По мнению экспертов, «живых» проектов на рынке, где идут работы, — примерно 30% заявленных в листингах. Продажи в них распределяются очень неравномерно. «В одних проектах выручка может составлять 30–50 млн руб. в месяц, а в других — отсутствовать по полгода», — рассказывает Марина Агеева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.
В целом по рынку в 50% коттеджных поселков представлены участки без подряда, при этом еще в 30% представлена смешанная застройка, в том числе с участками. Всего, по данным «Петербургской недвижимости» («ПН»), в I квартале 2014 года участки без подряда предлагались в более чем 170 проектах, в количественном выражении это около 11 тыс. объектов. Из них в классе «эконом» 64%, в среднем классе — 19%.
Экономсегмент представлен на рынке намного шире, чем элит-проекты и проекты бизнес-класса, и поэтому в процентном отношении заявленных, но нереализуемых поселков с землей больше именно в нижнем ценовом сегменте. «Как правило, это проекты разных девелоперов «по случаю», исключительно с целью монетизации актива, а не профессиональной работы на загородном рынке. Кто-то из них подходит к вопросу грамотно, но большинство открывают продажи на авось, пополняя затем число «замороженных» проектов, — объясняет Марина Агеева.
По другим причинам, но с тем же итогом проекты в элитном сегменте, где продается земля, также нередко «замерзают»: некоторые числятся в листингах продаж аж с 2006 года по причине бескомпромиссно высокой цены или плохо подготовленных документов.
Доля участков в продаже в каждом ценовом сегменте разная. В экономклассе участков без подряда, по данным экспертов, едва ли не 90%. В бизнес-сегменте заметно выше доля участков с готовыми домами, а только на землю приходится около 60%.
«В прошлом году продажи участков без подряда не увеличивались, большим спросом на загородном рынке пользовались таунхаусы и малоэтажное жилье, — говорит Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar.— В январе текущего года был замечен всплеск активности из-за девальвации рубля. Стали продаваться даже дорогие земельные участки, стоимость которых превышает 3,8 млн руб. за 10 соток, например, в Юкках.
Но ажиотаж длился недолго, и сейчас мы вновь вернулись к прежней ситуации, когда спрос на земельные участки снова сократился. Мы ожидаем сезоный спрос на эти активы к концу весны». По данным NAI Becar, одним из лидеров по популярности считается Выборгский район, весьма востребована зона Лосева — в силу уникальных видовых характеристик и особенностей ландшафта. Стоимость земли по области существенно разнится и зависит в основном от локации. Отмечают также, что время продаж «нарезки в чистом поле» давно прошло и сегодня клиента интересует только инженерно подготовленная земля.
Где, что, почем
В большинстве (57% от количества объектов) предлагаются участки по цене ниже 100 тыс. руб./сот., значительное количество по 100–200 тыс. руб./сот. (данные «ПН»). Минимальная цена отмечена в Лужском районе: 10 тыс. руб. за сотку, а самое дорогое предложение обнаружено в поселке «Мариньи» («Петромар Девелопмент»), где максимальная цена 1,1 млн руб./сот. В стоимость включен пакет коммуникаций, магистральный газ.
По словам Марины Агеевой, минимальная стоимость сотки в среднем по рынку начинается с 20 тыс. руб., но это участок земли площадью 6–8–10 соток в чистом поле, без коммуникаций. Электроснабжение оплачивается в таких проектах дополнительно, впрочем, как и вода. Такие поселки есть в Кировском, Лужском, Ломоносовском районах Ленобласти. Самые дорогие участки под застройку предлагают в проекте «Зеленые горки» в Зеленогорске: 0,8–1 млн руб. за сотку. Правда, нужно учитывать, что это Курортный район Петербурга, а в цену включены 15 кВт, подключение к уже построенным центральным сетям водо-, газоснабжения и канализации, асфальтовые дорожки. Однако за два года с момента открытия продаж реализовано только два участка, а всего их 17.
В бизнес-классе эксперты выделяют «Охтинский парк» и «Особый статус» с готовыми коттеджами, которые являются на сегодняшний момент лидерами рынка по объему выручки и стабильности продаж. Например, в «Охтинском парке» общей площадью 150 га за четыре года существования проекта продано примерно 80% инженерно подготовленных участков, а цена сотки выросла с 250 до 450 тыс. руб.
