За первые три месяца 2022 года в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти продано 2900 объектов — участков, домов и секций в таунхаусах.
Спрос на загородную недвижимость к началу апреля, по данным ЦИАН, сравнялся со спросом на квартиры в новостройках: на загород пришлись 22% кликов пользователей на телефон продавца, а на квартиры в новостройках — 23% (остальное — городская «вторичка»). «Спрос на загородном рынке стал увеличиваться во второй половине марта, с приближением дачного сезона. К этому времени повышенный спрос на квартиры, наблюдавшийся в начале месяца, стал снижаться», — говорит Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитика.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», отмечает, что настолько активный спрос не характерен для обычного сценария, когда в январе и феврале покупатели традиционно берут паузу. В этом году его подстегнула геополитическая и внутриэкономическая ситуация, и это привело к значительному росту числа сделок в марте 2022 года. Для проектов массового спроса действовал дополнительный фактор в виде удорожания квартир. Средняя цена квадратного метра превысила 215 тыс. руб. в спальных районах Петербурга и 150 тыс. руб. в жилых комплексах за КАД. То есть дом можно купить по цене «двушки» в спальном районе или «трешки» за КАД, поясняет Ольга Трошева.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», добавляет, что принятые меры поддержки строительной отрасли, в том числе мораторий на штрафы и неустойки за задержку сроков сдачи и внесение недостроя в реестр проблемных объектов, возможность продлить на два года срок действия эскроу-счетов, перевод в разряд добровольных национальных стандартов и сводов правил в строительстве, говорят потенциальным покупателям, что сдача многоэтажек может затянуться, а их качество снизиться. Все это повышает привлекательность для покупателей рынка загородной недвижимости.
По данным Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости», покупатели уже в конце февраля ускорились с принятием решения о покупке. Их мотивация — реальная и осознанная потребность в загородном доме, желание вложить сбережения, рост ипотечных ставок для квартир, а также более высокая доходность от сдачи в аренду загородных домов в сравнении с квартирами.
Предложение сократилось
На первичном рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти к началу апреля экспонируются участки и дома в 311 коттеджных поселках. С начала года 16 поселков выбыли из листингов. Часть проектов завершили продажи, в ряде продажи приостановлены.
Как подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость», нераспроданное предложение составляет 14,9 тыс. участков и домов и еще около 1000 секций в таунхаусах. Это на 6% меньше, чем было в листингах в начале года. Не распродано 40% «стартового объема» лотов в поселках.
Пополнение за счет вывода новых проектов было на уровне «спокойных» 2017–2019 годов, в 3,5 раза меньше, чем в I квартале 2021 года и почти вдвое меньше, чем в предыдущем квартале 2022 года. За квартал девелоперы вывели в продажу 1100 новых лотов. На фоне высокого спроса это привело к заметному сокращению объема предложения. Ольга Троошева называет этот объем предложения близким к минимальным значениям за 10 лет.
Параметры земли
Как было на протяжении многих лет, в основном покупали участки без подряда, на них пришлись 88% сделок за квартал, или 2500 участков.
Цены выросли — средняя цена предложения участков, по данным «Петербургской недвижимости», только за квартал повысилась на 20% и составила 3,6 млн руб., то есть 249,1 тыс. руб. за сотку. Средний бюджет сделки с участком составил 2,3 млн руб. (плюс 10% за год).
Ольга Трошева поясняет, что рост средних цен произошел как вследствие всплеска спроса на самые доступные по цене лоты в зоне до 40 км от КАД, так и за счет пересмотра цен девелоперами. Например, дачные участки в Выборгском районе подорожали за год на 81%, в среднем до 887 тыс. руб. за сотку, и цена 1 млн руб. за сотку перестала быть привилегией Курортного района, теперь такой ценовой уровень и в Репино-Ленинском.
В популярном у покупателей недорогих участков Ломоносовском районе сотка земли ИЖС прибавила 43%, а в ДНП — 19%. В итоге в структуре продаж доля наделов дешевле 100 тыс. руб. за сотку за год сократилась с 37 до 21%.
В поиске недорогих участков покупатели уезжают за пределы 20-километрового радиуса, и выросла доля сделок в проектах, удаленных от КАД на 21–40 км и больше 60 км. До этого петербуржцы активно скупали участки недалеко от города (до 20 км от КАД), в силу чего в свободной продаже их осталось минимальное количество, отмечают в «Петербургской недвижимости».
