Петербургский рынок жилья в 2014 году был подвержен резким колебаниям и на фоне экономической и политической нестабильности чрезвычайно активизировался. Первый «высокий сезон» случился весной, в марте-апреле. В конце III — IV квартале нестабильность валют вызвала новый ажиотаж на первичном рынке, который был искусственно подогрет застройщиками: на покупателей излился фонтан выгодных предложений, бонусных программ и предновогодних акций, что явилось дополнительным фактором повышения спроса.
Летом эксперты прогнозировали на осеннем рынке жилья если не застой, то как минимум затишье. Однако прогнозы не оправдались — нестабильность ситуации заставляет платежеспособных покупателей вкладывать имеющиеся деньги в жилье как наиболее надежный и понятный актив. Более того, по данным АРИН, в жилье петербуржцы вкладывают не только накопленные средства, но и активно привлекают заемные. Это подтверждают данные Сбербанка: на 1 ноября 2014 года клиенты Северо-Западного банка оформили почти 31 тысячу ипотечных кредитов, и наибольшее их количество выдано в III квартале.
Эксперты еще не подвели окончательные итоги, но уже известно: с января по сентябрь, по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области было реализовано около 3,5 млн кв. м строящегося жилья. Доля продаж пригородных новостроек составила около 35%. За весь 2014 год, как прогнозируется, объем продаж достигнет показателя 4,4 млн кв. м — почти на 13% больше аналогичного показателя прошлого года.
Тренд — высокая готовность
«Весной у покупателей большим спросом пользовалось строящееся жилье, — вспоминает генеральный директор АРИН Елена Лашаева. — Сегодня в тренде готовые квартиры». По данным «Петербургской yедвижимости», самой популярной остается категория «новая вторичка» сданные и заселенные новостройки. «Особенно привлекательны практически готовые проекты, которые представлены в новостройках на приграничных территориях Петербурга: в Мурине, Новом Девяткине, Кудрове, Буграх», — отмечает Арсений Васильев, генеральный директор Группы компаний «УНИСТО Петросталь».
При этом 70% сделок совершается в нижнем ценовом диапазоне: наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры до 40 кв. м в жилых комплексах экономкласса, где цены на квартиры-студии начинаются от 1,5 млн руб. Предложение в этом смысле вполне соответствует спросу: на рынке новостроек области преобладают студии и однокомнатные квартиры (до 80% предложения).
Средняя стоимость квадратного метра не выросла следом за растущим спросом — по данным АРИН, рост цен осенью был соизмерим с уровнем инфляции. «Оживление на рынке строящейся недвижимости пока не отразилось на ценовой динамике, и повышение средней цены предложения за год составило всего около 7%», — подтверждает Арсений Васильев.
«Цены растут по мере готовности жилья, в новых прилегающих к городу территориях по мере их застройки цены в среднем подросли на 15%. В зависимости от стадии строительства в каждом проекте разброс цен может составлять от 20 до 40%», — отмечает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
Новых локаций нет
Предложение квартир на первичном рынке продолжает увеличиваться. «На сегодняшний день рынок строящейся недвижимости Ленобласти и пригородов продолжает наращивать объем, — констатирует Арсений Васильев. — В первую очередь это происходит за счет застройки приграничных к городу районов, прежде всего Всеволожского. Общий объем только лишь выведенных в 2014 году проектов на рынок недвижимости превышает 2 млн кв. м, доля жилых комплексов, строящихся в Ленинградской области и пригородах Петербурга, составляет около 57%. Спрос идет вслед за предложением, так, доля продаж таких проектов в 2013 году составляла 30% общего объема реализации, в 2014 году этот показатель уже приближается к 40%».
Наибольший объем предложения на сегодняшний день сохраняется на территориях, расположенных на границе Петербурга и Ленобласти: на Парнасе, в Кудрове, Шушарах, Буграх, Каменке и др. Девяткино, где на сегодняшний день, пожалуй, наиболее активно жилое строительство, несколько сбавило темпы, в этом районе намечается переизбыток предложения. Зато к северу и востоку от города появились два новых района, которые девелоперы стали интенсивно осваивать в этом году: Янино и Сертолово.
На южном направлении развивается Гатчина. Перспективен Ломоносов, хотя там до конца не решен вопрос с
утверждением генплана. Хорошо продавалось бы жилье и в Красном Селе, но развитие территории тормозит проблема инженерной подготовки территорий.
Но в следующем году выход девелоперов в пригороды сократится, считают эксперты. Рост доли проектов в пригородной зоне в общем объеме рынка замедлился — в пригороде выросла не только цена земли, но и конкуренция. А значит, для девелоперов «входной барьер» на рынок стал выше и, хотя пока не сравнялся с городским, уже дает повод задуматься о том, как развивать полученные гектары.
