По словам экспертов, супердорогое жилье стало пользоваться популярностью после скачков валютного курса: в марте-апреле ряд сделок совершался в ускоренном темпе ввиду желания покупателей вложить свои накопления в недвижимость. Чтобы избежать путаницы, часть брокерских компаний зафиксировали долларовые цены на объекты, чтобы не зависеть от причуд национальной валюты. Впрочем, девелоперы твердо держат рублевые цены на строящиеся домовладения, а зафиксированный весной рост стоимости в некоторых проектах связан в первую очередь со степенью готовности объекта.
Ряды редеют
По данным Knight Frank St. Petersburg, сегодня в продаже 18 поселков класса «премиум», расположенных преимущественно в Курортном районе Петербурга, и 38 поселков бизнес-класса, сосредоточенных во Всеволожском районе Ленобласти. Объем свободного предложения в поселках высшего ценового сегмента постоянно уменьшается: в 2013 году в продажу поступило всего два новых коттеджных поселка и одна дополнительная очередь существующего, с начала 2014 года — один поселок. Еще в 2012 году, по данным Knight Frank, в продаже были два десятка поселков премиум-класса.
Аналогичная ситуация и в классе В: четыре новых поселка открыли продажи, а несколько, напротив, приостановили или объявили о продаже участков без подряда. Кроме того, в последние полгода наблюдается тенденция переориентирования некоторых поселков бизнес-класса на более низкие сегменты. В Knight Frank St. Petersburg отмечают стабильные продажи всего в нескольких проектах, а в БАРН констатируют: в большей части коттеджных поселков этого класса сделки единичны или отсутствуют.
Итог: домов высокого класса на первичном рынке становится меньше. Новые поселки не появляются, существующие достраиваются и постепенно распродаются. Стоимость домовладений в отдельных неликвидных проектах понижается, а на объекты в современных строящихся поселках цены растут. Минимальные цены домовладений в дорогом сегменте сегодня начинаются с 25 млн руб. Формат предложений — от инженерно подготовленных участков с подрядом до загородных резиденций, построенных под ключ.
Наибольшим спросом в премиум-классе, как отмечают эксперты, пользовались объекты, находящиеся в ценовом диапазоне от 57 до 65 млн руб. По сравнению с прошлым годом зафиксирован небольшой рост цен на объекты, интересные покупателям. В бизнес-классе интерес направлен на объекты стоимостью 25–30 млн. И в том и в другом сегменте три четверти коттеджей приобретаются для постоянного проживания, в основном при стопроцентной оплате.
Объект повышенного спроса
Элитный сегмент сегодня представлен преимущественно объектами площадью 300–450 кв. м. В общем объеме предложения существенная доля объектов 250–300 кв. м, грамотное проектирование которых позволяет сохранить допустимое для элитного коттеджа внутреннее пространство. В поселках бизнес-класса тоже разнообразное предложение по площади объектов, но в этом сегменте прослеживается прямая зависимость размера дома от местоположения поселка: чем ближе к городу объект, тем больше площадь коттеджей и меньше площадь участков.
Сейчас, как никогда, стало заметно, что клиентов привлекают новые необычные предложения и они все больше внимания обращают на архитектурную составляющую проекта. А девелоперы, в свою очередь, находятся в поиске новых технологичных решений, причем это касается не только оригинальности внешнего облика, но и энергоэффективности загородных домов. Поэтому так важно создание демонстрационного дома, который позволяет покупателям оценить будущую покупку. Правда, как показывает практика, чаще всего такая демоверсия продается одной из первых. Шоу-дом пользуются популярностью у тех, кто стремится купить готовое жилье, а не дожидаться целый год или два окончания строительства и отделки. Интерес покупателей по-прежнему сосредоточен на объектах, максимально готовых к проживанию.
Вдоль залива
География спроса и предложения в элитном сегменте практически неизменна — вектор направлен на Карельский перешеек. Поселки премиум-класса расположены в основном в северных направлениях и тяготеют к Финскому заливу и другим крупным водоемам.
Наиболее дорогие проекты находятся на побережье — в зоне от Сестрорецка до Репина. Лидирует — как по цене, так и по оригинальности — поселок Relique de Famille, выведенный в продажу весной этого года. Комплекс расположен в исторической курортной зоне Сестрорецка, на первой линии Финского залива, рядом с парком. Особняки во французском замковом стиле (их будет всего четыре) почти по 1,5 тыс. кв. м строятся на участках по 25 соток. Дома 4-уровневые (цоколь, два этажа, мансарда) и включают не только жилое пространство, но и бассейн, спортзал, винный погреб и отдельные помещения для обслуживающего персонала. Стоимость эксклюзивного особняка установлена в долларах: 8,4 млн (то есть больше 250 млн руб.).
