На рынке загородной недвижимости ситуацию определяют и сокращение платежеспособного спроса, и уменьшение качественного предложения, и законодательные изменения. Тем не менее сегмент участков и домовладений развивается.
Сколько и чего было продано?
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на первичном загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти (коттеджи, участки, таунхаусы) в первом полугодии 2018 года было реализовано 2,6 тыс. объектов, что сопоставимо с объемом продаж аналогичного периода 2017 года.
Застройщики коттеджных поселков сетовали, что проходящий в России футбольный чемпионат захватил все внимание потенциальных покупателей и на просмотры у них времени почти не осталось. Однако июнь 2018 года на загородном рынке оказался весьма жарким месяцем. Участники информационного обмена (в нем участвуют 112 поселков) подписали в июне 149 договоров, что на 43% больше, чем в июне прошлого года, сообщает экспертное бюро «Сперанский». В первые пять месяцев года рынок шел с небольшим отставанием от прошлогодних результатов, однако после ударного июня оказалось, что за первое полугодие сделок было подписано на 1% больше, чем за тот же период 2017 года. Хоть и маленький, но плюс», — прокомментировал ситуацию Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский».
В Knight Frank Saint Petersburg подсчитали проданные за полугодие дома в элитном и бизнес-классе. В классе А (элитном) продажи были такими же, как год назад, в 2017-м (это объекты средней стоимостью 60,1 млн руб.). А бизнес-класс пережил впечатляющий всплеск покупательской активности: продано в два раза больше коттеджей, чем в первом полугодии прошлого года, и на 11% больше, чем за весь прошлый год (в классе В, по даным Knight Frank SPb, средняя цена коттеджа составила 23,7 млн руб.).
В структуре продаж в массовом сегменте рынка коттеджных поселков сохраняется тенденция прошлых лет: растет доля проданных участков без подряда. По словам руководителя экспертного бюро «Сперанский» Дмитрия Сперанского, доля сделок с участками достигла 85%: то есть на один проданный дом приходится 20 проданных участков. Еще 10% заключенных сделок приходится на таунхаусы.
Как отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в предложении объектов тоже растет доля участков без подряда. На конец первой половины 2018 года их доля в объеме предложения составила 67%. А если учитывать поселки, где к реализации предлагаются как участки с подрядом, так и без оного (смешанная застройка), получится и вовсе 94% (все выставленные на продажу поселки — это 37 тыс. лотов, участков без подряда, с подрядом, домами или секциями в таунхаусах).
Ипотека и недорогой вход
Покупка участка без подряда (под свободную застройку) позволяет на начальном этапе тратить относительно немного по сравнению со стоимостью готового дома с участком. И растягивать строительство в соответствии с финансовыми возможностями.
Хотя на участках будущие загородные жители предпочитают не экономить — времена, когда раскупались дешевые земли в полях без инженерных коммуникаций, ушли в прошлое.
Как отмечает Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Факт», растет интерес покупателей к дорогим участкам с полной инженерной подготовкой стоимостью от 1,5 млн руб. Люди понимают: низкая цена сигнализирует о том, что с юридическим статусом земли могут быть проблемы или девелоперу попросту не хватит средств и сил для завершения проекта.
Среди новых проектов, выводимых на рынок, преобладают как раз поселки, в которых продают участки под самостоятельную застройку (примерно 90% нового предложения в 2017–2018 годах). Кроме того, из-за низких темпов реализации некоторые компании вынуждены менять тип предложения, позволяя покупателям приобретать участки без обязательного подряда, говорит эксперт.
В результате за год количество «бесподрядных» участков в предложении увеличилось больше чем на 1,5 тыс. лотов.
Новинки двух районов
По данным бюро Дмитрия Сперанского, почти половина поселков с участками (151 коттеджный поселок) предлагают землю по цене до 100 тыс. руб. за сотку. Правда, в каждом случае надо смотреть, какой пакет коммуникаций входит (и входит ли) в указанную цену. В целом можно утверждать, что в ближайшем пригороде (до 15 км от КАД) едва ли можно купить качественный участок с коммуникациями дешевле 130–150 тыс. руб. за сотку. Если ценник ниже, то стоит как минимум проявить повышенную бдительность и проверить, в порядке ли документы (впрочем, это нужно делать в любом случае).
На бóльшем удалении от города стоимость сотки, конечно, снижается. Но внимание девелоперов и покупателей сегодня направлено на ближайший пригород.
Так, по данным «Петербургской Недвижимости», около 40% всех новых лотов вышли в продажу во Всеволожском районе (почти в два раза больше, чем в первом полугодии 2017 года). Столь же значительной была доля новинок Ломоносовского района, где за полгода вывод новых лотов вырос в 1,7 раза.
