Ужесточение условий льготных программ, уже после отмены околонулевых ставок и повышении первого взноса до 20%, обсуждалось с лета. Речь шла как о повышении первого взноса с 20% до 25 или 30%, о более строгой оценке заемщика, об ограничении предоставления льгот «в одни руки». Сигналы от чиновников и депутатов были достаточно оптимистичными: в основном декларировалось намерение пойти по варианту плавных изменений. Президент, в частности, заявил, что «надо обсудить» идею поднять максимальную сумму по субсидируемым программам выше действующих для большинства регионов 6 млн руб.
Первые изменения льготных программ, в частности увеличение первого взноса с 15% до 20%, уже сократили спрос на первичном рынке квартир примерно на 20%. Постановление правительства с 23 декабря заметно меняет правила программы «Господдержка 2020». Курс на охлаждение ипотечного рынка, о котором не раз говорил ЦБ, продолжен.
Готовый vs строящийся
За 10 месяцев на частные дома пришелся почти триллион (934 млрд руб.) из
6,3 трлн руб. ипотек, и доля таких кредитов выросла за счет сокращения кредитования покупателей квартир. Объемы кредитов, выданных на покупку готовых домов и на их строительство (ИЖС), в октябре сравнялись — в рамках того же тренда, что и на квартирном рынке. Покупатели выбирают ставку, так что «вторичка» проигрывает новостройкам.
В октябре выдача ипотеки, по данным Центробанка, сократилась на 19,4%, в ноябре — еще на 10%, подсчитали в Дом.рф.
По итогам года будет поставлен рекорд, согласно прогнозу компании Frank RG — 7,9 трлн руб., или плюс 65% к показателям 2022 года: очень велик задел ажиотажных летних месяцев и сентября. Банки получат рекордную прибыль.
В октябре ипотека на ИЖС была единственным растущим сегментом — ее объем прибавил 20% к сентябрю и в четыре раза увеличился год к году, сообщает компания Frand RG. Рост обусловлен, во-первых, желанием россиян жить за городом, а во-вторых, привлекательной, в сравнении с квартирами, ценой квадратного метра.
После повышения ставок продажи загородной «вторички», так же как и городских квартир, стали сокращаться. В течение
2023 года на каждую ИЖС-ипотеку приходилось 1,5–2,3 кредита на готовый дом. В октябре объемы кредитования готовых и строящихся домов сравнялись: выдано 72 млрд руб. на «вторичку» и 71 млрд руб. на ИЖС. Суммарно ипотека на дома составила 18% общей выдачи, и это рекорд, предыдущий отмечен летом, когда доля таких кредитов достигла 17%.
Двукратная разница
Для готовых домов действуют только рыночные программы, ставки по которым зависят от устанавливаемой Центробанком ключевой ставки. В декабре ЦБ поднял ее до 16%.
При прежнем «ключе» в 15% средневзвешенная ставка по кредиту для покупки готового дома составила 16,36% годовых (данные Дом.рф). Минимум у Сбера — 16,2% для зарплатных клиентов, оформивших «Домклик Плюс» с условием электронной регистрации сделки.
Для строящегося дома средний показатель по рыночным программам 15,8% годовых. Минимальные ставки у Сбера и банка «Дом.рф» (при подтверждении дохода выпиской из ПФР и покупке дома не старше двух лет у первого собственника). Еще 0,5 п. п. можно сэкономить, если купить домокомплект у аккредитованного производителя. Ставку свыше 18% по кредитам под залог другой недвижимости использовать мало смысла.
На строительство домов (ИЖС) можно получить льготные кредиты, ставки по которым чуть ли не в два раза выгоднее рыночных. По программе «господдержки» прописаны «не более 8%», на практике — в среднем 7,98%. По семейной ипотеке — 5,96% при допустимых 6%; по IT-ипотеке — 4,93% (данные Дом.рф).
