Покупатели, которые не имеют больших накоплений, но все-таки хотели бы обзавестись загородным коттеджем, стараются свести расходы к минимуму. Поэтому с началом весны выросло число запросов на участки без подряда. «В апреле мы зафиксировали необычайно сильный всплеск активности клиентов. Мы ждали, что сделок будет больше, чем в предыдущие месяцы, но не предполагали, что так много. Участков было реализовано даже больше, чем год назад. Правда, по коттеджам и таунхаусам спрос пока сильно отстает от прошлогоднего уровня: особой прибавки не заметно. Люди охотно берут землю», — констатирует Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости.
Покупка участка с подрядом предполагает заключение с застройщиком договора на строительство дома, и, как правило, по определенному архитектурному плану. Но, приобретая землю без подряда, покупатель сам решает, какой дом и когда строить на ней. «По нашим проектам в апреле темп продаж примерно такой же, как был в тот же период в прошлом году. Однако с учетом того, что число проектов в компании с прошлого года подросло, в целом этот апрель оказался заметно лучше прошлогоднего. Довольно много покупателей приобретают участки «на перспективу» — без намерения строиться в этом же сезоне. Такие клиенты с удовольствием берут в проектах объекты на ранней стадии готовности — эти лоты обходятся куда дешевле», — говорит Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйДаДом».
Приобретают в основном небольшие участки, до 12 соток, причем в последние месяцы площадь покупаемых участков уменьшилась, весной было выкуплено довольно много участков по 7–8 соток, — на рынке наблюдается возврат к наделам почти садоводческого формата.
Вне зависимости от ценовой категории будущей покупки, клиенты активно изучают «строительную историю» девелопера, осматривая его предыдущие проекты. «Есть граждане, которые весьма активно ищут участок и в течение двух недель, объездив пять-шесть проектов, принимают решение. Некоторые клиенты ищут участок годами. Иные четко понимают, чего хотят, и их не сдвинуть с занятой позиции», — рассказывает Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Юкковское». Алексей Баринов подтверждает: «Потенциальные покупатели сначала приезжают посмотреть наши поселки в высокой стадии готовности, чтобы убедиться, что они активно застраиваются, и увидеть своими глазами, как компания выполняет обязательства».
Покупатели, приобретающие коттедж, наоборот, решают личные задачи, то есть меняют квартиру на дом, а не инвестируют в недвижимость. Так как люди сейчас покупают жилье для собственного проживания, основной спрос приходится на готовые предложения — требующие минимальных дополнительных инвестиций. Также покупатели пытаются обезопасить себя от недостроя. Сергей Муканаев, совладелец коттеджного поселка «Балаково», замечает: «В сегменте дорогих домов больше половины клиентов хотят купить готовый объект. Чем выше степень его готовности, тем лучше. Мало желающих связываться с длительным строительством».
Клиентов все больше волнуют вопросы стоимости эксплуатации купленного дома — лишние метры стараются не брать. Последние три-четыре года застройщики как в экономсегменте, так и в бизнес-классе идут по пути уменьшения общей площади домовладений. Сокращается доля нежилых помещений в пользу жилых, причем даже в бизнес-классе. И если еще год назад наиболее популярными были дома 150–250 кв. м, то уже с осени основной спрос приходился на дома площадью 90–150 кв. м. Весной ситуация не изменилась: востребованы объекты маленькой площади. Среднему классу, у которого есть деньги на покупку, нужны дома квартирного формата.
Дмитрий Сперанский уверен: «Несмотря на апрельские обнадеживающие результаты продаж, причин для быстрого роста спроса не наблюдается. Он будет постепенным и спокойным. Но к осени мы уже можем выйти на прошлогодние показатели с учетом того, что в 2014 году в это время спрос вполне ощутимо шел на убыль».
Цены будут расти
Снижение спроса в конце 2013 года привело к тому, что средняя стоимость реализованной сотки весь прошлый год снижалась. Своего минимума цена достигла в январе 2015 года, а весной постепенно начала расти. К началу лета средние цены демонстрируют положительную динамику, за исключением сегмента земельных участков бизнес-класса, в котором, по данным агентства «Итака», сотка за последние погода подешевела на 13%.
