Если в последние несколько лет «заКАДье» застраивалось объектами экономкласса и единственной «новацией», вызывающей интерес застройщиков, было возможное удешевление строительства, то уже полтора года аналитики констатируют тенденцию повышения требований к качеству жилищного строительства. Один из векторов развития — среднеэтажное строительство. Особенно заметно распространение этого формата в городах — спутниках Петербурга, где девелоперам приходится «вписывать» новостройки в уже сложившуюся городскую среду.
Вокруг да около
Развитие областных городов, попавших в зону притяжения мегаполиса, обозначилось сегодня в двух направлениях. Окраины их прирастают новыми кварталами, продолжая сложившуюся застройку. Девелоперы начинают строительство как бы «в чистом поле» — как на окраинах Всеволожска, например, в микрорайоне «Южный», где с 2005 года на рынок ежегодно выводили один-два объекта, а с 2010 года ведется массовое строительство. Самые масштабные проекты — комплексы «Радужный» и «Зеленый город» общей площадью жилья 180 тыс. кв. м.
Намечены большие стройки и в других административных центрах Всеволожского района. В течение 2014 года стартовало несколько крупных проектов, включающих комплексное освоение территории, в их числе «Ясно.Янино» (застройщик «КВС»). Предполагается, что весь комплекс к окончанию строительства будет насчитывать 8113 квартир — это 41 восьмиэтажный дом. Компания Normann получила разрешение на строительство I очереди жилого комплекса «Яркий», тоже в Янине. На участке запланировано строительство комплекса экономкласса из шести 12-этажных зданий, на 3693 квартиры.
Но все заметнее становится и второй вектор развития: строительство в рамках городской черты, рядом со сложившимися кварталами застройки. Тут застройщики все чаще делают выбор в пользу жилья малой и средней этажности. Такое жилье гораздо лучше вписывается в устоявшиеся ансамбли окружения, не нарушает единения, привлекает совершенно другой круг покупателей и продается дороже объектов в густонаселенных многоэтажных «муравейниках». Как правило, это малоэтажные комплексы комфорт-класса. Так, во Всеволожске возводится несколько комплексов, предлагающих квартиры в домах, высота которых не превышает 5–6 этажей, — целый кластер таких объектов формируется в микрорайоне Румболово. В него входят несколько проектов комфорт- и бизнес-класса: Hakkapeliitta Village, «Шведские пруды», Gröna Lund, «Квартал Румболово» и «Мелодия». В общей сложности примерно на 9 тыс. жителей. Все проекты ориентированы на новый уровень требований к жизни в пригороде: много парковочных мест, новые детсады и школы, прогулочные зоны, многочисленные игровые и спортивные площадки.
Последний по времени выхода на рынок ЖК «Мелодия», рассчитанный на 77 квартир. Застройщик (ПулЭкспресс») намерен завершить стройку в 2015 году. Средняя стоимость 1 кв. м — 59 тыс. руб.; однокомнатные квартиры от 45,7 кв. м предлагаются от 2,69 млн руб. Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, продажи идут полным ходом. Не жалуются на замедление продаж и девелоперы-соседи. В Gröna Lund компании NCC однокомнатные апартаменты 40 кв. м за 2,6 млн руб. расходятся как горячие пирожки.
Весной минувшего года стартовал масштабный проект комплексного освоения территории в Сертолове, также рассчитанный на средне- и малоэтажную застройку. В I очереди семь среднеэтажных (4–5 этажей) жилых домов. В продаже студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 30 до 86 кв. м, минимальная стоимость квадратного метра на начало продаж составляла 58 тыс. руб.
Южные районы области развиваются в сходном ключе. Множество парковых зон и исторических пригородов помогло этим территориям избежать высотного строительства, и Гатчина, Пушкин, Павловск планируются преимущественно как зоны среднеэтажного строительства.
В Гатчине, где до сих пор велась в основном точечная застройка, год назад началась реализация квартир от «Ленстройтреста». Новый жилой район средней этажности «IQ Гатчина», уже стал лауреатом премии Green Awards. Квартал смело можно отнести к классу «бизнес». На территории 19,2 га будет построено 138 тыс. кв. м жилья (здания 6–12 этажей). В Пушкине в конце 2014 года в продаже находились шесть объектов бизнес-класса, а на границе города — 12 комплексов класса «комфорт» и восемь — «эконом», все в формате мало- или среднеэтажного строительства. Разумеется, это жилье дороже, чем в «высотках» у КАД где-нибудь в районе Шушар. Так, в квартале «Александровский» в Пушкине однокомнатная квартира (48 кв. м) предлагается за 4,3 млн руб. Там же компания ЦДС возводит комплекс комфорт-класса «Золотой век», состоящий из 4–5-этажных домов, минимальная цена двухкомнатной квартиры площадью 57,5 кв. м около 6 млн руб.
