Продажи в среднем стабильные, но отмечены спады в сегментах дорогих домов, а также — самых дешевых участков. Видна тенденция смещения спроса к городской черте.
Для рынка организованной коттеджной застройки вполне уместно сравнение с 2013 годом, когда было продано 7500 участков, домов и таунхаусов. В 2014 году немного меньше — около 7300. Затем годовой объем продаж не превышал 6000 объектов: в 2015 году — 5880, в 2016-м — всего 4600, в 2017 и 2018 годах — по 5300. Похоже, 2019 год станет пятым годом стабильности для рынка коттеджных поселков Петербурга и Ленобласти.
Прежде чем перейти к самому интересному — динамике спроса, напомним, что сегодня предлагается на рынке в пригородах Петербурга и Ленинградской области.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на конец первого полугодия 2019 года в открытой продаже находятся 350 коттеджных поселков (плюс 56 дополнительных очередей заселенных поселков), а также 28 проектов с таунхаусами (плюс семь очередей).
Объем рынка коттеджных поселков составляет 40,6 тыс. лотов. Он почти постоянный на протяжении нескольких лет: на 5% больше, чем год назад, и на 8% больше, чем в конце предыдущего квартала.
Объем нераспроданных земельных участков, домов и таунхаусов в поселках зафиксирован на уровне 18,6 тыс. лотов. Это 45,8% всего объема рынка (заявленных во всех поселках объектов продажи), и показатель снизился с начала года.
За год число коттеджных поселков увеличилось на 11% (фактически на 34 шт.), комплексов таунхаусов стало меньше на 14% (четыре проекта выбыли из листингов).
Застройщики продолжают сокращать вывод новых проектов: в 2017 году за полгода появилось 23 новых поселка на 2100 объектов, в 2018-м — 17 на 2300 лотов. Во втором квартале в продажу вышли 12 новых коттеджных поселков и еще 10 очередей в реализованных проектах — суммарно 1600 объектов. Наблюдается определенный баланс спроса и нового предложения: за полугодие рынок поглотил объем, примерно равный пополнению.
Девелоперы опасаются начинать новые проекты при нестабильной экономической ситуации. На эксперименты сегодня точно не отваживается почти никто. Если новый проект и выходит в продажу, то, скорее всего, это тиражирование ставшего успешным проекта.
Рынок окончательно сместился в сторону продажи участков без подряда. В структуре предложения новых коттеджных поселков в первом полугодии 2019 года почти 100 процентов составляют участки без обязательного подряда. Всего же доля предлагаемых участков без подряда на сегодня около 75%. А с учетом лотов в поселках смешанной застройки (участки с подрядом и без него) совокупный объем предложения участков без подряда на рынке достиг 94% общего количества нереализованных лотов.
Свобода застройки
Спрос ориентирован на землю без построек. В структуре продаж за первое полугодие 2019 года сохраняется тенденция увеличения (хоть и небольшого) доли сделок с участками без подряда. Так, в общем объеме продаж доля участков без подряда выросла на два процентных пункта, достигнув 87,3%. На таунхаусы приходится всего 7,5% заключенных сделок, а на коттеджи или участки с подрядом и того меньше: 5,2%.
«Судя по интересам покупателей, участки под индивидуальное жилищное строительство практически не пользуются спросом, люди покупают землю под дачное строительство. Главное, чтобы на ней можно было зарегистрировать дом, то есть речь идет об участках в границах населенных пунктов», — говорит Артем Чесноков, руководитель проекта КП «Сувантоярви».
ИЖС уже не довод?
Мотивация покупателей понятна: сотка земли под ИЖС на 50–100% дороже, чем сотка в садоводстве. Возможность регистрации в загородном доме мало кого волнует всерьез, покупатели загородных участков, как правило, оставляют себе хотя бы маленькую квартиру в Петербурге. Окончательно перебраться за город, где слабее развита инфраструктура, может не быть поликлиник, школ, детских садиков, — серьезный шаг, на который мало кто решается.
По данным «Петербургской недвижимости», во Всеволожском районе разница средних цен земли ИЖС и садовых участков (ДНП и СНТ) составляет около 60%, а в областном Выборгском — всего 12% (если рассматривать часть Выборгского района, прилегающую к Курортному). Удаленность от КАД на цены предложения влияет значительно больше, обуславливая разницу чуть ли не в два раза. В Выборгском районе это особенно заметно: в п. Ленинское, который воспринимается с п. Репино почти одним целым, и неподалеку «средняя сотка» предлагается за 432 тыс. руб., а дальше 40 км от КАД уже по 165 тыс. руб. Ольга Трошева поясняет, что разброс цен в пригодной для постоянного проживания части Выборгского района от 250 до 750 тыс. руб. за сотку.