Максимальные суммы кредитов позволяют покупать дома комфорт-класса в Ленобласти: по IT-ипотеке можно получить до 18 млн руб., по двум другим программам — до 12 млн руб. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средний бюджет покупки дома комфорт-класса в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти 15,7 млн руб., средний показатель по всем ценовым классам — 21 млн руб. При этом квадратный метр дома, с учетом стоимости земли, предлагается в среднем за 116 тыс. рублей.
Можно сравнить с квартирами: в спальных районах Петербурга метр в новостройке продается дороже 250 тыс. руб., а в Ленобласти — 145 тыс. рублей.
Напомним, что на строительство по договору подряда можно использовать кредит любой из трех льготных программ, а на самостоятельное строительство (хозспособ) — только программы «господдержки», которая и была ужесточена в декабре. При этом для хозспособа банк может потребовать дополнительное обеспечение или поручительство на время строительства и залог другой недвижимости, если стоимости предоставляемого в залог участка недостаточно для нужной суммы кредита.
Под елочку
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно высказывалась о необходимости сворачивания льготной ипотеки, из-за которой рынок перекосило и строящееся жилье стало на 25–40% дороже готового. Первые изменения уже обеспечили искомый ЦБ эффект — некоторое охлаждение рынка. На протяжении осени ЦБ и аналитики финансового рынка сообщали о снижении качества заемщиков. Так, число ипотечников, не имевших денег и на первый взнос и использовавших для него потребкредит, с
лета прошлого года выросло в два раза. В III квартале доля заемщиков с предельной долговой нагрузкой свыше 80% дохода достигла 47% (в начале 2020 года было 20%).
Эльвира Набиуллина напомнила: «Те, кто получает дешевые кредиты, — избранные, за эти кредиты платят все остальные». Поэтому ЦБ и Минфин инициировали новые меры ужесточения льготных программ.
Постановление правительства № 2166 от 15.12.2023 предписывает увеличение размера первого взноса до 30%.
Семейной ипотеки эта мера не касается, по ней первый взнос должен остаться 20%, а обсуждение дальнейших перспектив правительство намерено продолжить. Доля семейной ипотеки в общей структуре всех льготных программ, по данным Frank RG, достигла 45%, за 10 месяцев 2023 года она выросла на 7 п. п, за счет сокращения ипотеки по «господдержке» — на 9 п. п, до 42%.
Банки тем временем объявили о сворачивании комбо-ипотеки (кредитов, сочетающих льготную и рыночную ипотеку и позволяющих заемщику получить до 30 млн руб.).
Кажется, наиболее радикальным изменением для Петербурга и Ленобласти стало уменьшение максимальной суммы займов до уровня других регионов. Вместо 12 млн руб. в Петербурге и Ленобласти можно одолжить лишь 6 млн руб. Ужесточаются и требования к заемщикам: платеж не должен превышать 50% дохода. И теперь будут выдавать лишь один льготный кредит в руки (в зачет идет участие в качестве заемщика, созаемщика или поручителя, но кредиты, выданные до 23 декабря, «не в счет»). При этом вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал о продлении льготных программ до 2030 года. «Мы все время ставим ограничительные сроки выдачи ипотеки. Люди, понимая, что она скоро закончится, начинают ее брать. Нам надо утвердить программу минимум до 2030 года, сказать: основные правила вот такие. Станет экономика лучше, будет не хватать этих правил, добавим. Окажется перегрев — будем что-то регулировать, что-то уменьшать», — говорил чиновник.
В части регулирования введены (опять по аналогии с квартирными новостройками) эскроу-счета, Госдума приняла закон в первом чтении. Участники рынка высказали недоумение ввиду противоречий в тексте документа, например, там нет критериев приемки, поэтому непонятны и условия раскрытия счета. И как сочетать эскроу и разрешенный, льготно кредитуемый, самострой (хозспособ)? Согласно принятому варианту законопроекта, использование эскроу в ИЖС добровольное, про освобождение от НДС, как обещали застройщикам, в нем не сказано. Отсюда предположения, что «серые» расчеты в частном домостроении могут стать популярнее, чем сейчас.
