Рост числа и разнообразия предложений, появление новых проектов по более низкой стоимости, характерные для рынка загородной недвижимости уже не первый год, сделали покупателей разборчивее и продлили срок выбора.
В целом на рынке коттеджных поселков, если судить по данным информационного обмена, организованного Бюро аналитики по рынку недвижимости, в 2013 году треть продаж пришлась на таунхаусы, 59% — на участки без подряда и 8% — на коттеджи.
Если рассматривать спрос на объекты стоимостью 5–6,5 млн руб., то, по оценке директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, большинство покупателей, располагающих достаточными для таких покупок средствами, совершили сделки в 2011–2012 годах. В качестве альтернативы городскому жилью, по наблюдениям эксперта NAI Becar, на протяжении всего 2013 года самыми востребованными были квартиры в малоэтажных комплексах и таунхаусы площадью 70 кв. м. Спрос распределился таким образом благодаря низкой стоимости этих объектов. Однако в 2013 году отмечено угасание спроса на крошечные таунхаусы, оптимальной для секции в сблокированном доме покупатели стали считать площадь 70–90 кв. м. Они и стали самыми популярными.
Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект», полагает, что ценовая ниша «до 6,5 млн руб.» вполне успешна, и она знает немало проектов, в которых неплохо идут продажи коттеджей по такой цене. «Однако большую часть их альтернативой городу назвать нельзя. Чтобы эти проекты составили реальную конкуренцию квартирам в пригороде или Петербурге, они должны располагаться в столь же доступных местах: рядом с городом, в обжитых поселках, — а не в чистом поле, — полагает Елена Машедо. — Особых изменений в этом ценовом сегменте за прошедший год мы не заметили. Спрос на недорогие таунхаусы значительно снизился. Зато очень бурно пошел в рост рынок пригородных квартирных комплексов. Он-то и составляет серьезную конкуренцию дешевому загородному жилью».
Красен ли спрос?
Весьма подробно изучив сегмент коттеджных поселков в пределах 30–35 км от КАД, где можно приобрести недорогие готовые дома или участки с подрядом, в «СТАРТ Девелопмент» выяснили, что за 2013 год предложение увеличилось на 14%: с 50 до 57 проектов.
«Чуть выросла доля предложения на удалении 21–30 км от Кольцевой, на 4% стало меньше поселков в радиусе 10 км от КАД. Доля Всеволожского района уменьшилась на 7%, Гатчинского — на 4%, зато больше стали строить в Ломоносовском и особенно Тосненском районах, — говорит Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент».
По наблюдениям специалистов из «СТАРТ Девелопмент», сблокированные дома — таунхаусы и дуплексы — на начало 2014 года предлагаются ровно в половине поселков. Такая картина была и год назад. Цены весь год колебались в пределах нескольких процентов, и в результате стоимость квадратного метра и коттеджей, и таунхаусов потеряла 4%. «В первую очередь за счет попыток демпинга в поселках, лишившихся спроса из-за собственных внутренних проблем. При этом средняя стоимость домовладений осталась практически неизменной», — говорит Елена Шишулина. — Если смотреть по районам, то цена коттеджей в рассматриваемом сегменте в зависимости от направления варьирует крайне незначительно. Блокированные дома на юге будут примерно на 10% дешевле, чем на севере и востоке. Север дороже прежде всего за счет Курортного района».
Аналитики «Петербургской недвижимости» подсчитали, что в целом на рынке коттеджных поселков и комплексов с таунхаусами имеющийся объем предложения может быть распродан не меньше чем за четыре года, и это при сохранении нынешних темпов продаж.
По данным компании «СТАРТ Девелопмент», весь год во многих поселках совершалось примерно 3–5 сделок в месяц, только в III квартале был небольшой всплеск спроса. Примерно в десяти проектах-лидерах в месяц продавалось по 5–10 объектов. Для малоэтажного проекта «Золотые ключи» более успешной была первая половина 2013 года, особенно летние месяцы.
