Яндекс.Метрика
Загородное обозрение
салон загородной недвижимости

Покупатель выбирает качество

Спрос и предложение на вторичном рынке / 31.10.2019

Редакция проекта «Загородное Обозрение»

197022, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., 83

zagorod.spb.ru
info@zagorod.spb.ru

+7(812)313-63-61

Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru

Авторские права

ЗО Загородное обозрение
Платежеспособный спрос на загородном рынке по-прежнему невысокий, однако последние девять месяцев принесли позитивные тенденции.

Во-первых, качественное предложение распродается. Во-вторых, клиенты предпочитают безупречные участки, пусть и небольшие. И, в-третьих, участники загородного рынка не боятся выводить на рынок новые проекты.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на конец сентября 2019 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в открытой продаже было 356 коттеджных поселков (+61 дополнительных очередей готовых поселков), а также 30 проектов с таунхаусами (+9 очередей).

Общий объем рынка коттеджных поселков составил 41,6 тыс. лотов, а вот объем предложения коттеджных поселков зафиксирован на уровне 18,3 тыс. штук. Доля непроданных объектов в коттеджных поселках на конец сентября 2019 немного снизилась относительно уровня предыдущего квартала и составляет 44,1%.

Продается далеко не все

Но интереснее данные о продажах. В третьем квартале 2019 года на первичном загородном рынке было реализовано 1,5 тыс. объектов (коттеджей, участков, таунхаусов). Такая активность сопоставима с зарегистрированной во втором квартале текущего года и прошлого года. То есть ситуация «ровная», без всплесков.

Всего за девять месяцев заключено 4,1 тыс. сделок (на уровне 2018 года). При этом, по подсчетам «Петербургской недвижимости», в этом году весенне-летний период (второй и третий кварталы) характеризовался большей активностью, чем в 2016–2018 годы (3 тыс. сделок против 2,8 тыс.), однако не был достигнут высокий результат 2015 года (3,4 тыс. шт.).

Как все последние годы, наибольшим спросом пользуются участки без обязательного подряда. В структуре продаж за девять месяцев на такие участки пришлись 88,6% сделок. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 6,5%. На долю коттеджей и участков с подрядом пришлось 5,2% продаж, таунхаусы составили 6,4% общего числа объектов.

Участки без подряда формируют основу предложения и в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти — это 75% предлагаемых объектов. Если прибавить к этому предложение в тех поселках, где есть участки с подрядом и без него, то «бесподрядных» будет 94%!

На рынке довольно жесткая конкуренция, среди коттеджных поселков выигрывают те, кто способен предложить высокое качество по разумной цене. В целом покупатель склонен выбирать качественное предложение. По данным экспертного бюро «Сперанский», средняя цена проданной сотки за отчетный период — 199 тыс. руб. Согласно статистике информационного обмена, прошло много сделок с дорогими участками, продажа участка за 7 млн — вовсе не редкость. «При этом число сделок с дешевыми участками сокращается, что говорит о поляризации доходов. Летом 2017 года — 103, 2018-го — 115, 2019-го — 78. С ростом числа дорогих продаж снижается количество сделок с дешевыми наделами», — отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель бюро.

Эту тенденцию подтверждает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»: «У нас лучше всего продавались земельные участки в коттеджном поселке «Город-Сад». Стоимость одной сотки там 130 тыс. руб., плюс взнос 475 тыс. руб. на инженерную инфраструктуру. В пересчете на одну сотку стоимость земли с инженерными коммуникациями составляет около 250 тыс. руб. При этом в абсолютном выражении получается низкая цена за участок за счет нарезки по четыре или шесть соток».

Если бюро «Сперанский» в рамках информобмена собирает данные примерно о ста коттеджных поселках, то в «Петербургской недвижимости» в целом по рынку в сегменте участков стоимостью до 100 тыс. руб. за сотку зарегистрировали прирост числа сделок на 12%. При этом по этой цене могут продаваться довольно качественные наделы в удаленных от Петербурга райо­нах (дачных локациях). В зоне для постоянного проживания вокруг города таких цен просто не найти, либо эту будет рискованное предложение в сомнительном проекте.

Сегмент коттеджей

По данным Экспертного бюро «Сперанский», на загородном рынке быстро сокращается количество коттеджных поселков, в которых предлагаются дома. Год назад их было 125, а сегодня осталось 110. Причем надо учесть, что еще 25 проектов ориентированы на продажу участков и предлагают 2–3 дома для ассортимента.