Дальнейшие ценовые прогнозы разнятся, но эксперты называют несколько факторов, от которых будет зависеть динамика цен. Два основных, конечно, курс рубля и инфляция. Аналитики, считающие, что цены будут расти, ссылаются на удорожание кредитов и материалов, в том числе отечественных. «Цены на участки меняться не будут. А вот цены на дома, в связи с удорожанием стройматериалов, могут подрасти», — считает Ольга Ландграф. Причем от курса рубля зависят цены на объекты и бизнес-, и экономкласса, но на загородные поселки бизнес-класса колебания курсов валют влияют существенно. Уже в январе-феврале застройщики, заключая контракты на новый строительный сезон, ощутили рост цен: импортные материалы подорожали минимум на 30–40%. В первую очередь инженерное, газовое, электротехническое оборудование, материалы для кровли и отделки фасадов. При этом в минувшие годы доля импортных материалов при строительстве коттеджных поселков бизнес-класса и выше достигала 50–60% — использовалось европейское оборудование для систем отопления и канализации, отделочные материалы. Теперь девелоперы стоят перед выбором: поднимать цены или переходить на отечественные стройматериалы.
«Полагаю, что до осени особого подъема спроса мы не увидим. Цены на загородном рынке летом вряд ли изменятся: возможна некоторая коррекция вниз у компаний, которым необходимо обслуживать кредиты», — говорит Сергей Муканаев. Зато, по мнению эксперта, покупатели сегодня могут рассчитывать на рассрочку при покупке дорогих объектов: «Из-за известных сложностей с кредитами мы сегодня готовы обсуждать варианты длительных рассрочек. Однако переговоры непростые: как предусмотреть все возможные катаклизмы и защитить интересы и покупателя, и застройщика от внезапных курсовых колебаний, неясно. Некоторые клиенты пытаются «отжать» скидки на кризисе, причем это желание иногда откровенно зашкаливает: есть примеры, когда нам предлагают снизить цену в 1,5–2 раза. Такие переговоры, конечно, прекращаются, не начавшись».
Выбор сужается
Аналитики отмечают, что в ближайшие годы клиентам придется снова обратить больше внимания на вторичный рынок — первичный рынок за год заметно сжался. По данным специалистов агентства недвижимости «Итака», в I квартале текущего года объем предложения коттеджей в Ленобласти и Петербурге снизился на 3,5%: в течение года полное завершение, а также частичная приостановка продаж зарегистрированы в 43 коттеджных поселках. Возобновление продаж по 13 проектам, а также выход на рынок 15 новых объектов не смогли компенсировать потери, как говорят эксперты. Причины этого явления понятны, а вот выводы для покупателей неутешительные: выбор вариантов будет постепенно сужаться. Причем если раньше это касалось в основном сегмента «премиум», то теперь на рынке равны все. «Предложение вряд ли будет пополняться, — считает Ольга Ландграф. — Более того, если спрос не выровняется в ближайшие месяцы, видимо, еще больше проектов вынужденно уйдут с рынка. Прежде всего в «группу риска» попадают поселки, находящиеся на ранних стадиях реализации».
Предложение сегодня преимущественно состоит из проектов, которые девелоперы вынуждены доводить до конца, так как уже серьезно «вложились» в стройку: получили документацию на строительство, частично проложили сети.
Проекты на нулевой стадии можно пересчитать по пальцам. География поселков, по данным «Итаки», такова: 70% всех проектов расположены во Всеволожском, Ломоносовском и Выборгском районах Ленинградской области. Уверенно лидирует Всеволожский район, в котором реализуется почти треть проектов (и в нем же предложения сокращается быстрее всего).
В целом половина проектов расположены в пределах 20 км от кольцевой автодороги: это 28 элитных коттеджных поселков, 75 проектов бизнес-класса и 94 поселка экономкласса. По мере удаления от кольцевой снижается и количество дорогих объектов.
В структуре предложения, по данным специалистов агентства «Итака», превалирует экономкласс. За год он значительно укрепил позиции: с 57 до 69%. Для сравнения: доля поселков бизнес-класса составляет 27%, премиум-класса — 4%. Три четверти предложения — это земельные участки, как с подрядом, так и без него.
Эксперты считают, что рынок приостановил развитие и прироста предложения в ближайшей перспективе ждать не приходится. Процесс вывода на рынок поселка всегда был растянут во времени как минимум на один — два года, и появлению новых проектов должен предшествовать период экономической стабильности.
