Во-первых, качественное предложение распродается. Во-вторых, клиенты предпочитают безупречные участки, пусть и небольшие. И, в-третьих, участники загородного рынка не боятся выводить на рынок новые проекты.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на конец сентября 2019 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в открытой продаже было 356 коттеджных поселков (+61 дополнительных очередей готовых поселков), а также 30 проектов с таунхаусами (+9 очередей).
Общий объем рынка коттеджных поселков составил 41,6 тыс. лотов, а вот объем предложения коттеджных поселков зафиксирован на уровне 18,3 тыс. штук. Доля непроданных объектов в коттеджных поселках на конец сентября 2019 немного снизилась относительно уровня предыдущего квартала и составляет 44,1%.
Продается далеко не все
Но интереснее данные о продажах. В третьем квартале 2019 года на первичном загородном рынке было реализовано 1,5 тыс. объектов (коттеджей, участков, таунхаусов). Такая активность сопоставима с зарегистрированной во втором квартале текущего года и прошлого года. То есть ситуация «ровная», без всплесков.
Всего за девять месяцев заключено 4,1 тыс. сделок (на уровне 2018 года). При этом, по подсчетам «Петербургской недвижимости», в этом году весенне-летний период (второй и третий кварталы) характеризовался большей активностью, чем в 2016–2018 годы (3 тыс. сделок против 2,8 тыс.), однако не был достигнут высокий результат 2015 года (3,4 тыс. шт.).
Как все последние годы, наибольшим спросом пользуются участки без обязательного подряда. В структуре продаж за девять месяцев на такие участки пришлись 88,6% сделок. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 6,5%. На долю коттеджей и участков с подрядом пришлось 5,2% продаж, таунхаусы составили 6,4% общего числа объектов.
Участки без подряда формируют основу предложения и в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти — это 75% предлагаемых объектов. Если прибавить к этому предложение в тех поселках, где есть участки с подрядом и без него, то «бесподрядных» будет 94%!
На рынке довольно жесткая конкуренция, среди коттеджных поселков выигрывают те, кто способен предложить высокое качество по разумной цене. В целом покупатель склонен выбирать качественное предложение. По данным экспертного бюро «Сперанский», средняя цена проданной сотки за отчетный период — 199 тыс. руб. Согласно статистике информационного обмена, прошло много сделок с дорогими участками, продажа участка за 7 млн — вовсе не редкость. «При этом число сделок с дешевыми участками сокращается, что говорит о поляризации доходов. Летом 2017 года — 103, 2018-го — 115, 2019-го — 78. С ростом числа дорогих продаж снижается количество сделок с дешевыми наделами», — отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель бюро.
Эту тенденцию подтверждает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»: «У нас лучше всего продавались земельные участки в коттеджном поселке «Город-Сад». Стоимость одной сотки там 130 тыс. руб., плюс взнос 475 тыс. руб. на инженерную инфраструктуру. В пересчете на одну сотку стоимость земли с инженерными коммуникациями составляет около 250 тыс. руб. При этом в абсолютном выражении получается низкая цена за участок за счет нарезки по четыре или шесть соток».
Если бюро «Сперанский» в рамках информобмена собирает данные примерно о ста коттеджных поселках, то в «Петербургской недвижимости» в целом по рынку в сегменте участков стоимостью до 100 тыс. руб. за сотку зарегистрировали прирост числа сделок на 12%. При этом по этой цене могут продаваться довольно качественные наделы в удаленных от Петербурга районах (дачных локациях). В зоне для постоянного проживания вокруг города таких цен просто не найти, либо эту будет рискованное предложение в сомнительном проекте.
Сегмент коттеджей
По данным Экспертного бюро «Сперанский», на загородном рынке быстро сокращается количество коттеджных поселков, в которых предлагаются дома. Год назад их было 125, а сегодня осталось 110. Причем надо учесть, что еще 25 проектов ориентированы на продажу участков и предлагают 2–3 дома для ассортимента.
«В сегменте домов реальных альтернатив с каждым годом становится все меньше. Сегодня клиенты просматривают три-четыре варианта коттеджных поселков — и все. Лет пять назад они выбирали из десяти заинтересовавших их предложений», — делится наблюдениями Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».
