Программа «Господдержка 2020» в 2023 году была самой популярной на петербургском загородном рынке, поскольку позволяет строить дома хозспособом, без привлечения подрядчика. Участники круглого стола, организованного журналом «Загородное обозрение» на Ярмарке недвижимости, обсудили актуальную весной 2024-го повестку рынка загородной недвижимости: способы снижения ставки и увеличения суммы кредита, когда их стоит использовать, какие дома вписываются в лимиты льготных программ и нужно ли торопиться с покупкой.
Программы с льготами
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», продажи в поселках составили 2,2 тыс. лотов за квартал — против 1,35 тыс. в I квартале прошлого года — и немногим уступили итогам традиционно активного II квартала.
Ипотечные выдачи покупателям частных домов уступают прошлогодним, но с января каждый месяц растут, и прежде всего за счет ИЖС, поскольку в этом сегменте как раз и действуют льготные программы. За счет льготных ставок и размеры кредитов на строительство домов в среднем больше, чем на покупку готовых: 4,9 млн руб. против 3,25 млн руб. (данные Frank RG).
ЦБ и Минфин предпринимают шаги для сокращения бюджетных расходов на субсидирование ставок. На обещанное правительством продление семейной ипотеки до 2030 года, например, потребуется дополнительно около 650 млрд руб., и, по неподтвержденной информации, для семей с детьми старше 6 лет ставку по этой программе поднимут до 12%.
Весь прошлый год попытки ЦБ охладить рынок ипотеки ужесточением условий льготных программ приводили к всплескам спроса, многие торопились запрыгнуть «в последний вагон», в том числе с инвестиционными целями. Возможно, и сейчас слухи о сокращении льгот заставят граждан ускорить покупку недвижимости.
«Негород заневский»
Дела семейные
Две трети покупателей участков и домов заинтересованы в ипотеке, отметил Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости», и прежде всего в кредитах по льготным ставкам. Это программы «Господдержка 2020», «Семейная ипотека» и «IT-ипотека».
Льготных программ для покупки участков нет, заемщик должен представить банку через 18 месяцев зарегистрированный в Росреестре дом, иначе ставка перестанет быть льготной. Льготы действуют для строительства (ИЖС) и покупки нового дома у юрлица или предпринимателя.
Лидирует в объемах выдачи традиционно Сбер, заметную роль играют Росбанк, Альфа-банк, Дом.РФ, Россельхозбанк, «Ак Барс», ВТБ.
Как сообщает Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ.», в 2023 году в общем объеме ипотечных сделок преобладала льготная программа «Господдержка». По словам эксперта, ее активно использовали точечные девелоперы, выкупавшие 3–4 участка в поселке и возводившие на них дома.
По информации Дмитрия Новосельцева, с декабря очевидно снижение спроса на «Господдержку» (ставка до 8%, первый взнос от 30%, сумма до 6 млн руб.), вызванное увеличением первого взноса с 20 до 30% и сокращением максимальной суммы займа с 12 млн до 6 млн рублей.
Цены петербургского загорода серьезно ограничивают выбор домов, которые можно купить на кредитные 6 млн руб. плюс 1,8 млн руб. первого взноса. «В наших проектах, расположенных близко к городу, средний чек по участкам со всеми коммуникациями около 4 млн руб. Поэтому такую программу рассматривают покупатели дешевых участков на удалении от города, на озерах Отрадное, Пионерское, где средняя стоимость до 2 млн руб.», — поясняет Сергей Балуев.
Лимит 12 млн руб. по семейной ипотеке дает больше простора для выбора дома. К тому же, как напомнил Дмитрий Новосельцев, есть продукт «комбо-ипотека», позволяющий одолжить до 30 млн руб., часть по льготной ставке, остальное — по рыночной, в среднем под приемлемые 7–11% (например, для кредита на 16 млн руб. ставка будет 10,129%).
Кроме того, банки предлагают способы снижения ставки. Например, в Росбанке скидку 0,25 п. п. банк предоставляет зарплатным клиентам, еще на 2 п. п. можно понизить процент, оплатив банку комиссию в размере 11,2% суммы кредита. При периоде выплаты 20 лет это выгодно, считает эксперт. По семейной ипотеке таким образом можно снизить ставку до 3,75%. Это близко к условиям сельской ипотеки, которую сделали бессрочной, но примеры выдачи по ней весьма редки.
