Территорию Всеволожского района можно разделить на две большие части: северную и восточную (по отношению к Петербургу). Между ними естественная граница — Ржевский артиллерийский полигон. Министерство обороны давно не использует эту территорию по назначению, в перспективе ее, возможно, отдадут под строительство.
Сегодня речь пойдет именно о восточной части Всеволожского района, которая включает несколько загородных направлений: собственно всеволожское (Дорога жизни), колтушское и мурманское — по названиям трасс.
Сейчас во Всеволожском районе на разных этапах реализации находятся около 200 проектов коттеджных поселков. Из них почти половина на востоке.
Контрасты всеволожского рынка
Коттеджная застройка на каждом направлении восточной части района крайне неоднородна. Элитные проекты и поселки бизнес-класса зачастую соседствуют с недорогими домами в пригороде.
Например, соседи коттеджного поселка «Румболово» (бизнес-класс) во Всеволожске — малоэтажные комплексы комфорт-класса (ЖК «Мелодия») и даже экономкласса («Румболово-Сити»).
На колтушском направлении тоже широк выбор поселков разных классов. Так, в поселке Воейково и его окрестностях представлены элитные проекты: «Альпино» (коттеджи за 30–60 млн руб.), «Янтарный бор» (участки от 300 тыс. руб. за сотку).
А совсем недалеко, в деревне Токкари, реализуется проект коттеджного поселка «Токкари-Лэнд» от компании «Гарантъ Девелопмент». Здесь можно приобрести довольно просторные таунхаусы около 150 кв. м — классический бизнес-класс. Однако цены при этом тяготеют к комфорт-классу: от 5 до 7,5 млн руб. за дом.
Весьма контрастно предложение на мурманском направлении. Скажем, в окрестностях автомобильной развязки в Разметелеве расположен элитный коттеджный поселок «Изумrood», в котором стоимость коттеджей от 17 до 65 млн руб. Неподалеку возводится коттеджный поселок в формате экодеревни «Хапо-Ое» (возле одноименного населенного пункта), где можно приобрести участки без подряда по цене от 900 тыс. руб. Доступен заказ строительства коттеджа — площадь предлагаемых проектов от 117 до 190 кв. м, цена рассчитывается индивидуально.
Вокруг есть и другие коттеджные поселки, где преимущественно продается земля без подряда любого качества. Впрочем, соседство проектов разного уровня, похоже, не смущает покупателей.
Однако соседние проекты в какой-то мере влияют друг на друга. Так, в том же поселке «Изумrood» благодаря довольно демократичному окружению относительно недавно появилось и более доступное предложение: секции в дуплексах от 9 млн руб. А в 2014 году девелопер проекта — компания «Ниттис» даже пробовала продавать секции всего за 6,6 млн рублей.
Дом в пригороде или дача?
Восточную часть Всеволожского района используют как для постоянного проживания, так и для дачного отдыха. Хотя в принципе вся она может рассматриваться как место круглогодичного проживания за городом. Дело в том, что протяженность рассматриваемой территории небольшая: от восточного полукольца КАД, где она начинается, до берега Ладожского озера, в который она упирается, всего 35 км.
По наблюдениям участников рынка, чаще всего покупатели домов в пригороде все-таки предпочитают участки не дальше 20 км от кольцевой автодороги. То есть не дальше Всеволожска и его окрестностей (поселки Щегловка, Романовка и др.), в деревнях Колтуши, Аро (это уже колтушское направление), а также в пределах «треугольника» Хапо-Ое–Ёксолово–Манушкино (мурманское направление).
Пути для покупателей
В плане транспортной доступности восток Всеволожского района весьма привлекателен. Так, все три пронизывающие его трассы жители коттеджных поселков могут использовать в качестве дублеров — чтобы объехать возникшую пробку.
По данным Евгении Одинцовой, руководителя отдела продаж коттеджного поселка «Петровское барокко», если оценивать загруженность трасс в часы пик по десятибалльной шкале, то Дорога жизни обычно забита на девять баллов, Мурманское шоссе — примерно на семь, зато Колтушское шоссе — всего на три балла.
