Все факторы, играющие за спрос на загородную недвижимость, — преимущества жизни в собственном доме на своем участке в экологически благополучной среде, распространение льготных программ на рынок частных домов и строительства (ИЖС) — еще действуют. На понижение работают изменения в рыночной ипотеке, где ставки поднимаются вслед за ключевой и общее состояние и вектор развития экономики, которые петербуржцы здраво оценивают отнюдь не по Росстату. Участники семинара, организованного журналом «Загородное обозрение» в рамках осенней Ярмарки недвижимости в Экспофоруме, сформулировали рекомендации для тех, кто хочет продать, купить для себя или с инвестиционной целью участок или дом.
Кривая на пике
Статистика о регистрации новых домов снижения активности не показывает. По числу сделок с домами и участками на вторичном рынке загорода фиксируется заметный рост. Продажи участков в Ленобласти, например, за январь — июль в этом году составили 55,8 тыс. лотов, и это на 25% больше прошлогодних показателей и на 47% — данных 2021 года. Продажи готовых домов — плюс 23% к прошлогодним. Такие данные со ссылкой на Росреестр привел Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости».
За восемь месяцев 2023 года зарегистрировано 13,9 тыс. новых домов, их площадь 1,84 млн кв. м, в прошлом году было на 2% меньше: 14,2 тыс. домов общей площадью 1,98 млн кв. метров.
Август стал рекордным по вводу частных домов в РФ — 6,7 млн «квадратов», плюс 19,5% год к году, несмотря на то что 2022-й был весьма успешным. Итог восьми месяцев — 42 млн кв. м частных домов из 70,2 млн общего объема.
Эти данные можно дополнить статистикой по ипотеке в федеральном разрезе. Компания Frank RG сообщает, что в июле выдача ипотеки на готовые жилые дома и ИЖС немного превысила июньский уровень (110 млрд руб., 29 тыс. кредитов, 17% общей выдачи). Всего с начала года на индивидуальные дома выдано 548 млрд руб., из них примерно 35% на строительство, остальные на готовые.
При этом ипотечная статистика уже в июле продемонстрировала снижение доли продаж на «вторичке», где не действует льготная ипотека. Повышение ключевой ставки до 12%, а затем и до 13% усугубляет эту тенденцию. Пока же, в августе и сентябре, рост «ключа» просигналил, что пора действовать тем, кто откладывал сделки, и на рынке во всех сегментах недвижимости произошел всплеск спроса, по всем признакам способный продлиться до октября.
Банк Дом.рф обнародовал новые ставки, действующие с 15 сентября. По льготным программам господдержки и семейной ипотеки +0,5 — до 7,5 и 5,5% соответственно; программа для покупки готовых домов 16,6%, для ИЖС — 13,6%. ВТБ и Сбер по льготным программам предлагают ставки на 0,1–0,2% повыше годовых. Сельская ипотека остановлена. По мнению многих экспертов, на фоне перегретых цен рынка квартирных новостроек у рынка ИЖС лучше перспективы развития. Но охлаждение рынка, снижение продаж и торможение цен неизбежны.
Не спешить и не откладывать
Как должна меняться стратегия и тактика покупателя или продавца загородного участка либо дома под давлением макроэкономических факторов? По мнению Алексея Баринова, руководителя продуктового направления компании «ФАКТ.», в любом случае суетиться в желании поймать подходящий момент для покупки или продажи не стоит: ситуация динамично меняется, опираться на краткосрочные прогнозы нельзя, в недвижимости имеет смысл действовать в долгую. Продавать, если нужны деньги или другая недвижимость, и покупать, если у семьи есть такая потребность и финансовая возможность.
При этом о перспективе отчуждения дома стоит помнить уже на этапе выбора участка и строительства — ведь продать дорогие дома в скромном окружении, вернув все вложенные деньги, сложно. Самое общее правило: затраты на строительство дома в стадии white box не должны превышать примерно трех-четырех сумм, потраченных на покупку участка, считает Алексей Баринов.
Продавать недострой в стадии теплого контура (фундамент, стены, крыша, окна) сегодня не в тренде, такие дома даже не смотрят. Поскольку из-за снижения курса рубля, усложненной логистики есть неопределенность со стоимостью инженерного оборудования и отделочных материалов, потенциальные покупатели просто не представляют, сколько денег понадобится на доведение дома до жилого состояния. Второй фактор невостребованности недостроя — проблемы с рабочими. Дефицит квалифицированных строителей на рынке привел к заметному росту стоимости их услуг.