По объему предложения лидируют Всеволожский, областной Выборгский и Ломоносовский районы.
Покупателей интересуют участки, качественно подготовленные в инженерном плане. Никаким обещаниям создания сетей в будущем не верят. Электричество в поселке должно быть по определению, желательно с возможностью наращивания мощности, магистральный газ — тоже, особенно в поселке для постоянного проживания. Что касается водоснабжения и канализации, то возможно централизованное и локальное решение. Но в любом случае все тщательно просчитывают затраты на устройство скважины или колодца, строительство септика и т. д.
По данным экспертного бюро «Сперанский», за полугодие резко, на 40%, сократились продажи дешевых участков (до 100 тыс. руб.) — и выросли продажи дорогих. Есть поселки, где продают до 10 участков по 6–10 млн руб. Средняя цена проданного участка 2,22 млн руб.
Есть повод для оптимизма
В целом, как свидетельствуют данные Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», во втором квартале 2019 года покупательская активность вернулась к уровню весеннего периода 2016–2017 годов: за три месяца было реализовано 1,5 тыс. объектов (коттеджей, участков, таунхаусов). Это лучше, чем во втором квартале 2018 года (+8,3%), и значительно лучше, чем в первом квартале 2019 года (+37,2%).
В результате за первое полугодие участникам рынка удалось заключить 2,6 тыс. сделок, повторив показатель первого полугодия 2018 года и превысив показатели 2016–2017 годов.
Разумеется, в каждом коттеджном поселке ситуация с продажами разная. Разделение рынка на успешные и неуспешные проекты по-прежнему очень четкое.
«Январь и март были практически безупречными и дарили нам надежду на то, что лето-2019 сравняется по уровню спроса с летом-2018. Но у покупательского спроса, похоже, были свои планы. Май оказался «затаившимся партизаном», а июнь так и не стартовал. Июль дарит немного оптимизма, но пока все указывает на повторение летнего спроса 2017 года. Если осень будет как 2018-м, то загородный рынок может просесть. Впрочем, в сравнении с 2017–2018 годами по показателям выручки мы пока не отстаем, а по числу сделок даже идем впереди», — рассказал Артем Чесноков.
Эксперты считают, что в 2019 году объем спроса сохранится на уровне 4,9–5,2 тыс. объектов. И участки без подряда по-прежнему будут на пике спроса.
Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»
Если говорить попроектно, то можно отметить покупательский интерес к новому коттеджному поселку «Заводные Ёлки», который мы вывели в продажу в текущем полугодии. Это поселок класса «комфорт+» с полным набором центральных коммуникаций и развитой социальной инфраструктурой, в богатом природном окружении, расположенный недалеко от города, с хорошей транспортной доступностью. Несколько участков в нем еще на этапе строительства обрели собственников. За последние шесть месяцев повысился интерес клиентов к еще одному коттеджному поселку Всеволожского района — «Кавголовские холмы». В этом году в поселке появились детская и спортивная площадки, благоустроена территория на въезде и сдано в эксплуатацию здание администрации. Собственники участков уже активно строятся, что тоже повлияло на темпы продаж в проекте.
Кроме того, мы вывели новые очереди в двух проектах «ПриЛЕСный 2» и «Ульяновка», а также специальные линии инвестиционных участков в «Кавголовских холмах», «ПриЛЕСном 2» и «Ульяновке». Последнее предложение было сформировано под категорию клиентов, которые хотят приобрести надел в готовом поселке, где уже кипит жизнь, но строиться пока не собираются. Для покупки таких участков были предложены льготные условия.
Про клиентские настроения можно сказать следующее: загородную недвижимость покупают неторопливо, тщательно изучают предложения на рынке, делают выбор по качеству продукта в целом, а цена уходит на второй план. Соотношение способов оплаты за полгода не изменилось. Покупки в рассрочку составляют около 38% сделок, ипотека — около 28% общего объема. Стоит отметить, что растет спрос на кредитные продукты для строительства дома. Банки все охотнее работают с загородными застройщиками, а мы уже заключаем сделки с использованием кредитных продуктов банка «АК БАРС», «Локо-Банка» и «Россельхозбанка». За прошедшие полгода на рынке не было резких колебаний. Законодательные нововведения тоже не внесли существенных изменений.