Игра на понижение
Понижение высотности и рост уровня комфорта, максимальная интеграция новых проектов в сложившуюся городскую среду — перспективный путь развития для таких районных центров, как Всеволожск, Гатчина, Ломоносов, Пушкин. Новые проекты, не в пример пригородным многоэтажным проектам-«миллионникам», должны поддерживать милый провинциальный уют, свойственный многим городкам. И новый привлекательный образ безликих пока областных поселений Янино, Колтуши, Парголово, Сертолово может сформироваться как раз с появлением таких проектов.
Малоэтажное многоквартирное жилье — формат будущего, и застройщики и муниципальные власти уже понимают это. Ведь покупатели жилья делятся на тех, кто предпочитает жить в оживленных высотных комплексах и выбирает квартиру на границе с городом, поближе к гуще событий, и тех, кто, напротив, стремится к покою и комфорту загородной жизни и хочет сменить многоэтажный многоквартирный дом в мегаполисе с вечной проблемой парковки на более комфортное жилье за его пределами, но при этом не готов заниматься обслуживанием собственного дома и земельного участка. Именно такие клиенты выбирают жилье в малых городах за КАД.
Выбирая спокойную жизнь в развитом пригороде, покупатели будущих квартир в малоэтажных домах рассчитывают и на еще один немаловажный плюс — давно функционирующие инфраструктурные объекты: дороги, детские сады и школы, медицинские учреждения, магазины. Правда, зачастую налаженная инфраструктура оказывается перегруженной. Но в новых кварталах транспортная и социальная инфраструктура чаще всего не успевает за темпами строительства. Лишь через несколько лет после сдачи квартир во дворе начинает работать детский сад (а школа еще позже). Ленобласть несколько лет назад порадовала застройщиков, пообещав, что в случае регистрации ими дочерних структур в регионе, налоги, поступающие от них, будут частично возвращаться в обмен на объекты социальной инфраструктуры. Такие примеры уже есть, но пока их немного. Так что, выбирая квартиру во Всеволожске или Гатчине, покупатели нередко рассчитывают именно на отсутствие проблем с «социалкой», независимо от того, сможет ли сдержать свои обещания девелопер.
Кто едет в пригород
Немаловажно, что, несмотря на более высокие цены, чем в новостройках на границе города, комфортные квартиры в городах-спутниках все-таки дешевле аналогов в Петербурге. В среднем стоимость квадратного метра квартир в среднеэтажной застройке составляет 60 тыс. руб.
Среди покупателей жилья в областных центрах есть молодые люди, для которых это первое жилье; нередко квартиру им покупают родители. Есть те, кто продает городскую квартиру и переселяется в более просторную пригородную. Есть и покупатели из регионов. В малоэтажных комплексах «не выше сосен» это в первую очередь молодые семьи, ориентированные на европейский образ жизни, — тот же круг покупателей, который выбирает между таунхаусом, отдельным домом и комфортной квартирой, тщательно взвешивая каждое предложение. Такие клиенты изначально настроены на то, чтобы жить в собственном доме в благоустроенном и экологически беспроблемном пригороде. Другая категория покупателей — люди от 50 до 60 лет, которые активно работают и при этом устали от жизни в городе.
Нередко покупателями становятся иногородние, среди которых значительную долю составляют семьи людей в возрасте 30–40 лет. Как правило, они продают большую квартиру где-нибудь в регионе, добавляют к вырученным средствам ипотечный кредит и покупают квартиру поближе к Петербургу. Приезжают со всей России, но чаще всего интересуются такими приобретениями жители Коми, Сибири, Мурманска, Архангельска, Краснодара, городов нефтегазовых регионов (Салехарда, Сургута, Нижневартовска, Ханты-Мансийска, Ноябрьска и Нефтеюганска). У них есть семья и есть профессия, которая позволяет им найти в Петербурге новую хорошую работу. В этой категории покупателей есть и инвесторы, приобретающие недвижимость с целью последующей сдачи в аренду или перепродажи. Тип приобретаемого жилья зависит прежде всего от целей покупки. Конечно, спросом пользуются в основном студии и однокомнатные квартиры, но, поскольку достаточно высок процент семейных людей, в областных городах покупают немало и двухкомнатных квартир. А в комфорт-классе семейные покупатели рассматривают и трех-, и четырехкомнатные варианты (правда, таких покупок не больше 7%).
