Минувший год оказался небогат на новые проекты в элитном секторе — на рынок вышли всего два проекта, которые можно было бы отнести к высокому ценовому сегменту. На данный момент, по сведениям аналитиков Knight Frank Spb, в элитном сегменте продают 255 домов в 17 проектах. «Петростиль» относит к сегменту «премиум» лишь около 10 проектов, где цены от 50 млн руб.
Между тем спрос в последние годы остается стабильным, о чем свидетельствуют показатели продаж. По сравнению с 2012 годом, в 2013 году, по данным Knight Frank Spb, было продано на один объект больше: а именно 35 коттеджей. Средняя стоимость коттеджей класса А составила 2 млн дол. Правда, срок заключения сделок значительно увеличился и составляет 2–2,5 месяца.
В бизнес-классе продается 38 коттеджных поселков (909 домовладений). В части поселков категории В застройщики переориентировались на продажу участков без обязательного подряда, в некоторых проектах девелоперы приостановили продажи. Эксперты считают это положительным трендом: с рынка уходят сомнительные проекты, не соответствующие требованиям покупателей. Однако в этой ситуации есть и свои минусы: ограниченное количество предложений в качественных проектах сужает возможность выбора. Интерес к объектам высокого ценового сегмента на фоне отсутствия новых проектов привел к увеличению стоимости предложения в среднем на 13%.
Не столица
Прошедший год подтвердил: петербургский загородный рынок заметно отличается от подмосковного. Прежде всего значительно меньшим количеством коттеджных поселков в Ленинградской области и в два раза меньшим, чем в Подмосковье, числом сделок. По данным аналитиков, в премиальном сегменте рынка загородного жилья Подмосковья в 2013 году в среднем покупали не менее одного объекта каждую неделю, к концу года было заключено более шести десятков сделок. Бюджет более половины сделок с загородными домовладениями превышает 2 млн дол. Причем значительную долю в структуре спроса в сегменте «премиум» составили участки — почти половину всех купленных объектов. Эта тенденция продиктована высокими темпами продаж участков в поселках по Рублево-Успенскому шоссе.
На петербургском рынке, напротив, клиенты выбирают проекты высокой степени готовности, причем их не волнует, что цены повышаются по мере строительства. Нередки случаи, когда покупатели в течение нескольких лет следят за развитием ситуации на стройплощадке, — они готовы заплатить больше, но иметь гарантии, готовые инженерные сети, построенные дома. Характерно, что такие клиенты выбирают большее количество опций, сразу и быстро обустраивают участок, заказывают дополнительные постройки. Так что приобретая коттедж за 15–17 млн, они почти сразу вкладывают в покупку еще столько же.
Второе существенное отличие московского рынка от местных реалий — ориентация покупателей. Основополагающим фактором является направление, поэтому 60% дорогих поселков сконцентрировано на Рублево-Успенском шоссе. В нашем регионе важна ориентация «север/юг» (предпочтение отдается «северу») и фактор удаленности от границ города.
Есть отличия и в архитектурных решениях. Для элитного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области характерно деревянное домостроение, что связано с близостью и наличием финских застройщиков. Отсюда особая архитектура домов, более сдержанная, чем в поселках Московской области.
«Ребята, давайте жить дружно!»
Девелоперы считают, что год не принес существенных изменений в предпочтениях покупателей. Все более отчетливо оформляется преобладание интереса к поселкам, пригодным для постоянного проживания. Как следствие, рост внимания к социальной инфраструктуре поселков. Отказываясь от строительства собственного спа-центра или фитнес-зоны, которые составляют слишком тяжкое финансовое бремя, застройщик должен продумать организацию open space — общественного пространства для жителей поселка. Важным трендом становится усиление роли социальной среды в поселке: общение соседей играет огромную роль, личное общение ценится на вес золота. Поэтому возможность совместного досуга и отдыха внутри загородного жилого комплекса имеет большое значение. Все более привлекательной становится инфраструктура поселка, общественные прогулочные и парковые зоны — до некоторой степени приоритет смещается именно в эту сторону. Потенциальные покупатели склонны даже при выборе между большим собственным участком и обширной общественной территорией отдать предпочтение последней.
