Причины купить дом ИЖС в 2018 году

– Прозрачность процедуры, защита от признание постройки самовольной
– Для домов ИЖС есть льготы по налогам, вычеты, можно использовать ипотеку и материнский капитал.
– Регистрация по месту жительства
– Земельный налог и налог на имущество физлиц
– Параметры, где разница между ИЖС и дачным/садовым участком невелика: кадастровая стоимость, подключение к коммунальным сетям, стоимость потребляемых ресурсов, обслуживание территории.

Дом будет жилым

Категория «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) в 2018 году обеспечивают наиболее прозрачную и понятную процедуру регистрации построенного на участке дома в качестве жилого. Есть генплан поселения, есть правила землепользования и застройки, то есть градостроительные документы, размещенные в открытом доступе. На их основании собственник участка ИЖС может получить градплан своего надела, где будут указаны параметры возможной застройки — процент застройки участка, необходимые отступы от границ, высотные ограничения, охранные ограничения и др.

Чтобы построить дом на участке ИЖС, надо учесть эти требования при разработке схемы планировки участка и проектировании дома. Затем землевладелец получает разрешение на строительство дома. В районную администрацию подается заявление с эскизом дома, его параметрами и схемой размещения на участке. Интересно, что отступы от соседских построек придется соблюдать тому землевладельцу, кто будет получать разрешение на строительство позднее соседа.

Вместо эскиза для получения разрешения можно предоставить часть проекта, где есть все фасады, размеры, поэтажные планы.

Построенный в соответствии с разрешением на строительство дом оформляется в собственность владельца в качестве индивидуального жилого дома.

Зачем необходима формулировка «жилой дом»?

Во-первых, затраты на покупку или строительство дома ИЖС отчасти можно возместить за счет налогового вычета, который составляет 13% от суммы в 2 млн руб. и еще 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту, если была ипотека.

Домовладельцу надо подать заявление в ФНС, подтвердить затраты на покупку участка и строительство, платежи по кредиту, предоставить выписку из ЕГРН, справку 2-НДФЛ.

Затраты могут включать сумму покупки участка, расходы на стройматериалы и на услуги строительной компании/бригады, в том числе на отделку.

Если же дом построен на земле для дачного строительства, и зарегистрирован как нежилое строение без права регистрации, право на вычет у домовладельца отсутствует. Точно так же не смогут получить налоговый вычет и будущие покупатели такого дома. Это снижает его ликвидность.

Во-вторых, для приобретения нежилого дома (садового, дачного дома, нежилого строения и пр.) нельзя воспользоваться материнским капиталом, жилищными сертификатами по программам для отдельных категорий граждан. Тогда как для домов ИЖС все эти возможности доступны.

В третьих, нельзя получить ипотечный кредит: немногие банки, кредитующие покупку загородной недвижимости, оговаривают, что программа действует исключительно для приобретения жилого дома (или его строительство).

По закону «о ведении гражданами садоводства и огородничества..», который вступает в силу в июле 2019 года, садовый дом может быть признан жилым, и уже прописана процедура придания этого статуса. Она аналогична процедуре признания жилья аварийным: экспертиза, решение межведомственной комиссии и т.д. Но практики принятия таких решений нет.

И в-четвертых, вопрос регистрации по месту жительства. Оформление прописки, несложное для домов ИЖС, часто требует судебного решения для домов на садовых и дачных участках. Для семей, у кого дом в дачном поселке единственное жилье, это важный фактор.

Налоги: в чем различия?

По земельному налогу в Ленобласти ставки для земли ИЖС и для дачных участков не отличаются —  0,3% от кадастровой стоимости участка. На территории Петербурга — 0,042% для дачных участков, 0,01% — для участков под жилыми домами.

При этом кадастровая стоимость земли для индивидуальных участков, что дачных, что для ИЖС невелика: в Ленобласти в популярных у петербуржцев ближних к мегаполису районах сотка оценена в 7,5 тыс. руб., в дальних —  1,25 тыс. руб.

Данные по Петербургу приводим по информации ГУИОН:

Средняя кадастровая стоимость земельных участков, занятых домами ИЖС, садовыми и дачными строениями по районам Санкт-Петербурга, руб./кв.м земельного участка:

Кадастровая стоимость домов в Петербурге:

По данным ГУИОН

Как видно, кадастровая стоимость домов ИЖС и дачных отличается незначительно.

Важно, что в Петербурге до конца 2018 года должна быть проведена оценка, и данные скорее всего изменятся в большую сторону. Ленобласть в этом году переоценку провести не успеет, и налоги за 2017 год рассчитают по старым данным.

Что касается стоимости потребляемых ресурсов, то разница есть между регионами (и поставщиками). Стоимость обслуживания в коттеджных поселках также не определяется категорией участков, ИЖС или садовых и дачных. Она зависит от набора услуг и класса самого поселка. Ответственность за уборку дорог, вывоз мусора, которая по закону лежит на администрации поселения, по факту реализуется управляющей компанией поселка, что на земле ИЖС, что на дачной или садовой.

Если говорить о подключении домов к электросетям или газопроводу, такая возможность есть и у дачных, и у жилых домов. Цена вопроса зависит не от назначения дома, а от близости точки подключения.