«В сегменте домов реальных альтернатив с каждым годом становится все меньше. Сегодня клиенты просматривают три-четыре варианта коттеджных поселков — и все. Лет пять назад они выбирали из десяти заинтересовавших их предложений», — делится наблюдениями Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».

Летние продажи были весьма результативными. «Хотя девелоперы считают август месяцем отпусков, статистика последних пяти лет это опровергает. Август оказывается на 12–14% результативнее других летних месяцев. Всего в августе 2019 года было заключено 119 сделок на сумму 302 млн руб.», — приводит данные информационного обмена аналитик Дмит­рий Сперанский. По его словам, за лето совершено 376 сделок на сумму 874 млн руб. И 94% — это сделки с участками.

Ждать ли пополнения?

По наблюдениям Дмитрия Сперанского, исследование рек­ламного рынка коттеджных поселков показывает, что активность девелоперов больше не снижается, однако роста рекламы пока нет. Участники рынка готовят почву для новых проектов.

Например, «1-я Академия недвижимости» планирует вывести на рынок в следующем году сразу три новых проекта: коттеджный поселок в Разметелеве (Мурманское направление), коттеджный поселок «Сосновские горки» (Новоприозерское шоссе) рядом с «Игорой», в Соснове.

Согласно подсчетам «Петербургской недвижимости, за третий квартал 2019 года в продажу выведены шесть новых коттеджных поселков (+6 очередей) — в сумме 1000 лотов. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года, объем пополнения рынка снизился на четверть, относительно второго квартала 2019 года показатель на 38% ниже. Впрочем, аналитики считают, что снижение темпов пополнения в третьем квартале типично для годовой динамики в преддверии тихого по спросу зимнего периода.

В целом за девять месяцев 2019 года на рынок поступило около 4 тыс. лотов в коттеджных поселках, это всего на 6% ниже уровня января — сентября 2018 года. В структуре предложения новых коттеджных поселков за девять месяцев 2019 года участки без обязательного подряда составляют почти 100%.

А вот в сегменте таунхаусов сохраняется крайне низкая динамика вывода новых проектов. За третий квартал в продажу вышли всего три дополнительные очереди реализуемых проектов. Суммарно за девять месяцев на рынок выведено три проекта и семь дополнительных очередей общим объемом 300 лотов, что на 43% меньше, чем за девять месяцев 2018 года.

По словам Дмитрия Сперанского, новые проекты будут выходить всегда. Но сегодня значительная часть новинок — это «замороженные» поселки. Застройщики будут искать специалистов, способных реанимировать брошенные пятна, сменив концепцию и название. Больших изменений на рынке можно ожидать лишь после серьезных сдвигов в экономике в ту или другую сторону.

Есть и пессимистичные прогнозы. «Мы ожидаем снижения количества коттеджных поселков по всем направлениям. Последние пару лет фиксируется снижение интереса покупателей к загородному рынку вообще. Землю покупают, но большинство откладывает начало строительства, иногда лет на пять», — делится наблюдениями Ирина Кудрявцева, руководитель отдела продаж компании «Теорема».

При текущей активности покупателей и с учетом динамики прошлых лет Консалтинговый центр «Петербургская нед­вижимость» ожидает достижения в этом году объема спроса 5,2–5,3 тыс. лотов при сохранении стабильности рынка (в отсутствие резко негативных внешних изменений). Пока ситуация ровная. Успешные проекты планово распродаются, коттеджные поселки с невнятным позиционированием или теми или иными проблемами стоят невостребованные.

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости»

У нас лучше всего продавались земельные участки в коттеджном поселке «Город-Сад». Причины, на наш взгляд, две: низкая цена и расположение поселка в черте Санкт-Петербурга, в Выборгском районе, на границе с Новосёлками.
По остальным поселкам продажи компании соответствовали статистике прошлого года, несмотря на то что участков остается немного и они не лучше тех, что продавались в прошлом году.
В целом спрос меняется в сторону снижения площади участков и их цены. Платежеспособность заметно упала в сравнении с прошлогодней. Продажи поддерживаются на уровне прошлого года исключительно за счет завершения строительства поселков. Удельный вес сделок с использованием ипотеки продолжает расти.

Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»

В 2019 году мы видим изменение средней суммы сделки. Показатель текущего года — 1,7 млн руб. за участок, а прошлогодний летний — 1,5 млн руб. Рассрочки в общей доле продаж составляют 35%.
Средний показатель лета по сделкам с привлечением кредитных средств составил 17,5%, тогда как в прош­лом году был 28–30%. Осенью такая форма оплаты снова стала вызывать интерес покупателей, поскольку условия (в первую очередь ставки) становятся более привлекательными. Более того, благодаря тесному сотрудничеству с банками летом нам удалось изменить и срок от подачи заявки на ипотеку до ее подписания — он стал короче почти на неделю. Если еще весной приходилось ждать в среднем 28 дней, то сейчас примерно 19 дней. В ипотеку в основном приобретаются участки в проектах комфорт-класса высокой степени готовности: «ПриЛЕСный», «ПриЛЕСный-2», «Кокосы» и «Кавголовские холмы».
Резких изменений этот год не принес. Но в сегментах «комфорт» и выше все больше заметно внимание к качеству строительства коттеджного поселка, инфраструктуре и эстетическим характеристикам. В частности, мы видим спрос на готовые предложения. Ориентируясь на эти данные, мы формируем для клиентов комплексные программы: кредитования строительства — для этого у нас есть сервис «Загородный кредитный помощник» и кредитный специалист в штате; строительства дома, начиная от проекта, созданного нашим архитектором, до его реализации под контролем персонального менеджера; регистрации готового дома при помощи нашего нового сервиса «Регистрационный помощник». Воспользоваться сервисами «Загородный кредитный помощник» и «Регистрационный помощник» могут наши покупатели, клиенты коллег по загородному рынку и строительные компании.

Антон Гаринов, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест»

Если говорить о предпочтениях покупателей, то, конечно, большинство стремятся приобрести коттедж в уже готовом, обжитом поселке, где действуют все коммуникации, созданы удобные подъездные пути и необходимая инфраструктура, где можно пообщаться с будущими соседями, узнать их мнение о качестве строительства, удобстве проживания в данной локации, работе управляющей компании и т. д.
К проектированию покупатели также сегодня подходят более рационально, стремясь максимально эффективно использовать площадь. Коттеджи большой площади с огромными земельными наделами потихоньку уходят в прошлое. В основном клиенты предпочитают приобретать домовладения от 250 до 300 кв. м с участками от 12 до 20 соток.
Отмечу, что в этом году большая часть клиентов приобретали участки с домами и лишь незначительная часть — только земельные участки. Что удивительно: в прошлом году половина сделок у нас проходили с привлечением ипотечного кредитования. В 2019 году все сделки были либо с оплатой 100%, либо с оформлением рассрочки. Не исключено, что это связано с новым вариантом рассрочки, который компания разработала в начале года. По его условиям при заключении договора покупатель оплачивает 50% стои­мости строительства коттеджа, а вторую половину выплачивает равными частями в течение года — пока разрабатывается архитектурный проект и возводится дом. По окончании строительства клиент вносит на счет застройщика полную стоимость земельного участка. Такая схема не требует больших вложений на старте проекта и предполагает еще более рациональный подход к покупке.

Юлия Масалова, коммерческий директор «БТК-девелопмент»

В 2019 году клиенты активно интересовались таунхау­сами с отделкой. Как правило, они уже приобретали жилую недвижимость и не хотели сталкиваться с проблемами ремонта и отделки, поэтому предпочитали готовые решения. Большим спросом таунхаусы пользуются у многодетных семей, которым банки предоставляют выгодные условия ипотечного кредитования.
Курортный район по-прежнему востребован, Клиенты понимают, что в этой локации цены значительно выше, чем в других. Индивидуальные условия оплаты и дополнительные скидки, безусловно, привлекают наших клиентов. На стадии знакомства с поселком они уже располагают достаточной информацией о застройщике, что подтверждает их заинтересованность и готовность к покупке.
В 2019 году мы провели пять сделок. Клиенты приобретали таунхаусы без отделки с использованием ипотечных средств. По сравнению с прошлым годом заметно увеличилось количество телефонных звонков и показов по жилому комплексу «Оллила». Интерес связан с лояльным подходом к каждому клиенту и, конечно, с акционными предложениями. Так, до конца 2019 года «БТК-девелопмент» предлагает таунхаусы без отделки по специальной цене: 68 тыс. руб. за квад­ратный метр.

В избранном В избранное
1089
Предложения