Летние продажи были весьма результативными. «Хотя девелоперы считают август месяцем отпусков, статистика последних пяти лет это опровергает. Август оказывается на 12–14% результативнее других летних месяцев. Всего в августе 2019 года было заключено 119 сделок на сумму 302 млн руб.», — приводит данные информационного обмена аналитик Дмитрий Сперанский. По его словам, за лето совершено 376 сделок на сумму 874 млн руб. И 94% — это сделки с участками.
Ждать ли пополнения?
По наблюдениям Дмитрия Сперанского, исследование рекламного рынка коттеджных поселков показывает, что активность девелоперов больше не снижается, однако роста рекламы пока нет. Участники рынка готовят почву для новых проектов.
Например, «1-я Академия недвижимости» планирует вывести на рынок в следующем году сразу три новых проекта: коттеджный поселок в Разметелеве (Мурманское направление), коттеджный поселок «Сосновские горки» (Новоприозерское шоссе) рядом с «Игорой», в Соснове.
Согласно подсчетам «Петербургской недвижимости, за третий квартал 2019 года в продажу выведены шесть новых коттеджных поселков (+6 очередей) — в сумме 1000 лотов. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года, объем пополнения рынка снизился на четверть, относительно второго квартала 2019 года показатель на 38% ниже. Впрочем, аналитики считают, что снижение темпов пополнения в третьем квартале типично для годовой динамики в преддверии тихого по спросу зимнего периода.
В целом за девять месяцев 2019 года на рынок поступило около 4 тыс. лотов в коттеджных поселках, это всего на 6% ниже уровня января — сентября 2018 года. В структуре предложения новых коттеджных поселков за девять месяцев 2019 года участки без обязательного подряда составляют почти 100%.
А вот в сегменте таунхаусов сохраняется крайне низкая динамика вывода новых проектов. За третий квартал в продажу вышли всего три дополнительные очереди реализуемых проектов. Суммарно за девять месяцев на рынок выведено три проекта и семь дополнительных очередей общим объемом 300 лотов, что на 43% меньше, чем за девять месяцев 2018 года.
По словам Дмитрия Сперанского, новые проекты будут выходить всегда. Но сегодня значительная часть новинок — это «замороженные» поселки. Застройщики будут искать специалистов, способных реанимировать брошенные пятна, сменив концепцию и название. Больших изменений на рынке можно ожидать лишь после серьезных сдвигов в экономике в ту или другую сторону.
Есть и пессимистичные прогнозы. «Мы ожидаем снижения количества коттеджных поселков по всем направлениям. Последние пару лет фиксируется снижение интереса покупателей к загородному рынку вообще. Землю покупают, но большинство откладывает начало строительства, иногда лет на пять», — делится наблюдениями Ирина Кудрявцева, руководитель отдела продаж компании «Теорема».
При текущей активности покупателей и с учетом динамики прошлых лет Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» ожидает достижения в этом году объема спроса 5,2–5,3 тыс. лотов при сохранении стабильности рынка (в отсутствие резко негативных внешних изменений). Пока ситуация ровная. Успешные проекты планово распродаются, коттеджные поселки с невнятным позиционированием или теми или иными проблемами стоят невостребованные.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости»
У нас лучше всего продавались земельные участки в коттеджном поселке «Город-Сад». Причины, на наш взгляд, две: низкая цена и расположение поселка в черте Санкт-Петербурга, в Выборгском районе, на границе с Новосёлками.
По остальным поселкам продажи компании соответствовали статистике прошлого года, несмотря на то что участков остается немного и они не лучше тех, что продавались в прошлом году.
В целом спрос меняется в сторону снижения площади участков и их цены. Платежеспособность заметно упала в сравнении с прошлогодней. Продажи поддерживаются на уровне прошлого года исключительно за счет завершения строительства поселков. Удельный вес сделок с использованием ипотеки продолжает расти.
Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»
В 2019 году мы видим изменение средней суммы сделки. Показатель текущего года — 1,7 млн руб. за участок, а прошлогодний летний — 1,5 млн руб. Рассрочки в общей доле продаж составляют 35%.
