Об этом же говорит и Олег Карзов, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар», добавляя, что в северных районах Ленинградской области недвижимость для постоянного проживания чуть ли не вдвое дороже аналогичной по площади недвижимости в южных направлениях: «Можно легко найти загородный дом по цене квартиры к югу от города, хотя подобные дома представлены в любых районах области. Отличным примером может служить жилой комплекс «Есенин Village», в котором таунхаусы площадью 77 кв. м продаются за 1,5 млн руб., или котеджный поселок «Остров», дом 160 кв. м в котором стоит около 3,5 млн руб.». Такие дома, как правило, приобретают для сезонного отдыха, хотя жить в них можно круглый год, ибо все необходимое предусмотрено.
Эксперты обозначили локации предложения готовых домовладений стоимостью 3–6 млн руб.: во Всеволожском районе по Мурманскому и Новоприозерскому шоссе, а также в Ломоносовском и Гатчинском районах. Правда, несмотря на «бюджетность», практически все эти комплексы предполагают проезд на личном автотранспорте. Другая проблема, по мнению экспертов: в большинстве случаев пока в шаговой доступности от таких поселений нет детских садов, школ, поликлиник, полноценных продуктовых магазинов.
Что представляет собой эта альтернатива городу изнутри, мы спросили у специалистов компании «ПулЭкспресс». «Обычно за городом стоимости трехкомнатной квартиры соответствует дом площадью до 100 кв. м на участке примерно 6 соток. В качестве конструктива используются каркасные технологии либо газобетон, — комментирует Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс». — В двухэтажном доме, безусловно, часть площади съедается (лестницми, скатами крыши, техническими помещениями). Поэтому сопоставлять по площади квартиры и дома нужно с определенным коэффициентом (в зависимости от архитектуры). И одноэтажные дома более рациональны при малом метраже». Однако следует понимать, что загородное жилье обещает много хлопот, которыми не обременен горожанин, считает Марина Агеева: «Дом требует больших затрат на отопление, ведь все его внешние стены выходят на улицу, в отличие от стен квартиры, которая, обычно, окружена другими квартирами. Да и вообще, покупатель должен быть готов к большей ответственности и высоким затратам в загородном доме в сравнении с городской квартирой: тут и подготовка дома к зиме, уборка снега с крыши и на участке, благоустройство придомовой территории, ремонт дома. В городе такие проблемы решают коммунальные службы за относительно небольшую плату. За городом это забота и затраты собственника».
Типичное жилье, в которое переезжают городские жители, — таунхаус или дуплекс от 30 до 80 кв. м; в случае коттеджа площадь в пределах 100 кв. м. Размеры земельных участков при таунхаусах обычно варьируют от 0,5 до 2 соток, при коттеджах — 3–4 сотки, реже 5–6.
В целом у загородных застройщиков соотношение цены и качества стандартное для экономкласса: все работают по принципу «только необходимое, ничего лишнего». Однако многое зависит от застройщика. «Кто-то предлагает полуфабрикат — «голый» дом, без начинки: коммуникаций, утепления и внутренних стен. Есть предложения, где дом сдается подготовленным под чистовую отделку, — именно такой вариант я бы сравнивала с квартирным. Естественно, таунхаусы по демпинговым ценам априори будут и соответствующего (низкого) качества», — говорит Елена Шишулина из «СТАРТ-Девелопмент».
Загородные девелоперы описывают преимущества собственного дома перед городской квартирой просто: за те же деньги можно получить жилье большей площади, с земельным участком и машиноместом, и главное, всегда более экологически благополучное, чем в городе.
Дом сразу или потом?
На первый взгляд, покупка готового дома или секции в таунхаусе предпочтительнее приобретения дома потенциального. Участок с подрядом — это дом на нулевом цикле. «В поселках с плановой застройкой есть возможность приобрести дом более высокой стадии готовности. Это также страховка от того, что на соседних участках еще в течение 2–3 лет будет идти стройка, — рассказывает Елена Шишулина. — Участки с подрядом крайне редко предлагаются на землях ИЖС (в основном в рамках ДНП) и также редко обеспечиваются центральными коммуникациями, асфальтированными дорогами внутри поселка. При этом покупатели, которые ориентируются на дом как альтернативу квартире, заинтересованы в прописке и городском комфорте в части инженерной инфраструктуры». Очень часто юридическое оформление постройки весьма туманно и требует активных консультаций с юристами.
Марина Агеева отмечает еще одно существенное преимущество: сокращение временных затрат покупателя при выборе готового дома. Также возможность переезда в готовый дом позволяет продать имеющееся жилье или отдать его в зачет при оплате покупки нового. Это особенно актуально для проектов экономсегмента.
Но в покупке земли с отсроченным строительством дома есть немало положительных моментов. По словам Елены Шишулиной, формат участка с подрядом — это всегда возможность выбора (материалов, цвета и т. д.) и возможность скорректировать проект дома «под себя». «Плановая застройка таких вольностей не предполагает, и клиенты с разнообразными «хотелками» ориентируются именно на подряд или даже на самостоятельное возведение дома», — поясняет она.
И наконец, цена — пожалуй, единственный бесспорный аргумент. Средняя стоимость таунхауса в сегменте экономкласса, по итогам II квартала 2013 года, составила 3,49 млн руб., коттеджа — 4,8 млн руб. В «Золотых ключах», к примеру, цены на таунхаусы начинаются с 2,7 млн руб., а на коттеджи — с 4,4 млн руб.
«Участок же с частичными коммуникациями в южном направлении на землях ДНП, по нашим данным, можно приобрести в среднем за 97 тыс. руб./сотка. Если же это земли ИЖС, то цена будет уже 180–210 тыс. руб./сотка», — говорит Елена Шишулина.
Пока участки остаются наиболее распространенным на рынке предложением, в том числе и по экономическим причинам, касающимся деятельности самих застройщиков, которые не готовы инвестировать собственные средства в строительство и последующее содержание (в том числе отопление) домов до продажи. И в проектах экономкласса предложение участков с подрядом встречается чаще всего. По данным «ПулЭкспресса», объем предложения земельных участков составляет около 70% рынка. Готовые дома предлагаются примерно в 15% проектов. Оставшаяся часть приходится на таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах.