Все еще эконом
Хотя сегодня в целом по рынку среди выходящих на рынок комплексов преобладают объекты экономкласса, с минимальными метражами квартир, более простой технологией возведения, довольно стандартные по архитектуре, прогноз девелоперов оптимистичен. «В пригородных проектах доля студий и однокомнатных квартир, как правило, не менее 60%, именно на такой формат направлен основной спрос населения. Рост спроса на «двушки» в пригородах скорее можно отнести к формату «евродвушка» уменьшенной площади, — говорит Андрей Бойков. — Но в целом прослеживается тенденция смещения спроса в сторону двухкомнатного жилья. Кроме того, люди стали более разборчивы, все чаще оценивают состав инфраструктуры проекта, планировки и прочие параметры будущего дома. Особенно четко это прослеживается в комплексных проектах, где при примерно одинаковой ценовой политике покупатели начинают сравнивать класс жилья, наполнение, расположение и другие факторы для принятия окончательного решения».
Статистика подтверждает: прирост в секторе малоэтажных квартирных домов, гораздо более комфортных для проживания, шел в течение всего года. Так, всего в Ленинградской области, по данным на сентябрь, выдано разрешений на строительство 5,753 млн кв. м жилья, это 130 225 квартир. Из них малоэтажные комплексы (до трех этажей) — 469 112 кв. м (7777 квартир). Доля такой «малоэтажки» составляет 8,15% по площади, или 6% по количеству квартир. Больше всего МЖК возводится и будет строиться в дальнейшем во Всеволожском районе: 2470 квартир. В Гатчинском 1524, в Выборгском — 1238.
«Это новая тенденция, и объем этого рынка за последние несколько лет значительно увеличился, — замечает Арсений Васильев. — Такой формат жилья до 2012 года практически не существовал, подобные проекты если и реализовывали, то в виде элитных малоквартирных комплексов в Петербурге или в наиболее престижных пригородах. Пока в стадии строительства и реализации находится порядка 15 проектов, не считая квартирных объектов в составе крупных коттеджных поселков, анонсируются к выходу на рынок еще 5–7 комплексов, три из которых представляют собой проекты комплексного освоения территорий — 200–300 тыс. кв. м, что является новым для этого рынка. Пока доля реализации данного сектора рынка новостроек в общем объеме продаж в 2014 году составила всего около 5%, но потенциал именно этого типа жилой недвижимости огромен».
В целом это направление развития соответствует мировым тенденциям комплексного освоения новых территорий. Предполагается, что такие формирующиеся районы гораздо комфортнее, представляют собой отдельные жилые городки-кварталы, обеспечены всей необходимой социальной и рекреационной инфраструктурой, обладают хорошей транспортной доступностью. «Малогабаритные квартиры призваны удовлетворить лишь первичную потребность в жилье. С переходом семьи на следующую ступень жизненного цикла появляется необходимость в дополнительных помещениях. Что сможет предложить формирующийся квартирный рынок Мурина, Бугров и других районов сегодняшним новоселам через пять лет? Видимо, переезд обратно в Петербург либо в малоэтажные комплексы, часть которых ориентированы на семейных покупателей и предлагают соответствующую квартирографию. Анализируя продажи в жилых комплексах разной высотности, можно выделить отчетливую закономерность: новые высотки пригорода нацелены скорее на временное решение жилищной проблемы, в отличие от объектов малоэтажной застройки», — отмечают в своем отчете аналитики Knigt Frank St. Petersburg.
Слово экспертам
Юлия Евсеева специалист по PR компании «Тареал», застройщика ЖК «Ванино»
В квартирографии большинства новостроек Петербурга больше 50% квартир-студий или однокомнатных квартир. Например, во Всеволожском районе (Мурино, Девяткино) доля малогабаритного жилья около 75%. Объем предложения обусловлен активным спросом на недорогое жилье. При высокой стоимости квадратного метра в городе квартиры небольшой площади предлагаются по наиболее приемлемой цене для сегмента покупателей до 27–29 лет. Но надо понимать, что данный вид жилья — лишь временное решение, так как в молодой семье рано или поздно появляются дети и в 30 кв. м становится тесно.
В связи с этим прослеживается тенденция роста продаж двух- и трехкомнатных квартир. Покупатель постепенно начинает ценить комфорт и личное пространство для членов семьи. В первую очередь это относится к загородным проектам, которые предполагают комфорт и размеренный образ жизни на большой территории. Поэтому однокомнатная квартира за городом должна быть не менее 40 кв. м, как в «Ванино», например.
Наша статистика показывает высокий спрос на двух- и трехкомнатные квартиры, а клиенты считают, что по цене «однушки» в городе семье целесообразнее приобрести «трешку» в пригороде, но высокой ликвидности.
