Ценообразование на загородном рынке в наше время прозрачностью не отличается. Изучая объявления о продаже домов, приходится сталкиваться с тем, что цены предложений одинаковых по характеристикам объектов в одних и тех же массивах могут отличаться в два раза. На загородном рынке недвижимости нет типовых объектов, на которые можно ориентироваться. Поэтому здесь значительно чаще, чем в сегменте городских квартир, встречаются продавцы с завышенными ценовыми запросами.
При этом покупателю загородного дома следует иметь в виду, что у относительно недорогих предложений – все дефекты как на ладони. В то же время, чем дороже загородный объект – тем больше шансов столкнуться с тщательно замаскированными недоделками.
Итак, какие варианты сегодня чаще всего предлагают в рамках разных ценовых диапазонов?
Продажа домов до двух миллионон рублей
Изучая свежие объявления, мы можем обнаружить, немало предложений ценового уровня «почти даром». Но здесь следует понимать, что участки с ценами до 600 тыс. руб. в большинстве случаев имеют те или иные проблемы. Например, неважная транспортная доступность, отсутствие воды или электричества. Продавцы, понятное дело, готовы заверить вас, что проблемы вот-вот решатся. Тем не менее, приобретение участка по обозначенной цене – всегда риск, что освоение территории затянется.
Движемся дальше. Рассматривая объявления о продаже домов предлагаемых по ценам до 1,5 млн руб., вы, скорее всего, убедитесь в том, что в данном ценовом сегменте основную ценность представляют также не сами строения, а участки с коммуникациями. Причем к продаже может предлагаться, действительно, неплохой участок: например, с времянкой, или неухоженным старым домом. Но обычно такой объект требует реконструкции, а то и сноса.
Покупать или не покупать? В любом случае, приобретать такой объект можно при совпадении двух условий. Во-первых, очень нравится сам участок. Во-вторых, ваш бюджет позволяет разворачивать строительство – причем это будут суммы, заметно превышающие первичные вложения.
Ближе к верхней границе указанного ценового диапазона встречается немало объектов категории «недострой» - в основном коробки довольно-таки просторных домов из бруса или газобетона.
Нередко такой объект - «заготовка» просторного коттеджа, который продавец строил для себя, но не рассчитал финансовых возможностей. Также имеет смысл напомнить, что причиной выставления недостроя на продажу могут быть серьезные ошибки, допущенные при строительстве.
Продажа домов от двух до трех миллионов рублей
Дома по ценам малогабаритных городских квартир предлагают и в ближних пригородах Петербурга, и в дачных поселках, и в населенных пунктах, имеющих стабильное транспортное сообщение с городом.
Отметим сразу: для предложений данного ценового диапазона сантехнические удобства в доме – на сегодняшний день уже норма. Причем одновременно это и основная точка, требующая контроля при осмотре. Естественно, о центральном водопроводе и канализации речь здесь часто не идет. Вода в дом обычно подается насосной станцией из скважины или колодца, а отводится в очистное сооружение, расположенное здесь же, на участке.
Другие типичные представители данного ценового сегмента – относительно свежие коттеджи из SIP-панелей, а также видавшие виды загородные дома со свежей отделкой виниловым сайдингом. В любом случае на все признаки недавней предпродажной подготовки потенциальному покупателю следует обращать пристальное внимание.
Что нас должно интересовать в первую очередь? Во-первых, лимиты и качество колодезной воды, и как работает локальная канализация. Во-вторых, если вы рассчитываете на дом, пригодный для зимней эксплуатации, - как он утеплен и отапливается. Но осмотр объекта перед покупкой – это тема для отдельных публикаций.
Продажа домов от трех до пяти миллионов рублей
В ценовом сегменте от трех до пяти миллионов рублей представлены как дачи, так и дома для постоянного проживания в ближних пригородах. Также это могут быть объекты вторичной продажи в демократичных коттеджных поселках – с центральными коммуникациями и газоснабжением.
В данном сегменте формат объекта (дачный или для постоянного проживания) диктует его локация. Например, в рекреационных зонах Выборгского или Приозерского районов в рамках обозначенного диапазона цен часто предлагают уютные деревянные дачные дома с постройками разного назначения (баня, мастерская, гостевой дом) на просторных ухоженных участках. Но, к примеру, во Всеволожском или Ломоносовском районах районе за те же суммы вам, скорее всего, предложат объект типа «двухуровневая квартира с участком»: коттедж с гостиной и кухней внизу, спальнями в мансарде и санузлами на первом и втором этажах.
Главный объединяющий признак данного ценового сегмента, в котором представлены, в основном, совсем «свежие» дома, заключается в том, что большинство из них строили не для себя, а на продажу.
Соответственно, качество исполнения может сильно разниться: это может быть и аккуратный «каркасник» по типовому проекту, и строение из пеноблоков (газобетона). Что выбрать? Здесь на вкус и цвет товарища нет. Но если вы не риэлтор и не строитель, и намерены приобрести дом с очевидными недоделками, - обязательно обратитесь к независимым экспертам.