Средний показатель лета по сделкам с привлечением кредитных средств составил 17,5%, тогда как в прошлом году был 28–30%. Осенью такая форма оплаты снова стала вызывать интерес покупателей, поскольку условия (в первую очередь ставки) становятся более привлекательными. Более того, благодаря тесному сотрудничеству с банками летом нам удалось изменить и срок от подачи заявки на ипотеку до ее подписания — он стал короче почти на неделю. Если еще весной приходилось ждать в среднем 28 дней, то сейчас примерно 19 дней. В ипотеку в основном приобретаются участки в проектах комфорт-класса высокой степени готовности: «ПриЛЕСный», «ПриЛЕСный-2», «Кокосы» и «Кавголовские холмы».
Резких изменений этот год не принес. Но в сегментах «комфорт» и выше все больше заметно внимание к качеству строительства коттеджного поселка, инфраструктуре и эстетическим характеристикам. В частности, мы видим спрос на готовые предложения. Ориентируясь на эти данные, мы формируем для клиентов комплексные программы: кредитования строительства — для этого у нас есть сервис «Загородный кредитный помощник» и кредитный специалист в штате; строительства дома, начиная от проекта, созданного нашим архитектором, до его реализации под контролем персонального менеджера; регистрации готового дома при помощи нашего нового сервиса «Регистрационный помощник». Воспользоваться сервисами «Загородный кредитный помощник» и «Регистрационный помощник» могут наши покупатели, клиенты коллег по загородному рынку и строительные компании.
Антон Гаринов, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест»
Если говорить о предпочтениях покупателей, то, конечно, большинство стремятся приобрести коттедж в уже готовом, обжитом поселке, где действуют все коммуникации, созданы удобные подъездные пути и необходимая инфраструктура, где можно пообщаться с будущими соседями, узнать их мнение о качестве строительства, удобстве проживания в данной локации, работе управляющей компании и т. д.
К проектированию покупатели также сегодня подходят более рационально, стремясь максимально эффективно использовать площадь. Коттеджи большой площади с огромными земельными наделами потихоньку уходят в прошлое. В основном клиенты предпочитают приобретать домовладения от 250 до 300 кв. м с участками от 12 до 20 соток.
Отмечу, что в этом году большая часть клиентов приобретали участки с домами и лишь незначительная часть — только земельные участки. Что удивительно: в прошлом году половина сделок у нас проходили с привлечением ипотечного кредитования. В 2019 году все сделки были либо с оплатой 100%, либо с оформлением рассрочки. Не исключено, что это связано с новым вариантом рассрочки, который компания разработала в начале года. По его условиям при заключении договора покупатель оплачивает 50% стоимости строительства коттеджа, а вторую половину выплачивает равными частями в течение года — пока разрабатывается архитектурный проект и возводится дом. По окончании строительства клиент вносит на счет застройщика полную стоимость земельного участка. Такая схема не требует больших вложений на старте проекта и предполагает еще более рациональный подход к покупке.
Юлия Масалова, коммерческий директор «БТК-девелопмент»
В 2019 году клиенты активно интересовались таунхаусами с отделкой. Как правило, они уже приобретали жилую недвижимость и не хотели сталкиваться с проблемами ремонта и отделки, поэтому предпочитали готовые решения. Большим спросом таунхаусы пользуются у многодетных семей, которым банки предоставляют выгодные условия ипотечного кредитования.
Курортный район по-прежнему востребован, Клиенты понимают, что в этой локации цены значительно выше, чем в других. Индивидуальные условия оплаты и дополнительные скидки, безусловно, привлекают наших клиентов. На стадии знакомства с поселком они уже располагают достаточной информацией о застройщике, что подтверждает их заинтересованность и готовность к покупке.
В 2019 году мы провели пять сделок. Клиенты приобретали таунхаусы без отделки с использованием ипотечных средств. По сравнению с прошлым годом заметно увеличилось количество телефонных звонков и показов по жилому комплексу «Оллила». Интерес связан с лояльным подходом к каждому клиенту и, конечно, с акционными предложениями. Так, до конца 2019 года «БТК-девелопмент» предлагает таунхаусы без отделки по специальной цене: 68 тыс. руб. за квадратный метр.