Спрос на готовые дома
В сегменте готовых домов и участков с подрядом за три месяца 2022 года продано 204 объекта, это даже больше, чем в рекордном I квартале прошлого года, когда продажи готовых домов взлетели в 3,6 раза.
Ограничения возможностей для бизнеса и использования валюты за границей обусловили рост продаж дорогих домов и участков с подрядом, говорит Ольга Трошева. В итоге доля элитных коттеджей в структуре продаж выросла до 25% (это в 2,5 раза больше, чем в бизнес-классе). А средняя цена предложения увеличилась за квартал на 11%, с 61,7 млн до 68,3 млн руб. При этом средний бюджет по реальным сделкам был почти на 5 млн руб. больше и достиг 73 млн рублей.
Дома классов «эконом» и «комфорт» подорожали еще заметнее, за год прирост на 54 и 52%, за квартал — на 37 и 18% соответственно. В комфорт-классе дом предлагают в среднем за 15,5 млн руб., в экономклассе — за 7,5 млн руб. Средний по рынку бюджет сделки составил 31,8 млн руб., то есть плюс 54% за год. Лидировали в продажах коттеджи комфорт-класса средней стоимостью 15,5 млн рублей.
Больше половины домовладений и участков с подрядом продано во Всеволожском районе: дома экономкласса раскупали вблизи пос. им. Морозова, «комфорт» — в Разметелеве и Вартемягах, бизнес-класс — в Юкках, «элит» — в Энколове и Юкках. Во втором по числу сделок Ломоносовском районе в основном выбирали дома в поселках комфорт-класса, в п. Аннино и Ропша). В Приозерском районе успешно реализуются проекты классов «эконом» (вблизи Сосново) и «бизнес» (Саперное и Сосново), в Выборгском районе Ленобласти — элитные поселки в Ленинском.
В сегменте таунхаусов продано 147 секций, почти столько же, сколько в январе — марте прошлого года. Основной объем сделок (30%) пришелся на объекты класса «комфорт плюс». Это привело к росту среднего бюджета сделки на 27%, до 12 млн рублей. Если в прошлом году на Ленобласть приходилось 88% сделок с таунхаусами, то в этом году за счет активных продаж компании УК «Теорема» в проекте «Таун Град» в Петродворцовом районе доля продаж в черте города заметно выросла, с 12 до 32%. Район обеспечил 17% сделок.
В Ленобласти продажи сосредоточены в п. Вартемяги Всеволожского района и в п. Федоровское Тосненского.
В ближайшей перспективе продолжатся снижение платежеспособности покупателей и рост себестоимости строительства, будет происходить замена европейских материалов, оборудования и инженерных систем на отечественные или произведенные в Азии.
О господдержке ИЖС говорят в будущем времени. Льготные программы ипотеки действуют, по ним Сбербанк, например, выдал за квартал 2,5 тыс. кредитов на ИЖС. Обсуждается продление «сельской ипотеки», обещают выход на рынок крупных застройщиков с индустриальным строительством домов. Пока же в Ленобласти частники за квартал ввели в строй 763 тыс. кв. м жилья из общих 1,1 млн. Без господдержки.
Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»
На первичном загородном рынке Петербурга восьмой квартал подряд фиксируется рекордно высокий спрос — от 2,5 тыс. до 3,2 тыс. лотов. В I квартале текущего года объем продаж составил 2,9 тыс. коттеджей, участков с подрядом и без подряда и таунхаусов. Объем продаж за квартал вырос на 13%.
Рост средней стоимости лотов в I квартале этого
года фиксируется в большинстве реализуемых поселков: цена сотки в разных поселках выросла на 10–50 тыс. руб. Единичные проекты допускали снижение цены предложения ввиду низкого уровня спроса либо полного отсутствия сделок. Многие проекты массового спроса в зоне постоянного проживания с минимальным пакетом коммуникаций (электричество и дороги), которые ранее предлагались по цене 100–150 тыс. руб. за сотку, теперь реализуются дороже 250–300 тыс. руб. за сотку. Также заметно выросла цена земли в северных рекреационных локациях, например в зоне Репино-Ленинского, в границах Выборгского района, теперь сотка земли достигла 1 млн руб., в то время как ранее по такой цене выставлялись участки, например, в Курортном районе.