Тем более что общая тенденция на рынке в элитном сегменте — снижение площади приобретаемого домовладения и участка. Если раньше покупатели «размышляли» гектарами, то сейчас они вполне готовы думать в масштабах десятков соток. То же самое и в отношении дома: появилась оптимальная площадь. Дом 3 тыс. кв. м не всегда комфортен для жизни, поэтому продолжается смещение требований к приобретаемому дому в область разумных размеров.
Формирование добрососедской социальной среды ведет к тому, что жители коттеджных поселков стремятся к открытости — все менее популярны дома за высокими заборами. Никто уже сегодня не перестраивает дом исключительно под себя, без учета того, что возводится на соседнем участке. Люди сегодня стали понимать и ценить общую архитектурную концепцию поселка.
Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»: «Загородный дом класса de luxe — объект, сравнимый с произведением искусства. Он, безусловно, растет в цене и имеет инвестиционную привлекательность, но при этом отличается рядом особенностей, в частности довольно большие сроки экспозиции при вторичной продаже. Основным мотивом покупки чаще всего становится исполнение своей мечты об определенном образе жизни, а сохранение денежных средств скорее вспомогательный фактор. Как и у любой мечты, здесь учитывается множество параметров одновременно: и рациональные, и эмоциональные. И если говорить об эмоциональных факторах, то сделка заключается в тот момент, когда покупатель влюбляется в дом. Проанализировать возникновение любви довольно сложно, но именно эта тонкая материя — зона нашего бизнеса.
Что касается количества сделок на первичном рынке в данном сегменте, оно стабильно в последние три года: около 20 лотов в год. Рынок элитной загородной недвижимости находится в равновесии, ярко выраженной динамики мы не наблюдаем. В нашем проекте «Медовое» цены прибавили около 15% — это связано с повышением стадии готовности проекта: фактически, все дома построены».
Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект»: «Покупатели элитного сегмента — люди с активной жизненной позицией. Они всегда держат руку на пульсе, владеют экономической и политической информацией. Факты фактами, а люди хотят жить сейчас. Да, мы помним, что в нашей стране несколько лет подряд были неприятности в августе. И еще в течение нескольких лет все по привычке ждали какой-нибудь катастрофы. Многие эксперты отмечали, что активность на рынке недвижимости и других к этому времени прекращалась. Но сейчас мы такого не видим.
За кризисные годы спрос на дорогое жиль, конечно, снизился. Но в последние два года мы наблюдаем некоторую стабильность. Количество сделок прирастает чуть-чуть, по крайней мере все это говорит о возможности прогнозировать ситуацию.
В нашем проекте «Петергоф-Сити» последние годы спрос относительно стабилен. Комплекс обживается, и сейчас наша главная задача — обеспечить жителям высокое качество жизни».
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg: «Домовладения в проектах высокого ценового сегмента все чаще приобретаются для постоянного проживания вне городской черты. Кроме того, современный покупатель предпочитает вкладывать денежные средства в готовый продукт, что становится на сегодняшний день основным приоритетом при покупке загородного высококлассного жилья. За последний год увеличилось также число запросов на коттеджи в Курортном районе, который покупатели элитной недвижимости определяют для себя приоритетным для постоянного проживания.
По нашим наблюдениям, для покупателей элитных коттеджей имеет значение общая экономическая ситуация в стране: многие занимают выжидательную позицию и не торопятся совершать сделку. Например, на сегодняшний день некоторые покупатели отложили покупку и решили дождаться завершения Олимпиады-2014».
Слово экспертам
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»:
Элитный рынок не подвержен валютным колебаниям. Можно привести сравнение с чашкой кофе в кафе: если из-за скачка курса валют она будет стоить не 100 руб., а 120, вы посетуете, но не отложите из-за этого покупку. Так и с дорогими домами. Поскольку базовая потребность в жилье у таких клиентов давно решена, на их покупки воздействует другой фактор: внутреннее состояние. Это может быть душевная потребность в чем-то новом, необычном, даже дань моде.
В нашем проекте «Особый статус» спрос и время подписания договора не изменились, мы стабильно проводим 2–3 сделки. Из нового: у нас появился пласт покупателей, которые не любят рисковать. Многие из них приходили к нам на начальной стадии проекта, но вкладываться тогда не захотели. Их не волновало, что с повышением степени готовности проекта цены вырастут. Они готовы были заплатить больше, но иметь гарантии, готовые инженерные сети, построенные дома и прочее.