Особая статья — магистральный газ. По данным «Петербургской недвижимости», в 30–40 км от города по итогам I кв. 2014 года представлено примерно 110 коттеджных поселков — это около 8,7 тыс. домовладений и участков. Из них проектов, в которых в пакет коммуникаций входит магистральный газ, — примерно 55%. «Нужно учитывать, что нередко в проектах, где магистральный газ заявлен в пакете коммуникаций, по факту оказывается, что газ будет в перспективе (чаще всего называется срок 2015 год). Причина тому — сроки реализации программы газификации Ленинградской области. По этой же причине в последнее время растет доля проектов, в пакет коммуникаций которых входит магистральный газ. В зависимости от проекта/ценовой категории девелопер либо включает стоимость газоснабжения в цену участка, либо предлагает заплатить за подключение дополнительно», — объясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Земельный «портфель»
По словам Ольги Трошевой, сегодня предложение новых проектов с участками без подряда превалирует в общем объеме. Однако нередко такие проекты выходят в продажу еще на стадии, когда в поселке только проведено межевание и получены кадастровые паспорта, а работы по прокладке коммуникаций еще не начаты. Девелоперы мотивируют это тем, что на начальном этапе строительства в поселке цена ниже, соответственно, есть вероятность привлечения большего числа покупателей (многим девелоперам для начала работ необходимы денежные вливания от продаж).
«Опытные компании открывают продажи на более высоком уровне проработки проекта, новички работают по-разному, — говорит Марина Агеева. — Те, кто понимает, что вошел в этот бизнес минимум на ближайшие 3–5 лет, готовятся основательнее. Например, новый на рынке бренд «Лендберри» открыл продажи в трех проектах, лишь когда в поселках не только были готовы документы, но и построены коммуникации. По этому же пути идет и известный городской девелопер офисной недвижимости компания «Теорема» Игоря Водопьянова. УК «Теорема» готовит к выходу свой первый проект на рынке загородной недвижимости: коттеджный поселок в Петродворцовом районе Петербурга. Продажи откроются в III квартале этого года, когда будут полностью готовы документы и проведены базовые строительные работы».
По словам Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», абсолютное большинство проектов, особенно с участками без подряда, — «безликая серая масса». «Эти девелоперы все делают нетехнологично: заявляют о продажах, когда еще нет документов на землю (либо межевания), или же начинают рекламу и стройку, не получив полный пакет документов и не изучив спрос (как в «Уварово»). Есть такие, которые начали продавать, но об этом знают только родственники и знакомые — девелопер вообще не вкладывает в рекламу. Поскольку спрос на участки без инженерии сошел на нет, многие девелоперы озаботились подведением электричества и строительством дорог. Или хотя бы начали это обещать. Но в целом качество предложения за последние годы не повысилось».
Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:
«Активно продаются примерно 70 коттеджных поселков: в них регулярно подписываются сделки, идут работы на площадке. На начало года участки предлагались в 281 проекте (непроданных лотов 18 566). Годовое поглощение в сегменте от 250 тыс. руб./сотка — 415 объектов, от 100 тыс. до 250 тыс. руб. — 1625 лотов, до 100 тыс. руб. — 2810 лотов (это данные Бюро за 2013 год). Денежный оборот рынка участков в 2013 году составил 8,83 млрд руб. (оборот всего рынка — 18,5 млрд)».
Алексей Герасимов, руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов:
«Основная проблема сегодня — это раздельная работа маркетологов и проектировщиков. Одни знают, на что спрос, другие мечтают увековечить себя в проекте. Маркетологи говорят, что спрос на недорогое, и проектировщики режут землю на участки по 5 соток. А ведь покупателям нужны не 5 соток, а недорогой уютный и красивый дом. Надо просто предложить на этой земле недорогие, но грамотно спланированные коттеджи, чтобы клиент не заморачивался с самостоятельным строительством. Экономить можно не только за счет площади и материалов, ведь клиент не купит дом только потому, что он дешевый».
