Январское понижение ключевой ставки с 17% до 15% не сказалось на стоимости кредитов. Власти разработали меры господдержки: субсидирование ставки по кредитам, если она выше 13% годовых. Однако они относятся только к квартирам в строящихся домах. О господдержке для покупателей участков, коттеджей или таунхаусов речь не идет.
Почему ипотеки было мало?
Рынок загородной недвижимости и до кризиса не сильно зависел от ипотеки, отмечает генеральный директор ГК «Кивеннапа» Максим Красненко. — Если в городе доля сделок с привлечением ипотечных займов в прошлом году достигала 50%, то на загородном рынке только 15%.
Земельные участки для банков — нетиповой, а потому сложный предмет залога. Кроме того, нет особого смысла приобретать участок в кредит: ведь предстоят еще расходы на строительство дома на нем, а они обычно вдвое превышают стоимость земли. Люди, приобретающие коттеджи для постоянного проживания (в этом сегменте самый востребованный формат – качественные дома площадью 100-150 кв. м стоимостью до 7 млн рублей, удаленные не более чем на 20 км от КАД), чаще всего продают имеющуюся квартиру. Недостающую сумму либо накапливают, либо одалживают. Вариантов много: кто-то занимает у родственников, кто-то берет кредит на работе. О банке думают в последнюю очередь, поскольку и до повышения ключевой ставки ЦБ ипотека и потребительские кредиты были недешевым удовольствием.
Более всего нуждаются в заемных средствах покупатели квартир в малоэтажных комплексах и таунхаусов экономкласса, так как у них зачастую нет в собственности никакой недвижимости. В коттеджных поселках и загородных жилых комплексах, которые строят опытные девелоперы, такая возможность пока сохраняется (действуют двусторонние программы сотрудничества застройщиков и банков).
Нет ипотеки – берите рассрочку
«Если макроэкономическая ситуация в 2015 году не изменится, то часть банков вообще откажется от программ ипотечного кредитования загородной недвижимости (некоторые уже объявили об их приостановке), а другие существенно повысят процентные ставки. В результате загородная ипотека может практически исчезнуть как подкласс», – говорит Елена Шишулина, директор по маркетингу «УК «СТАРТ Девелопмент».
В этой ситуации основная надежда – на рассрочки от застройщиков. И их доля на рынке действительно растет. Чаще всего рассрочка предоставляется на один год, иногда срок увеличен до двух лет. Есть беспроцентные рассрочки, но, с учетом кризиса и общего удорожания проектов, все больше девелоперских компаний будут склоняться в сторону начисления процентов, хоть и меньших, чем при ипотеке.
При этом надо понимать, что, учитывая неопределенность экономической ситуации, компании не заинтересованы в отсрочке получения крупных сумм денег. Поэтому их собственные «кредитозамещающие» продукты будут распространяться главным образом на относительно дешевые объекты – участки экономкласса, таунхаусы, квартиры в малоэтажке.
Весь спрос «съели»
Еще одна тенденция, связанная с текущим кризисом, – сокращение объема спроса. «В 2014 году мы наблюдали всплески ажиотажного спроса на загородные объекты в феврале, затем в середине лета, в конце осени и декабре – они были подкреплены волнениями населения из-за нестабильности национальной валюты», – вспоминает Максим Красненко.
По его словам, 2014 год практически исчерпал платежеспособный спрос, опустошив кошельки покупателей. Поэтому наступивший год будет тяжелее прошлого – в частности, стоит ожидать проседания спроса на участки, ставшие объектом инвестирования в это неспокойное время. Также, считает эксперт, пострадает элитная недвижимость: девелоперам придется снижать цены или временно замораживать проекты.
Впрочем, давать прогнозы сейчас довольно сложно. Эксперты говорят, если повышение ключевой ставки – временная мера, то вполне возможно, что ипотека в 2015 году хотя бы в минимальном объеме вернется за город.
