Участок как инвестиция
Как правило, сегодняшние приобретатели земли не спешат строиться, для многих возведение дома весьма отдаленная перспектива. Такого мнение придерживается Елена Шишулина, директор по маркетингу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент» (коттеджные поселки «Демидовская усадьба» и «Тайберри»). «Мы видим, что зачастую люди покупают сразу несколько участков: по наделу для каждого члена семьи или для группы друзей», — добавляет Елена Шишулина.
Вложения в недвижимость были и остаются в нашей стране самым надежным способом сбережения денежных средств. Однако на покупку квартиры, даже однокомнатной, хватает далеко не всем, слишком дорогой «входной билет» на этот рынок. А вот приобретение земли по карману большинству семей. Так, качественный, пусть и небольшой, участок с пакетом инженерной инфраструктуры в пригородной зоне можно приобрести за 1,3–1,5 млн руб. А чуть дальше от Петербурга есть интересные участки и за 500–700 тыс. руб. Вложения в землю в данный момент оправданы еще и тем, что участки, в отличие от многих других товаров, практически не подорожали.
«Предпосылки для подорожания участков, безусловно, есть. Например, при прокладке электросетей существенная доля оборудования закупается за рубежом, то же самое касается сетей водоснабжения и очистных сооружений», — отмечает Елена Шишулина. По ее словам, чем сложнее объект с инженерной точки зрения, тем больше требуется импортного оборудования и материалов, которые, как известно, дорожают.
Такого же мнения придерживается и Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера» (коттеджный поселок «Береговая горка»): «Использование импортных материалов при инженерной подготовке массивов — единственная явная предпосылка для роста цен на землю».
Цены замерли
Впрочем, пока земельным девелоперам удается сдерживать цены. Как считает Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «СТИНКОМ», земельные участки дорожают по-прежнему плавно, по мере развития проекта. Пока нет коммуникаций, цена земли минимальная.
Провели электричество — повысили цену, наладили газоснабжение — еще одно плановое повышение. Резких скачков цен на рынке участков без подряда нет.
По словам Светланы Невелевой, сейчас идеальное время для инвестиций в участки: «Поскольку девелоперы удерживают рублевые цены, покупатели могут совершить очень выгодную сделку. А те, кто успел перевести деньги в валюту, могут получить выгоду до 40%».
Предложение сокращается
Еще один фактор, говорящий о сегодняшней инвестиционной привлекательности земли — сокращение качественного предложения на рынке.
В последние годы предложение земельных участков во много раз превышало спрос. Однако при внимательном рассмотрении становится ясно: среди сотен коттеджных поселков лишь десятки проектов действительно, качественные, с хорошими перспективами развития.
Между тем новых поселков с земельными участками без подряда на рынок выводят теперь крайне мало. «Классический земельный девелопмент — очень сложный вид бизнеса, связанный с повышенными рисками для компании, поэтому в нынешних нестабильных экономических условиях число тех, кто выводит в продажу новые коттеджные поселки, уменьшилось», — отмечает Светлана Невелева. По ее словам, проекты в продажу выходят, но примерно 60–70% из них — это поселки, где предлагаются не участки без подряда, а таунхаусы или малоэтажное жилье квартирного типа. Такие объекты лучше раскупаются и гарантируют девелоперу более стабильную прибыль. Не случайно и многие известные игроки земельного рынка переключаются на строительство «малоэтажки».
«Помимо качественных малоэтажных комплексов на рынке есть и дешевые таунхаусы. Покупатель должен тщательно подумать, прежде чем соглашаться на подобные предложения. За низкой ценой могут скрываться проблемы с юридической чистотой земельного участка, дополнительные платежи и тому подобное, — говорит Владислав Радивилов, директор компании «Фортуна Эстейт». — В своем коттеджном поселке «Колтуши» мы предлагаем покупателям высококачественные сблокированные дома (таунхаусы) комфорт-класса площадью от 170 кв. м. При цене от 7,5 млн руб. спрос на такие дома есть, и это говорит о зрелости рынка».
«Мы также не планируем запускать новые проекты с участками без подряда, — делится Светлана Невелева. — Зато активно развиваем другие направление бизнеса: проектирование, строительство. И уже возводим дома не только в своем поселке «Гармония», но и в проектах других компаний».
Оптимистичные прогнозы
По мнению участников рынка, этой весной спрос на участки без подряда будет довольно высоким. «Начало весеннего сезона радует большим количеством сделок, — рассказала Светлана Невелева. — И, судя по числу просмотров и предварительных договоренностей, высокий спрос должен сохраниться всю весну».
Высокий весенний спрос прогнозируют и в компании «СТАРТ Девелопмент»: «Мы ожидаем рост интереса к участкам без подряда уже с марта. На недавно прошедшей выставке «Жилищный проект» внимание к таким объектам было заметно выше, чем осенью 2014 года».
Покупка участка в период кризиса ни в коем случае не должна быть импульсивным шагом. По мнению Алексея Соколова, в сложные экономические периоды на рынке совершается много необдуманных, эмоциональных действий, которые могут привести к увеличению числа пустующих участков и долгостроев. Следует выбирать участок по карману, то есть в сегменте, соответствующем уровню доходов, и не связываться с сомнительными продавцами, которые реализуют земли без инженерных сетей. Дешевизна в данном случае может обернуться потерей денег в «замороженном» проекте.
К счастью, по словам Елены Шишулиной, на рынке бóльшая часть покупателей тщательно проверяют все документы и даже откладывают покупку, пока не увидят активные работы в коттеджном поселке. Иногда, говорит эксперт, с одним клиентом проводится 8–10 просмотров. Раньше такой обстоятельности не было.
