Пятиэтажная ностальгия
Минусы городских многоэтажек-муравейников: низкое качество жизни, более высокие расходы на покупку при одинаковой площади, трудности с парковкой, небезопасное окружение, отсутствие мест для прогулок с детьми и занятий спортом на воздухе, неблагоприятная экологическая ситуация, малопривлекательные виды из окна, большие коммунальные платежи. Малоэтажные жилые комплексы их лишены и поэтому востребованы покупателями, уверен Денис Вястрик, инвестор жилого района «Ванино».
По Градкодексу, малоэтажные многоквартирные дома — это дома до четырех этажей, включая мансардный. Определения среднеэтажных в кодексе нет, но по строительным нормам к ним относили 5–8-этажные.
В росте популярности пригородно-загородных квартир, как считают многие эксперты, заложен резерв развития всего рынка загородной недвижимости: спрос, по прогнозам, будет активно повышаться именно в квартирном сегменте. Денис Вястрик называет причины: возможность выиграть в качестве жилья, площади и цене покупки и стоимости содержания. Конечно, выигрыш будет не по всем показателям сразу, зато в чем-то можно превзойти городскую квартиру, а в чем-то загородный дом.
Рынок пригородных квартир весьма очевидно подразделяется в расчете на покупателей двух типов: тех, кто ищет самое недорогое жилье, и тех, кто хочет повысить качество жизни, избежав больших забот и расходов по уходу за индивидуальным домом. Под каждую целевую аудиторию предлагается свой формат, с определенным инфраструктурным наполнением проектов, как отмечает Марина Агеева, руководитель службы маркетинга управляющей компании «ПулЭкспресс».
Вода в трубе
Инженерное обеспечение многоквартирных домов, можно считать, регулируется градостроительными нормативами: такие дома строятся в границах населенных пунктов и, по идее, все коммуникации в них центральные. Соответственно, и заботы по эксплуатации котельных и электроподстанций переложены на управляющие компании. Хотя, конечно, у нас нет ничего невозможного: известны примеры, когда малоэтажные жилые комплексы на несколько тысяч человек «сажают» на септики.
Впрочем, современные автономные локальные очистные сооружения могут обслуживать комплексы на несколько тысяч жителей. Но все же застройщики стараются строить поближе к наличествующим в городах и поселках Ленобласти центральному водопроводу, системам водоотведения и газоснабжения. Поэтому и популярен Всеволожск, в нем и рядом формируется целый кластер малоэтажных квартирных проектов пригородного формата: в Румболове и Щеглове.
В Mistola Hills воду пришлось вести от Кузьмолова, из Ладожского водовода. В «Ванино» вода будет подаваться из Невского водовода.
Не по-детски
Вопрос с инфраструктурой социальной решается аналогично: если в округе достаточно детских садов, школ и поликлиник, то в проект эти объекты не включают. Обеспечение социальными объектами — задача не бизнеса, а государства. Другое дело, что «окру’г», хорошо обеспеченных социалкой, в Ленобласти не осталось.
Градостроительные нормативы предписывают необходимое количество мест в детских дошкольных учреждениях по числу жителей, и застройщики обязаны включать ДДУ и школы в свои генпланы. Детсады запланированы в жилом районе «Ванино», в Mistola Hills, в комплексе «Близкое» компании «ПетроСтиль».
Однако построить детсад или выделить для него встроенное помещение — задачка не из простых и не из дешевых, как говорит Марина Агеева. Требований — по пожарной безопасности, обустройству кухни, освещенности и т. д. — такой объем, что обычно вместо детсада устраивают детский клуб, детскую комнату «временного пребывания» etc.
Школы предусмотрены в огромных массивах вроде «Славянки», где использовали государственно-частное партнерство. И закладываются они вовсе не в начале стройки.
По квартирографии в определенной мере можно судить, на какую аудиторию рассчитан проект, говорит Марина Агеева, и какую инфраструктуру предложат, ведь планы застройщика часто меняются по ходу реализации. Поскольку готовых малоэтажных многоквартирных проектов с введенными в строй объектами социальной инфраструктуры почти нет, покупателям приходится ориентироваться на обещания строительных компаний, учитывая их опыт и репутацию, а также на сады и школы в «окружении». Застройщики довольно часто финансируют реконструкцию или хотя бы ремонт действующих соцобъектов в ближних поселениях.
Включение в проект одних только студий и однокомнатных квартир самых скромных размеров вряд ли привлечет семьи с детьми. Например, в «Румболово-Сити» запланированы квартиры площадью 20–46 кв. м (этому проекту принадлежал рекорд доступной цены: 820 тыс. руб. за студию), и о социальной инфраструктуре ничего не сказано. Тогда как в румболовском же проекте LotusLux компании «Балтийский монолит» квартиры от 40 до 200 кв. м, в комплексе заявлены детсад, школа, супермаркет, аптека, предприятия хозбыта, фитнес-клуб.
В жилом районе «Ванино» (где в сити-виллах квартиры до 90 кв. м) под соцобъекты отведено больше четырех гектаров, там будут построены детский сад, школа, детский игровой клуб, торговый и спортивный центры с теннисными кортами, почтовое отделение и аптека, кафе и ресторан, банковская контора, офис управляющей компании и даже православная церковь.
В проекте Mistola Hills площадь квартир 25,7–94 кв. м, обещаны детский сад, продуктовый магазин, аптека, кабинет семейного врача, детские площадки и пр.
Не связанные сетью
Открыть магазин, ограничив поток покупателей исключительно жителями закрытого жилого комплекса, непросто. В проектах на 5 тыс домовладений крупные сетевики себя не видят, приводит пример Марина Агеева. Эксперт предполагает, что с развитием пригородной малоэтажки появится новый сетевой формат: с выверенным, пусть и небольшим, набором продуктов для покупателей из среднего класса.
На сайтах многих проектов сообщается, что все необходимое уже есть — рядом, а в самом комплексе запланированы только детская площадка и открытая парковка. Парковка у дома, к слову, становится все более значимой опцией для петербуржцев, особенно для тех, кто знаком с проблемой поиска места для автомобиля в новых районах с плотной застройкой. Машин там по числу квартир, а то и больше, и конфликты с соседями из-за парковки зимой обостряются по мере роста сугробов.
Максимально развитая инфраструктура — «аксессуар» высокоплотной застройки, и пригороды всегда будут уступать мегаполису по выбору магазинов и развлечений. Квартиры в пригородных малоэтажках подходят не всем, но число их поклонников будет расти по мере появления обжитых и удобных зеленых районов.