Многие покупатели загородной недвижимости пользуются также электричками — железнодорожная сеть развита на востоке Всеволожского района отлично. От Петербурга электричка едет от Финляндского вокзала до Всеволожска полчаса, до берега Ладоги — чуть больше часа. Между этими пунктами поезд делает остановки: в поселке Романовка, поселке станции Корнево, деревне Проба, поселке Рахья, поселке станции Ириновка, деревне Борисова Грива. Также поезд останавливается в Щеглове, в крупном садоводческом массиве «Дунай», в поселке им. Морозова на берегу Ладоги (станции 21-й км и Петрокрепость).
Таким образом, возникает множество вариантов проезда. Возьмем, к примеру, коттеджный поселок «Вишневый сад», расположенный между улицей Чехова и Торговым проспектом во Всеволожске (в поселке предлагаются участки с подрядом и без, а также таунхаусы — дома в пригороде). На автомобиле сюда удобнее всего добираться по Дороге жизни (Рябовскому шоссе) или Колтушскому шоссе. В случае серьезных пробок можно поехать по Мурманской трассе и потом на развязке в Разметелеве «уйти» на Колтушское шоссе. Покупатель также может воспользоваться общественным транспортом: электричкой до станции Мельничный Ручей или Всеволожская около 35 мин., автобусом (маршруткой) от Финляндского или Ладожского вокзала — примерно 30 минут.
«Социалка» запаздывает
Социальная инфраструктура на востоке района развита довольно хорошо. В первую очередь жители пользуются объектами города Всеволожска, где, по словам Евгении Одинцовой, есть все, начиная от магазинов и супермаркетов и заканчивая кинотеатрами, нотариальными конторами, больницами, школами, детскими садами и т. д. Но, как и везде, ощущается дефицит муниципальных мест в детсадах и яслях.
Что касается уровня инфраструктуры, то он, по словам эксперта, тяготеет скорее к комфорт-, а не бизнес-классу. Хотя есть элитный спортклуб, продуктовые магазины. Ощущается недостаток ресторанов элитного и бизнес-уровня.
Впрочем, нужно понимать, что из-за активного строительства домов в пригороде, в том числе восточной части Всеволожского района, нагрузка на социальные объекты все время возрастает. И дефицит «социалки» уже не за горами.
Учитывая данный факт, девелоперы стремятся создать максимально благоприятные условия для жизни в своих поселках. Например, в рамках коттеджного поселка бизнес-класса «Петровское барокко», возле Всеволожска, на берегу Второго Ждановского озера, девелопер предусмотрел просторную детскую и спортивную площадки, обустроенную пляжную зону, парковку для гостей.
Благодатная почва для малоэтажки
На востоке Всеволожского района развиваются самые разные форматы загородной недвижимости. Значительная доля предложения приходится на земельные участки без подряда. Причем в ближайшем пригороде преобладают участки со статусом ИЖС (для индивидуального жилищного строительства), но чем дальше в сторону Ладоги, тем больше можно найти в продаже доступных садовых участков (СНТ).
Многое также зависит от направления: так, на всеволожском гораздо больше участков ИЖС, чем, скажем, на мурманском. Причем восток Всеволожского района хорошо газифицирован, поэтому участки чаще всего предлагаются с полным пакетом инженерной инфраструктуры.
Коттеджей и участков с подрядом в продаже меньше, чем «бесподрядных», но все-таки по сравнению с другими районами во Всеволожском данный сегмент рынка развит хорошо.
В последние годы активное развитие также получили форматы домов в пригороде: таунхаусов и малоэтажных многоквартирных комплексов. Одним из самых крупных ареалов такой недвижимости стал поселок Щеглово. Там реализуются такие проекты, как «Традиция» (таунхаусы), ЖК «Азбука», «Щегловская усадьба», «Щеглово парк», «Дом с фонтаном» (квартиры) и др.
Также формат малоэтажного жилья развит во Всеволожске. Помимо упоминавшегося поселка «Вишневый сад» (таунхаусы), реализуютсятакие проекты «Ириновский», «Земляничная поляна», «Мелодия», Gröna Lund, Pietari (квартиры), «Альпийская горка» (таунхаусы).
По данным застройщиков, наибольшим спросом пользуются таунхаусы и квартиры площадью 40–60 кв. м, однако и более просторное жилье тоже находит своего покупателя, пусть и не так быстро.
В целом спрос на загородную недвижимость восточной части Всеволожского района стабильно высокий. Поэтому на этих территориях часто появляются новые проекты: имеющийся товар не залеживается.
