Основным драйвером развития на юге выступило формирование делового кластера в районе Пулкова и улучшение транспортной доступности после «замыкания» ЗСД. Теперь на юге есть свои рабочие места и дорожная инфраструктура, что не может не сказываться на спросе. «В краткосрочной перспективе ближайших двух-трех лет прорывной динамики развития юга мы не ожидаем, — говорит Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль». — Но в среднесрочной перспективе у этого направления, безусловно, есть потенциал: менее конкурентная среда, сформировавшийся отложенный спрос, дальнейшее улучшение транспортной доступности. Там вполне логично развитие сегмента жилья класса «комфорт». Сегодня на южном направлении уже реализуются несколько крупных проектов (см. таблицу на стр. 54). На подходе «миллионники», города-спутники, которые еще не строятся, но уже проходят стадии согласования: проект «Южный» от «СТАРТ Девелопмент», проект от «СВП Групп». Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) — тема неоднозначная. С одной стороны — минус: повышается нагрузка на дорожную сеть. С другой — плюс: появляется «социалка», так необходимая в пригородной зоне. Соседство с КОТ понижает привлекательность малоэтажных поселков. Но при этом больше шансов, что город и область станут общими усилиями решать инфраструктурные проблемы территорий... 
Что имеем
Ситуация с дорожной сетью к югу от города и сегодня непростая. Еще два года назад, когда началось активное строительство в Шушарах, стало ясно, что на шоссе тесновато. Городские власти посодействовали развитию не много: была проведена реконструкция Киевского шоссе (в пределах города) и сделана пробивка Софийской улицы до Колпинского шоссе. Но, для того чтобы разгрузить Московское шоссе в полной мере, необходимо продлить Софийскую, устроить развязки. Та же ситуация с территорией у Красного Села: чтобы будущие жители не стояли в пробках, нужна реконструкция трассы М11 от железнодорожной станции Лигово до Красного Села и Петербургского шоссе в Пушкин, а также строительство объездной дороги вокруг Красного Села. Необходимо строительство путепроводов через железнодорожные пути Балтийского и Витебского направлений. В идеале предстоит реализовать проект строительства дороги, связывающей пригороды Петербурга, — от Волхонского шоссе до Петрозаводского. Но, кроме масштабных перемен и больших строек, предстоит еще шлифовка по мелочам. Олег Громков, руководитель аналитического отдела компании «Северо-Запад Инвест», опасается, что наиболее острая ситуация с транспортом возникнет там, где большой жилой массив подключается к крупной трассе при помощи локальной дороги с низкой пропускной способностью: «Тогда пробки могут образоваться уже на выезде из жилого квартала».
«Он сказал: «Поехали!»
Альтернатива вроде бы есть: в перспективе развития транспортной инфраструктуры юго-западного направления на территориях Петербурга заложены планы по строительству станций метрополитена. Кроме того, в рамках инвестиционного проекта рассматривается возможность строительства линии легкорельсового трамвая от действующих станций Красносельско-Калининской линии до Стрельны и от будущей станции метрополитена «Юго-Западная» до Красного Села. В южном направлении до 2018 года ожидается ввод в эксплуатацию первой линии легкорельсового трамвая от аэропорта Пулково до станции метрополитена. Кроме того, в ближайших планах строительство подобной линии по маршруту Колпино — Рыбацкое. Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», считает: «С приходом проектов комплексного освоения в южные районы есть вероятность скорой реализации планов по улучшению существующей инфраструктуры».
Соседями будем?
Еще один спорный момент в создании крупномасштабных проектов — их соседство с малоэтажными комплексами. Рынок ближних пригородов разворачивается в сторону многоквартирных, высотных комплексов — в Подмосковье окрестные коттеджные поселки преобразуются в микрорайоны либо городки-спутники. Ольга Трошева уверена: «Проекты КОТ предполагают со временем размещение в них объектов социальной инфраструктуры, что также положительно скажется на выборе покупателя в пользу коттеджного поселка, расположенного по соседству с этими территориями». Однако палка, как всегда, о двух концах: загородный дом предполагает отъединенность, и для покупателей, ставящих этот критерий во главу угла, наличие проектов комплексного развития территорий в непосредственной близости будет негативным фактором. Перекроют ли плюсы «социалки» те минусы, которые несет появление под боком нескольких тысяч соседей? «Люди покупают загородное жилье, для того чтобы уехать от городской суеты, — не думаю, что кто-то обрадуется, если она их там настигнет в виде многоэтажного многоквартирного жилья, — говорит Олег Громков. — Но если проект малоэтажный, не нарушает облика окружающей территории и предполагает городскую инфраструктуру, то его появление может очень благотворно повлиять и повысить качество жизни в прилегающей коттеджной застройке. Кстати, некоторые проекты КОТ сами по себе развиваются как коттеджные поселки, например проект «Ванино», в котором квартиры предлагаются в 3–4-этажных небольших домах, строящихся по коттеджным технологиям на легких фундаментах». Общая формула, считают девелоперы, такова: многоэтажка от соседства с коттеджным комплексом выигрывает и стоимость квартир при таком соседстве выше. Коттедж, наоборот, падает в цене и теряет привлекательность. Так что любителям загородной жизни придется держаться подальше от городских границ, в том числе южных.
Денис Заседателев, генеральный директор ООО «ЛСТ Проджект»:
«Малоэтажное строительство позволяет создавать пространство для жизни вместо каменных трущоб. Такой формат подходит для проектов, расположенных не в центральной части города. Комфортная среда малоэтажного квартала компенсирует удаленность от центра города. Кроме того, такие проекты нацелены, в первую очередь, на семейного покупателя, для которого важна не только сама квартира, но и то, что находится вокруг дома, где могут безопасно гулять дети, можно проводить время с семьей. Малоэтажный формат позволяет создать комфортное пространство квартала. Создать ощущения уюта, позволяющего отдохнуть от шумного мегаполиса. Наш проект «Юттери», строительство которого мы начали в этом году, реализуется именно по таким принципам – малоэтажность, комфортная среда, невысокая плотность застройки, большие площади для прогулок, занятием спортом. Таким образом мы делом поддерживаем новый вектор градостроительной политик города».
Денис Заседателев, генеральный директор ООО «ЛСТ Проджект»:
«Малоэтажное строительство позволяет создавать пространство для жизни вместо каменных трущоб. Такой формат подходит для проектов, расположенных не в центральной части города. Комфортная среда малоэтажного квартала компенсирует удаленность от центра города. Кроме того, такие проекты нацелены, в первую очередь, на семейного покупателя, для которого важна не только сама квартира, но и то, что находится вокруг дома, где могут безопасно гулять дети, можно проводить время с семьей. Малоэтажный формат позволяет создать комфортное пространство квартала. Создать ощущения уюта, позволяющего отдохнуть от шумного мегаполиса. Наш проект «Юттери», строительство которого мы начали в этом году, реализуется именно по таким принципам – малоэтажность, комфортная среда, невысокая плотность застройки, большие площади для прогулок, занятием спортом. Таким образом мы делом поддерживаем новый вектор градостроительной политик города».