По словам Дмитрия Новосельцева, сейчас успешно продаются дома, подходящие под условия льготных ипотечных программ, прежде всего по стоимости. По программе господдержки и семейной ипотеки это 12 млн руб., более дорогие предложения теряют в спросе.
«Востребованная площадь участков — 7–8 соток, домов — около 120 кв. м. При цене сотки 350 тыс. руб. (для Всеволожского района, например) на участок уйдет 3–3,5 млн руб., поэтому расходы на строительство логично ограничить 7–9 млн руб. Можно прогнозировать, что в продаже будут появляться участки меньшей площади, и они будут востребованы. У нас есть очень успешный опыт продаж участков по 4 сотки в административной черте Петербурга. По своему опыту строительства в Испании могу сказать, что там покупателей устраивает, если дом 100 кв. м расположен на 1,5 сотки», — приводит примеры Дмитрий Новосельцев.
Алексей Баринов уточняет, что такие маленькие участки создают проблемы соблюдения противопожарных норм и не позволяют разместить дворовые постройки (баню, гараж и пр.).
Минимизация пакета
Кроме сокращения площади участков (до 6–7 соток) на пути к минимизации их цены за счет «наполнения» предложения, девелоперы вынуждены будут отказаться от подземной прокладки сетей, от скрытого дренажа в виде гофрированных труб в пользу открытых дождевых канав и от асфальтового покрытия дорог в пользу ЩПС, считает Дмитрий Новосельцев.
Газоснабжение сейчас можно обеспечить по программе бесплатной догазификации. Как сообщает «Газпром газораспределение Ленинградская область», из 30 тыс. заявок от жителей Ленобласти 90% переведены в договоры, 17,4 тыс. выполнены.
Дмитрий Новосельцев отмечает, что программа догазификации позволяет сэкономить примерно 200 тыс. руб. на подведение газа к участку. Но на заведение трубы в дом и пуск газа придется потратить 200–350 тыс. руб. Для подачи заявки надо сначала построить и зарегистрировать дом, причем он должен быть на земле ИЖС, в газифицированном населенном пункте.
Хорошо утепленный дом площадью 100 кв. м, по мнению Алексея Баринова, вполне можно обогревать электричеством. Газификация такого дома окупается примерно за 10 лет, но газоснабжение стоит рассматривать скорее не как фактор экономии на отоплении, а как вопрос комфорта.
Алексей Баринов,
руководитель продуктового направления
компании «ФАКТ.»
Не вижу смысла выжидать удачного момента, для того чтобы продать или купить загородную недвижимость, логичнее ориентироваться на свои планы и возможности. В долгосрочной перспективе недвижимость выступает достаточно надежным средством защиты сбережений от инфляции, по крайней мере рублевой. А краткосрочных прогнозов, что будет через месяц-два-три, никто точно не даст. Поэтому не стоит ждать каких-то супервыгодных предложений к весне: если появятся поселки по 80 тыс. руб. за сотку, это будет соответствующее расположение и наполнение.
Если вы сейчас достраиваете дом для продажи, имеет смысл выполнить в нем предчистовую отделку (white box), поскольку дом без отделки покупателям мало интересен. Чтобы покупатели вашего дома могли воспользоваться льготной ипотекой, дом необходимо зарегистрировать в качестве готового (не недостроя) на юрлицо или индивидуального предпринимателя.
С точки зрения ликвидности дома надо соизмерять затраты на участок и строительство. Это примерно 1:3 или 1:4, если оценивать дом в готовности white box. Для дома с чистовой отделкой будет минимум 1:5, ландшафтный дизайн участка обычно обходится в еще одну цену земли.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»
В двух наших проектах «Разметелево» и «Сосновские горки» мы на 10% подняли цены в августе — и месяц стал абсолютно рекордным за всю историю «1-й Академии недвижимости»: мы ежедневно проводили по восемь сделок!
В дальнейшем рынок попадает под понижающие спрос факторы. Один из весомых — конкуренция депозитов (по краткосрочным вкладам уже есть предложения под 12,5% годовых) с возможной доходностью вложений в недвижимость. Соответственно, будет отток денег микроинвесторов. И я прогнозирую торможение цен на земельные участки в поселках с не самым удачным расположением или низкой степенью готовности коммуникаций. В поселках, где сети и дороги есть, а локация позволяет строить дома для сдачи в аренду (близко к городу или рядом с популярными курортами), где видна хорошая динамика продаж, а девелопер уверенно поднимает цену по мере строительства, спрос высокий, цены стабильные. Компании, взявшие банковские кредиты, могут снизить цены. Вероятно также снижение цен на дома, построенные из материалов на пике их цен.