На основе информации о редких сделках трудно делать обобщения. Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, приводит пример: «За декабрь участвующим в нашем информационном обмене компаниям удалось продать три коттеджа: за 34, 23 и 5 млн руб. Данные сами по себе весьма интересны, но для анализа спроса в различных ценовых категориях недостаточны. Проектов, где предлагаются домовладения до 6,5 млн руб., в целом по рынку наберется около 60. Однако продажи не превышают 5–6 лотов в месяц на всех. Многие компании совмещают реализацию домов с продажей участков без обязательного подряда, и эти объекты у них раскупаются куда лучше. Другие совмещают продажи домов и таунхаусов. Последний товар также быстрее находит покупателя. Так что застройщики не сидят совсем без сделок».
Цены греют
Аналитики «Петербургской недвижимости» подсчитали, что на протяжении 2013 года домовладения ценовой категории до 6,5 млн руб. оставались наиболее популярными. «Доля таких домовладений составляла 70–75% от общего числа, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Однако она отмечает, что на рынке произошли переломные изменения. Так, в сравнении с 2012 годом, на треть сократилось число сделок с таунхаусами. «Во многом это объясняется снижением количества сделок в определенных проектах, которые прежде составляли в общих продажах немалую долю и в целом остаются и на данный момент лидерами продаж», — поясняет Ольга Трошева. — При этом нужно сказать, что речь не идет о спаде спроса на данный формат жилья, просто рынок был «подогрет» рядом игроков, цены на объекты которых (секции таунхаусов площадью 35–75 кв. м) оказались сопоставимы с предложением на квартиры-студии в пригородной зоне Ленинградской области, а иногда и ниже. Поэтому при значительной рекламной и информационной активности застройщиков, работающих в этом формате (при условии продвижения строительства на площадке), на рынок был привлечен новый пласт покупателей с определенным уровнем дохода и финансовыми возможностями. Для приобретения таких объектов зачастую не требовалось привлечения дополнительных денежных средств (ипотека, рассрочка), вследствие чего на рынке реализовался отложенный спрос на загородные объекты по привлекательной цене».
По-прежнему безоговорочным лидером по спросу остаются недорогие участки под самостоятельную застройку, а также таунхаусы класса «эконом», которые, по оценкам Ольги Трошевой, в последнее время предлагаются по ценам квартиры-студии в го роде и пригороде, а иногда и дешевле. Итого, согласно предварительным данным «Петербургской недвижимости», примерно 76–78% продаж по итогам 2013 года составят участки и смешанная застройка, оставшееся — таунхаусы (примерно 15–16%) и коттеджи (6–7%).
Для покупателей важен фактор готовности проекта и наличия сданных очередей, но с некоторыми оговорками. «Конечно, сданные и заселенные дома существенно улучшают впечатление потенциальных покупателей от коттеджного поселка, — рассуждает Елена Шишулина из компании «СТАРТ Девелопмент». — Однако сегодняшняя ситуация на рынке такова, что у желающих приобрести недвижимость мало свободных денег — редко кто готов оплатить покупку на 100 процентов. Как правило, продается имеющаяся квартира в городе либо нужна ипотека. Оба варианта требуют временных затрат и плотной работы с клиентом и особенно с банками».
В 2013 году в нескольких поселках проходила передача домов клиентам. Этап заселения и оформления жилья в собственность, по мнению Елены Шишулиной, вскрыл многие назревающие проблемы, начиная с работы инженерных сетей и заканчивая сомнительным юридическим статусом таунхаусов на сельхозземлях. Проблемы конкурентов рикошетом ударяют по всему рынку, снижая уровень доверия потребителей. Участникам рынка остается надеяться на здравый смыл покупателей, которые не откажутся от мечты о собственном загородном доме, а просто внимательнее изучат ситуацию, публикации в СМИ и т. д.