Сергей Балуев уточняет, что уплата комиссии (по сути, выплата «вперед» процентного дохода банку) не имеет смысла при намерении погасить ипотеку за семь или пять лет.
Дома комфортные
По данным «Петербургской недвижимости», наибольшая доля сделок с домами (включая участки с обязательным подрядом на строительство) приходится на класс «комфорт», в котором средняя цена предложения за квартал выросла с 17,2 млн до 19,56 млн рублей.
Сергей Балуев приводит в пример проект класса «комфорт плюс» «НЕГОРОД Заневский», где средний чек по сделке около
17 млн руб. Это дом для постоянного проживания около 130 кв. м из трехслойных железобетонных панелей с полным набором городских коммуникаций и огороженный земельный участок с обустроенным въездом. В поселке своя инфраструктура спорта и отдыха.
По словам Дмитрия Новосельцева, «1-я Академия недвижимости» предлагает домовладения, вписывающиеся в лимиты льготной ипотеки, в том числе за счет собственного деревообрабатывающего производства в Подпорожье мощностью 4,5 м3 пиломатериалов в месяц. В КП «Сосновские горки» можно купить участок 7 сот. за 1,8 млн руб. и построить каркасный дом из собственных пиломатериалов примерно за 50 тыс. руб./кв. м. Полностью готовый демодом 120 кв. м из клееного бруса с теплым полом, газовым и электрическим котлом, всей инженерией предлагается вместе с участком за 13,9 млн рублей.
Сергей Балуев рассказал о тактике, которая не использовалась несколько лет: чтобы «зайти» в ипотеку, покупатели хорошего участка стоимостью 3–4 млн руб. выбирают небольшой домик за 1,52 млн руб. с расчетом построить потом основной дом побольше.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Решение о покупке участка, строительстве дома надо принимать исходя из своих потребностей и возможностей. Если они есть, то лучший момент сейчас. Ретроспективный анализ показывает, что рублевые цены на землю и дома не снижаются. Учитывая периодическую девальвацию рубля, можно предсказать и подорожание импортных материалов, доля которых в себестоимости заметная. Считается, что девальвация 2% уже стимулирует не держать деньги под подушкой. Сейчас девальвация выше, поэтому логично инвестировать деньги в будущее — свое, детей, внуков. Тем более что загородную недвижимость можно использовать как инвестиционный продукт, применяя ипотечное плечо, ведь условия IT-ипотеки с первым взносом 21% и ставкой 5% очень выгодные.
На удалении до 30 км от города люди живут в домах постоянно, и 40% предпочитают каменные дома, а 30% — каркасные. Весьма популярны финские трехслойные панели. Теплый контур из них возводится быстро, но по сравнению с «каркасниками» все-таки дольше и отделка дороже. Дальше от города, на «дачных» направлениях, уже около 50% каркасных домов, вместе с модульными — до 60%.
Технология двойного бруса в строительстве дороже обычной каркасной, но дома получаются супертеплые: два слоя бруса и эковата 150–200 мм между ними. Отопление дома 175 кв. м
в самые жестокие морозы обходится 1800 руб. в месяц. У нас есть такой дом в ДНП «Дружное».
Сергей Балуев,
директор по продажам ГК «ФАКТ.»
В радиусе до 20–30 км от города люди приобретают дома для постоянного проживания, и чаще всего каменные — финская трехслойная панель, как в нашем комплексе «НЕГОРОД Заневский», или газобетон. Себестоимость домов, которые строят наши партнеры, около 75 тыс. руб./кв. м. Это качество, под которым подписывается наша компания, обеспечивая клиентам двойную гарантию. И это стоимость без учета цены земли, коммуникаций, отделки.
Хороший каркасный дом по стоимости примерно как газобетонный, но в каркасной технологии довольно много возможностей ошибиться, прибегнуть к излишней «оптимизации затрат».
Работая в загородной недвижимости более 10 лет, вижу, что при необходимости продажи дома каменный дом по нормальному проекту, с документами ликвиднее каркасного. Я бы рекомендовал учитывать вероятность будущей продажи при выборе локации, окружения, архитектурного проекта, технологии, планировочных решений дома.