Не менее интересен коттеджный поселок «Сестрорецкие дачи», расположенный между рекой Сестрой и Финским заливом, недалеко от пансионата «Скандинавия», на участке леса площадью 2,8 га. Он выполнен в совершенно ином стиле — классической дачной архитектуры начала ХХ века. Площадь домов от 200 до 600 кв. м, минимальная стоимость 75 млн руб. Самый крупный проект — восстановленная по старинным чертежам и фотографиям дача Гольденова. Коттедж 578 кв. м расположен на участке 30 соток. Это двухэтажный особняк с цокольным этажом, где будет бассейн и банный комплекс. Коттедж сейчас на завершающем этапе строительства и предлагается с полной отделкой — покупателю останется выбрать только мебель.
Еще один проект класса «премиум» — Terijoki Club, клубный коттеджный поселок на берегу Финского залива. Дома в поселке построены по кирпично-монолитной технологии, со свободной планировкой внутренних помещений; предусмотрены цокольный этаж и террасы, с которых открывается вид на воду. Во внешней отделке использован кирпич в сочетании с деревом. Стоимость лотов — от 84 млн руб.
Хорошо известная на петербургском рынке компания HONKA реализует в поселке Солнечное проект HONKANOVA Concept Residence. В комплексе будут построены 52 резиденции из дерева в современной архитектурной стилистике — специально для этого проекта компанией HONKA разработано шесть моделей от 345 до 467 кв. м. Возможно строительство домов по индивидуальному проекту, конечно же, с учетом единой архитектурной концепции. Вид на залив будет открываться с верхних этажей резиденций, а также со специальных видовых площадок. Стоимость резиденций — от 57 млн руб.
Вышедший на рынок в прошлом году поселок «Репино Бриз» предлагает за 60–80 млн руб. двухэтажные коттеджи площадью около 400 кв. м, с террасами и балконами. Участки в поселке расположены на береговой территории, с собственным выходом на песчаный пляж. Панорамные окна позволяют сделать пейзаж за окном продолжением дома. Коттеджи подготовлены под отделку и подключение к городским коммуникациям, на участке выполнен ландшафтный дизайн.
Полностью реализованный проект — коттеджный поселок «Мариньи», расположенный вблизи яхт-клуба «Терийоки», в сосновом лесу, что в 100 м от побережья Финского залива. На участке от 21 до 31 сотки построено 20 особняков площадью 300–550 кв. м. Минимальная цена готового коттеджа — 55 млн руб.
Есть в Курортном районе и участки с подрядом, которые предлагаются под застройку. Обычно это небольшие поселки: на 10–15 домовладений. Стоимость их начинается от 600 тыс. руб. за сотку, а в поселках «на берегу» может достигать 1 млн руб. Продажи таких участков ведутся, например, в поселке «Балтийская Ривьера», где средняя стоимость купленных наделов превышает 10 млн руб.
Другие варианты
Но Курортным районом предложение не исчерпывается — претендовать на статус «премиум» могут и несколько поселков в других районах области. В Выборгском районе строится коттеджный поселок Liikola Club, расположенный на берегу Нахимовского озера. Девелопер разработал собственную уникальную технологию проектирования и строительства фахверковых домов, рассчитанных на климатические условия России. Дома будут выполнены в стиле современной европейской архитектуры со свободными планировками и сплошным остеклением фасадов. Разброс цен — от 22 до 55 млн руб.
Несколько поселков высокого класса есть во Всеволожском районе. Эти объекты уступают проектам в Курортном районе по стоимости, но не по качеству. Один из самых интересных проектов — «Райт Парк», расположенный во Всеволожском районе, недалеко от поселка Энколово. В основе архитектурной концепции поселка лежат принципы «органической архитектуры» американского архитектора Фрэнка Ллойда Райта. Для строительства и декорирования «органических» домов выбираются материалы исключительно натурального происхождения: природный камень, дерево, керамика. Стоимость домовладений — от 60 млн руб.
Другой востребованный проект — OSKO-VILLAGE (пос. Мендсары), где строятся фахверковые коттеджи. Каркас дома изготавливается в Германии из высококачественной клееной древесины, сборку производят немецкие инженеры. В доме не только будет выполнена внутренняя отделка, но и установлена кухонная мебель и бытовая техника, мягкая мебель. А на участке предполагается ландшафтное освещение и дизайн. Дома на больших (до 45 соток) участках предлагаются по цене от 28 до 59 млн руб.
Поселок «Ламбери» претендует на английский стиль: высокие окна с большой площадью остекления, зимний сад в доме, каминные трубы, облицованные натуральным камнем. В комплексе 56 особняков от 250 до 750 кв. м стоимостью от 25 до 55 млн руб.
