Яндекс.Метрика
Загородное обозрение

СалонПоиск загородной недвижимости

Открыть журнал

Выбираем таунхаус, глядя «в землю»

Советы покупателю и продавцу / 08.12.2014

Редакция проекта «Загородное Обозрение»

197022, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., 83

zagorod.spb.ru
info@zagorod.spb.ru

Телефон/WhatsApp: +7 (911) 945-86-40

Авторские права

ЗО Загородное обозрение
Таунхаусы – непростое жилье, скрывающее в себе массу рисков

При покупке таунхауса нужно в первую очередь смотреть, на какой земле он построен. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки имеют категории и виды разрешенного использования. Категории бывают разные, но для строительства жилых домов подходят фактически только две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. В свою очередь, каждая категория имеет различные виды разрешенного использования. Например, земли населенных пунктов могут быть предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), малоэтажного строительства и т.д.

Какой таунхаус самый законный?

Если нужен полностью легитимный таунхаус, тогда лучше всего выбирать тот, что построен на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования «для малоэтажного жилищного строительства» или «для строительства сблокированных домов» (формулировки могут несколько отличаться).

Важно понимать, что таунхаус, возведенный на такой земле, является многоквартирным домом, и покупатель приобретает именно квартиру, а не блок-секцию или часть здания. При этом земельный участок оформляется в общедолевую собственность всех соседей.

Поскольку таунхаус в данном случае имеет статус многоквартирного дома, застройщик обязан продавать жилье по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и, в частности, иметь разрешение на строительство. Иначе дом будет признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Будьте внимательны с участками ИЖС

Если участок, на котором построен таунхаус, относится к землям населенных пунктов, но при этом его разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство», покупателю следует быть очень осторожным. Само слово «индивидуальный» в определении означает, что на таком участке разрешается строить только дома на одну семью.

Есть застройщики, которые возводят таунхаусы на землях ИЖС, а потом продают секции в нем как доли в индивидуальном коттедже. Но этот путь абсолютно противозаконен. Контролирующие органы тщательно отслеживают подобные нарушения. Дела передаются в суд, а там недалеко и до сноса.

Впрочем, строить таунхаусы на участках ИЖС все-таки можно, говорят юристы, но при этом должен быть выполнен ряд важных условий.

Прежде всего, под каждую из секций должен быть выделен отдельный участок. Но тут есть одна сложность. В Правилах землепользования и застройки, а также Генеральном плане каждого населенного пункта, как правило, прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку. Например, 6 соток. Покупателю следует уточнить эту цифру. Именно столько и должно находиться под каждой секцией в таунхаусе. Если меньше – это нарушение закона.

Каждая блок-секция в таунхаусе на землях ИЖС также должна являться отдельным объектом недвижимости. В свидетельстве о праве собственности так и будет записано – не квартира, не доля в коттедже, а именно жилой дом, с отдельным выделенным участком.

Поскольку такой дом является сблокированным с другими домами (по факту – секциями таунхауса), у них, по правилам, не должно быть общего подвала и/или общего чердака. Коммунальные сети обязательно заводятся в каждую секцию отдельно, общие трубы недопустимы.

Решайте, нужна ли вам «сельхозка»

Нередко в продаже можно встретить таунхаусы, построенные на участках сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «под дачное строительство».

Строго говоря, такие земельные наделы не предназначены для строительства ни таунхаусов, ни индивидуальных коттеджей для постоянного проживания – только дач. Но по факту львиная доля добротных коттеджей стоит именно на землях данного типа. И никто их не трогает – пробелы в законодательстве не дают властям соответствующих рычагов.

В этом смысле, считают эксперты, покупать таунхаус на «сельхозке» в принципе можно, но, опять же, значение имеют детали. В частности, как и в случае с таунхаусами ИЖС, блок-секции, построенные на сельхозземле, не должны иметь общих чердаков и подвалов, а коммуникации – заводиться отдельно в каждый блок.

Есть у «сельскохозяйственных» таунхаусов один большой минус. Поскольку юридически они являются дачами, оформить постоянную регистрацию по месту жительства в таком объекте получится только через суд – а эта процедура дорога и хлопотна.

Одним словом, при покупке практически любого таунхауса не лишним будет взять себе в помощь юриста. Самому можно и не заметить подвоха.

В избранном В избранное
37672
Предложения