Всего за полгода в продажу выведено 17 новых коттеджных поселков и три комплекса таунхаусов, сообщает «Петербургская Недвижимость». Они в сумме пополнили предложение на 2600 лотов (участков и домовладений), из которых 300 лотов — секции таунхаусов. Проектов вышло меньше, но они были крупнее, чем в первом полугодии 2017 года, и новых лотов в продаже появилось на 14% больше. Пополнение в сегменте таунхаусов образовалось в том числе благодаря новым лотам в уже знакомых проектах, например поселке «Александровский» и «Новая Ижора» в Пушкинском районе Петербурга.
Премьеры высокого класса
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb, отмечает, что впервые за долгое время в продажу вышли четыре коттеджных поселка высокого класса. В результате по сравнению с началом года число коттеджных поселков в классе А увеличилось на 27%, а свободное предложение — на 9%. В бизнес-классе поселки приросли на 11%, а свободное предложение — на 8%. Это лучший результат на рынке коттеджных поселков высокого класса за три года.
В элитном сегменте открыты продажи в поселке «Высокий стиль» на Лемболовском озере (41 дом, девелопер «Русь: Новые Территории») и «Солнечный» в Курортном районе (шесть домов).
В бизнес-классе это«Солнечный орнамент» (25 домовладений) от компании «Русь: НТ» близ п. Сосново и «Образ жизни» от девелопера «Росинжиниринг» (85 коттеджей плюс таунхаусы и апартаменты) рядом с курортом «Охта-парк».
Как отмечает Ольга Трошева, больше всего продаж в 2018 году совершено в весенние месяцы. Этому способствовали как сезонный фактор, так и благоприятные для просмотров проектов погодные условия. Проявился в том числе отложенный спрос.
По мнению эксперта «Петербургской Недвижимости», дополнительными факторами, влияющими на уровень спроса, стали развитие ипотеки на загородном рынке (увеличивается число проектов, аккредитованных банками) и общее снижение ипотечных ставок.
В компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» отмечают, что доля продаж с привлечением ипотеки достигает 20%: у «ФАКТа.» действуют партнерские программы с шестью банками (см. Сделка месяца).
Кроме того, компания провела первые сделки с электронной подачей документов на регистрацию прямо из своего офиса. Регистрация сделки и права собственности на земельный участок заняла 24 часа. Безусловно, это новый этап развития рынка. Таким образом, условия реализации проектов на загородном рынке становятся более прозрачными, что способствует повышению его привлекательности для покупателя.
Ольга Трошева, руководитель «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
На рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в настоящее время представлено 316 коттеджных поселков, рассчитанных на 37 тыс. лотов. Не распродано около 50%. Среди коттеджных поселков более трети — это проекты, в которых можно приобрести домовладения и/или участки с обязательным подрядом, а также представлено предложение смешанного формата (участки как с подрядом, так и без него). Также на рынке представлены 32 проекта таунхаусов (объем около 5 тыс. лотов, их в предложении примерно 40%).
Прогнозы итогов лета на загородном рынке Петербурга и Ленобласти скорее позитивные. Количество сделок в июне могло быть выше: повлияли внешние факторы вроде отпусков, чемпионата мира и т. д. Тем временем основные профессиональные девелоперы анонсируют пополнение рынка новыми проектами и очередями успешных поселков.
Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»
Пока клиенты были заняты футболом, активизировались банки. В июне прошло несколько встреч с представителями кредитных организаций. Результаты переговоров показали готовность банков к диалогу с крупными игроками рынка и развитию кредитования загородной недвижимости. Банки хотят давать более комфортные ставки для покупателей загородных объектов, интересуются мнением ведущих девелоперов о своих кредитных продуктах и готовы меняться. Это тоже стимулирует пользоваться их услугами как нас, так и клиентов.
В нашей компании до 20% сделок проходит с привлечением ипотеки: ею пользуются даже те, кто может оплатить покупку участка собственными средствами — люди предпочитают оставлять себе «подушку безопасности».
Наблюдения последнего года показывают, что клиенты стали более подкованными и требовательными при выборе участка и не хотят рисковать. Они тщательно изучают застройщика и его проекты. Отдают предпочтение готовому продукту, чтобы сразу приступать к строительству. Обращают внимание на современные и безопасные формы оплаты: аккредитивы, ипотеку, также на электронную регистрацию прав. А мы уделяем внимание сервису, чтобы покупатель мог максимально быстро, просто и удобно оформить все документы и сделку. В компании «ФАКТ.» благодаря собственному кредитному специалисту это возможно даже без визита в банк.
